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       南部新城不如河西？712土拍，埋下了南京楼市风向标的伏笔。

  这场土拍备受瞩目的原因，除了是国央企纷纷进场，大显身手外，更重要的是13幅不设毛坯限价的地块集入市后，南京楼市将开启全新的一局。

  只是对于南部新城四幅地的出让结果，不少人表示诧异，“河西独占鳌头，南部新城热度不行了？”

  南部新城四幅地，没触顶≠板块价值不行，相反，大校场板块改善属性越发纯粹，对房企开发实力要求越来越高，倒逼末流开发商躬身退局！

  对比河西四幅触顶地块（105.1亿），南部新城四幅地块共吸金117.7亿，不但热度不低，板块单位面积含金量反倒更高了。

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  四幅地无一触顶

  南部新城不如河西？

  相比今年一批次拍地，三幅触顶地块，其中有2幅出自南部新城，楼面地价最高达到32367元/㎡，热度可见一斑。

  然对比二批次拍地你会发现，南部新城四幅涉宅用地，最高2-3轮便成交，房企拿地热度较此前有多下滑，这才被市场所议论。

  但是大家有没有注意到，南部新城四幅地楼面价，最低只有15176元/㎡，最高31155元/㎡，地价低了，毛坯限价却较此前涨了2200元/㎡。

  侧面也能看出相关部门给出让利，尤其把优质地块的利润支配权更多下放给了品牌开发商，城市要发展，势必要引入综合实力和市场口碑都不错的开发商打造。

  深圳南山后海地标“春笋”系出华润之手

  像是这次南部新城四幅地，皆为央国企（华润、保利、金茂）及地方品质房企（金基）拿下，你以为这只是巧合？实际上，开发商在板块之间是相互选择过程。

  南部新城在筛选房企进场之时也是所有考量的，能承担起南部新城的开发建设、底座要大实力要强，还要有成熟的运营开发经验，这方面资质一般的房企压根没有入场机会，只有央企能担此重任。

  以上四家房企，都是深耕南京多年的老牌企业，无论是综合实力还是市场口碑品质都排名比较靠前，且在城市综合体，尤其是一二级联动上都有成熟运营经验。

  比如华润置地，体量庞大涉足领域之广，如果平均一下，中国每三个人就有一个人用过他家的产品。

  涉足领域覆盖国人生活方方面面

  而就是这样一家实力雄厚的央企，在产业转型来驱动城市的升级中，承担越来越重要的角色。从2009年至今，华润深度参与了南京城市运营13载。

  南京第一个万象系商业，第一代豪宅，第一座超70万方的TOD，再到江北核心区、燕子矶、三山街、雨核、南部新城……发现没？南京重要地标项目建设/新城开发，都少不了华润。

  首先开发商要引入优质产业，和当地原生资源对接，通过促进产业发展来驱动城市的升级。需要和政府合作，和企业资源合作，还要根据产业特点做定制开发。本质是做城市的合伙人，共同创业。

  雨核华润置地中心建面约75万方城市综合体项目效果图

  在目前是南部新城发展的关键期，能把三种模式都玩得转的房企屈指可数，华润置地就是其中一员。因此南部新城G24交由华润来建设，放心。

  02

  华润是真糊涂

  还是G24物有所值？

  当然华润也不是傻子，以南部新城华润G24为例，楼面成交价31155元/m²，毛坯限价4.8万/m²，房地价差约16845元/m²，未来全装修+升级包单价最高可买5.3-5.5万/m²，比隔壁的金地大成汇文府还要略高一丢丢。

  再看地价，该地块原本最高限价楼面价35386元/m²，但最终成交价31155元/m²，华润轻松省下4000元/m²地价差。

  以前房企利润被很多隐形成本给吃掉了，现在开发商有钱赚，且是重点发展的头部板块，首先产品品质就是第一道关。

  地块本身来看，G24城市界面最为纯粹，位于大校场中央活力住区，东侧即今年计划投入使用的南外高中部（直属校区，一校两址）和在建的全民健身中心，西侧规划有48班小学、24班初中。

