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  最高去化5成，江北怎么了？

  上周，江北三盘入市，分别是核心区的花语天境，浦口城南中心的天悦锦麟、浦口老山板块的金隅紫京叠院。

  从板块价值及市场热度来看，自然是核心区＞浦口城南中心＞浦口老山，而从三个项目的销售数据来看，也按此顺序拉开了差距。

  第一梯队：江北核心区

  江北核心区的花语天境6月29日在售楼处首开1、3号楼，共192套房源，建筑面积约143、168㎡，销许均价39996元/㎡，含包均价约4.4万/㎡，首付5成。

  截至7月5日11:00，南京网上房地产数据显示，花语天境首开房源去化约45%，与开发商宣传的首开去化5成，相差不多。

  在当前的市场环境下，江北核心区的项目首开可以去化近5成，已经是非常不错的成绩。从产品定位来看，花语天境也是143㎡起步，开发商的初衷也是希望改善氛围可以更纯粹。此外，项目还是江核区域内唯一的五恒科技住宅。

  无论从总价（约630万起），还是从单价（含包4.4万）来看，花语天境基本上是江北房价的天花板，再贴一点钱，差不多可以冲击南部新城与河西南了。

  从网房数据来看，143㎡户型的去化情况，要明显优于168㎡。估算一下，168㎡的产品，总价达到了740万左右。显然，在这个价格段，江北核心区还不是改善型客户的首选。此外，如果操盘方是仁恒、金基之类的房企，项目的销售是否会有所突破？

  江北核心区要做市场认可的豪宅，还有一段路要走，花语天境开了这个头，结果差强人意，接下来就要看仁恒操盘的核心区G03地块了。

  第二梯队：浦口城南中心

  再看一下距离江核很近的浦口城南中心。天悦锦麟7月1日加推C地块7、8号楼，共184套房源，建筑面积约97、117㎡，销许均价30278元/㎡，含包均价近3.3万/㎡，首付3成。

  截至7月5日11:00，南京网上房地产数据显示，天悦锦麟加推房源，销售41套（认购+成交），去化率约22%。

  从目前整个南京市场的情况来看，除了限购四区（秦淮、鼓楼、玄武、建邺），其他区域的项目加推卖个两成左右，其实是比较常见的。

  320~380万的总价，100万上下的首付，天悦锦麟的价格定位，还是瞄准了刚需的客户。从目前南京刚需市场整体低迷的情况来看，开盘5天的时间，卖了四十多套，在浦口城南中心，其实还算说的过去。

  对于大多数刚需项目而言，在区域没有重大利好的情况下，只能等待市场整体回暖，买房人的信心逐渐恢复。

  第三梯队：浦口老山板块

  7月1日，位于浦口老山板块的金隅紫京叠院项目加推13、14号楼，共22套房源，建筑面积约210-300㎡，销许价29248-35697元/㎡，首付3成，具体一房一价，现房销售。

  截至7月5日11:00，金隅紫京叠院13、14号楼认购和成交数据均为0，整体销售情况不太理想。

  作为大面积的叠墅产品，其去化速度自然不能和普通住宅相比。不过，同处在老山南麓的金基九月森林今年推出的双拼别墅房源，已基本卖完。

  从改善的角度来看，金基九月森林的双拼别墅更纯粹，加之房源量稀少，自然受到市场青睐。

  当下，南京改善市场行情一路向上，南部新城、河西、新玄武等板块的改善项目，开盘去化基本都在8成以上。

  不难看出，相比价格，改善型客户更看重地段、产品、品牌等因素。从这方面来看，金隅紫京叠院不占优势。

  进入6月之后，受到改善型市场升温的影响，南京楼市有了回暖的迹象。从最新的土地挂牌信息来看，江北的毛坯限价已经提升至4万，从价格定位来看，未来江北也要打造单价4.5万以上的高端改善项目。

  南京这座城市要跨江发展，南京的豪宅项目自然也要在江北站稳脚跟。