乐居新媒体 李杨 发自南京
2022年上半场已经落幕,刚刚过去这半年,在不少地产人看来,堪称最难的6个月。
新房市场:上半年南京成交约3.8万套!5个区库存压力巨大
南京网上房地产数据显示,今年上半年,南京新房成交38395套,与去年同期近6.9万套的成交量相比,跌幅近45%。从整体来看,南京楼市依然处在低谷。
不过,6月南京市场有所升温,新房认购达到8120套,环比上涨约25%。6月份以来,招商局中心臻境、颐和云台源筑、嘉华嘉璟峰、金基望樾府、海玥花园、华润置地鱼嘴润府等一批改善盘集中入市,开盘去化基本在8成以上,甚至售罄。其中,招商局中心臻境、嘉华嘉璟峰单月两次开盘。不难看出,南京改善市场走出了独立行情,带动南京楼市缓慢升温。
不过,限购四区(鼓楼、玄武、秦淮、建邺)之外的区域,情况不是太妙。我们来看一下几个区域的库存去化周期:
江宁:约16.8个月;
浦口:约8个月(含江北新区直管区,大厂除外);
六合:约20个月;
栖霞:约14.6个月;
雨花:约9.2个月;
溧水:约23.7个月;
高淳:约24.8个月;
如此看来,高淳、溧水、六合、江宁、栖霞这5个区,库存去化周期均超过一年,甚至两年,属于风险较高的区域。建议高淳、溧水、六合减少或停止住宅用地供应;江宁和栖霞,除了核心区域外,也要减少土地供应。先把积压的库存消化一下,那些远郊区域的宅地,即使国资兜底,后期的压力依然巨大。
土地市场:上半年南京卖地202亿!同比下跌超8成
土地市场,则更能反映房企对于南京市场的信心强弱。
据统计,2021年上半年,南京卖地118幅,总收入突破1200亿;而今年上半年,南京仅成功出让28幅地块,总收入202亿,同比下跌超8成。
以4月22日南京首批集中土拍为例,20幅地块中,流拍6幅,成交14幅(其中8幅地块底价成交),流拍率达到20%。
土地市场的低迷,也迫使南京有关部门不断优化调整土拍政策,提振房企拿地积极性。从第一次集中土拍开始,就有多个区域上调了毛坯限价,其中江北核心区上调到了40000元/㎡。房地价差的拉大,给房企预留了更加稳健的预期利润。
不过从第一次土拍的结果来看,政策调整带来的作用并不明显。开发商依然非常谨慎,宁愿不拿地,也不敢拿错地。此外,成交的14幅地块中,12幅地块由国央企拿下,民企基本退出了南京土地市场。
在第二次集中出让地块公告中,南京迎来了更大尺度的调整,13幅地块未设置毛坯限价,而采用“差异化定房价”的方式,南京在用实际行动支持高品质住宅开发。其中,河西南G29地块条件非常不错,未来有望捅破南京房价天花板。
这次南京局部放开毛坯限价,也是一次试水。未来,这批项目如果能实现市场与口碑的双丰收,这样的试水可能还会更多。毕竟,好的产品从来不缺市场,南京也需要更多高品质的项目让市场回暖。
下半年南京楼市是否会触底反弹?相关调控政策是否会继续出台?7月份的土拍结果至关重要,堪称南京楼市下半场的风向标,我们拭目以待。
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