  是此次拍卖的四幅地块中，最靠近南外的一幅，且是纯宅地，无商业配建，更适合做高端改善。

  华润G24地块航拍图

  根据地块信息显示，该项目容积率2.6，而且有限高规定（在土山机场未搬迁或未得到部队书面同意前，建构筑物最高点绝对高程不得大于72米）这意味着，未来这里很有可能会打造南京第二座“悦府”，反正是豪宅对了！

  河西华润悦府二手房成交价

  那么，既然是豪宅用地，你怎么能够用其他一般住宅的价格去衡量它呢？买南部新城不是先认可板块，在选择房企吗？本身选择南部新城的人，从心理是对这个板块未来发展价值的认可，其次才是房企和产品本身。

  南部新城规划建设意向图

  03

  为什么是华润？

  而不是甲乙丙丁？

  此外，这种高价地也不是谁都敢拿的。

  在乐居君看来，一方面，在于实力，另一方面，在于战略视野和布局。

  毕竟，作为央企大哥的华润，不管是在开发实力上，还是资金实力上，都非常强劲。这就好比那些用7万/㎡的价格买海玥花园的人，你问他为啥要高位接盘，他说我不缺钱。

  当然它也是开发过很多高端系产品，并获得众多美誉的房企。所以，在打造豪宅上面我不担心。

  另外，个人认为这次拿地与华润布局南部新城也有一定关系，毕竟在南京发展地风生水起的华润，在南京已有多个标杆产品。

  但是目前南部新城，华润只是润淮府一盘，与其他动辄两三个项目相比，无法形成内部联动和高效协作，因次华润需要继续落子，在南部新城做到深耕。

  04

  润淮府楼王开盘在即

  地铁上盖＋罕见小户型

  对于老南京人而言，大校场是一方永恒的热土，它不仅蕴藏了无数成熟的生活配套和南京源远的文化传承，也肩负着老南京人向一线都会生活转变的渴望。

  2021年9月，华润置地斥资23.2亿，触顶摘得南部新城G73地块，旨在为主城人打造一座东方文化大宅。

  润淮府区位示意图

  作为华润置地布子南部新城的首个项目，润淮府并没有盲目的追求大户型，而是经过综合考虑板块实际需求，填补板块短缺。

  约112㎡刚改户型，适合总价预算有限的客群，约142㎡则强调空间感和大尺度，适合纯改善。

  润淮今年6月开盘，128套房，加包约5万/㎡，首开当天热销9成，其中110㎡户型最抢手。

  润淮府开盘当天

  而本次加推的2号楼，为小区楼王，共计128套，户型112/142㎡，相比首开时3号楼，视野更加开阔。

  ①户型纯粹性、实用性

  建面约112㎡户型为三房两厅两卫，入户设计了约2.3米玄关，平衡了空间的一致性，客餐厅一体化设计，让空间感更加立体，动线更加顺畅；

  高定双面宽阳台、主卧套房配备步入式衣帽间，处处散发着高配置带来的从容。

  而建面约142㎡百变阔尺横厅四房，户型整体的设计理念为“厨房+餐厅+客厅+阳台”为LDKB一体化横厅，约41㎡的超大横厅，面宽约5.8米，奢宅空间感。

  为了尽显空间定制感，该户型在客厅的北侧设置了一个X百变空间，打开可以与客餐厅空间融为一体，关上却又能变成一个茶室、书房、儿童房，或者业主的DIY创意工作室。无论是三口之家还是三代同堂，充分满足居住需求。

  ②大师操刀设计，传承东方美学意境

  润淮府两大户型空间，均由著名空间建筑师、东方主义集大成者——程绍正韬操刀，东方美学理念在此完美演绎，笔墨纸砚、溪流、山水元素等，都完美地融合在142㎡的空间里。

  约5.8米横厅，是目前大校场同面积段户型中，唯一做了横厅设计的，整体的设计理念以“厨房+餐厅+客厅+阳台”为LDK一体化横厅，约41㎡的超大空间，足以比肩河西奢宅的尊贵感。

  主卧套房开间达到约3.6米。主卧设置步入式衣柜，可放置2米大床，连接景观飘窗，砚石整体纹路静而致远，配合木饰面的笔锋、雅博白岩板的墨、墙体留白的纸，笔墨纸砚文房四宝的雅致感充盈空间。

  ③六恒科技住宅，对标众多奢宅建标

  润淮府是六恒科技配置，是华润在南京打造的首个“六恒”科技住宅，无论是内部品质软装还是外部价值挖掘都进行了全方位优化升级。

  六恒科技住宅的好处在哪里？

  以地源热泵为例，其利用地球表面浅层地热资源作为冷热源进行能量转换，运行不需燃烧、排烟，也没有废弃物，相对于传统的空调而言更为节能环保。

  温湿调节功能可以使室内温度和湿度保持恒定，保障居住的舒适度，可以很好地解决回南天的潮湿以及冬季湿冷所带来的困扰。 

  此外擅长进行片区统筹的开发商，华润置地在进行项目规划时，除了做好产业配套，还重点考虑了如何提升城市居民的生活方式。

  在社区方面，参考了瞻园格局和造园手法灵感，围绕“两轴十景”展开，打造中央花园+四重静谧花园空间，全生命周期景观归家动线，人车分流。

景观示意图

  同时，项目还将自带约1.2万方商业街，整体布局将住宅空间与商业空间巧妙结合，外拥咫尺繁华内享静谧繁花，后期连接地铁6号线，业主可逛完商场从地下车库归家。

  预计到2024年，住宅交付时，地铁和商业都同步配套到位。除了先进的科技住宅系统，润淮府还坐拥板块内最为便捷的交通利好。

  央企精工 #润淮府#楼王将推

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  05

  主城中心兼得人文底蕴

  高起点强落地持续为其赋能

  作为南京重点发展板块，南部新城拥有高起点规划、高标准建设，致力于打造国际化的中心城区。

  目前，南部新城是地铁规划较多的板块，集齐3、5、6、10、13、16号线六条地铁线，共设10个地铁站。

  也是传承金陵文化底蕴较多的新城，配套落地南博故宫馆、江苏省文化艺术中心、第二历史档案馆、不动产档案馆等重要市政地标。

  在南京，很少能找到第二个板块能像南部新城一样，轨道建设与城市开发同步推进的，单是前期投入就是笔不小的数目。

  润淮府北侧应天东路，西侧是大明路和在建地铁6号线，出门即地铁，4站夫子庙（未来换乘5号线）、5站新街口（换乘2号线）等地标商圈，4站南京南站，畅行长三角一日游。

  加之区域内共有3、5、6、10、13、16号线6条地铁线，公共交通网络堪称全市顶配，是板块内地铁上盖的项目，可谓是名副其实的地铁盘。

  从这次南部新城，拿地房企可以看出，优质地块不少都是央企斩获，央企带来的不仅是品质保障，更多的是承载一个板块前期开发的兑现期许和责任担当，对买房人来说，央企也意味着安心与未来。

  06毛坯限价上涨肉眼可见品牌小户型且买且珍惜

对比南部新城各个板块新房均价，从4.9-5.2万/㎡不等，五大细分板块各有主打产品，毗邻跑道两侧的新房均价站稳5.2元/㎡，而润淮府所在的中央健康住区正在升级更新，也是当前房价洼地，长期来看，有十分强的看涨预期。

  
正如某top30房企营销总所说，明年待13幅不限价地块上市，诸如河西、南部新城这些头部板块，新房格局将迎来新一轮洗牌。板块内小户型会陆续售罄收官，这意味着，四季度乃至明年上半年，河西、南部新城上车难度还会再次加码。

而至于南部新城不如河西的说法，众央企仍在铆足劲抢滩落子，而作为南京城心脏的位置，又怎会因为一场土拍就断然定论“行不行”之说呢。

  南部新城在主城的地位位置示意

  
纵观南部新城的发展史，其超强的兑现力我们有目共睹，河西之后，南京开启江南、江北双主城时代，高起点、强规划下，南部新城将是下一个十年江南主城发展的着力点。

  
而作为政府在主城重点投入的第一板块，南部新城各项城市功能配套在不断完善，其房价涨幅的潜力自然不在话下。

  
毫无疑问，对南部新城有执念的改善置业者和享受过河西发展红利的投资客，这个区域还是十分有吸引力的。

  就在7.14润淮府领2号楼销许，首付5成，7.15-7.18日报名。可关注南京房产微政务-宁小通进行报名。