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转眼间，7月也进入尾声，相较于上月各大豪宅上市的“疯狂”，7月楼市相对平静一些，截至今天共17次开盘，首开的不到5盘。（后面会出7月月报敬请关注~）

有行外朋友笑称，“南京现在就700万以上豪宅卖的最好，动不动售罄”，一些远郊板块，或者没啥特色的三四百万项目，不是在打折，就是在分销，感觉可以“随去随买”…

事实真的如此吗？今天，我对南京部分在售盘去化情况进行了简单统计，包括南部新城、江核、雨花岱山以及江宁的一些远郊板块，有的开盘快1个月了竟然一套没卖掉…

注：以下成交数据截图均来源于网上房地产，不排除延后上传可能。

江宁禄口：红豆香江华府7月初开盘，至今无成交

4月就领证了，7月才开盘，拿地5年后，低调上市成交为“0”。

这个盘来自南京江宁禄口的红豆香江华府项目，7月初低调首开132套毛坯现房，户型建面约89、101㎡，销许均价约19482元/㎡。

据了解，项目楼面价为12846元/㎡，现在折后均价约1.5万/㎡，不说亏本吧，估计也没赚多少。

要知道，红豆香江华府前身为禄口G03地块，早在2017年可是经过67轮竞价，达到最高限价，最终被红豆置业以总价15.6亿拿下，楼面价12846元/㎡，需现房销售。

5年前“抢”来的宅地，如今上市遇冷，令人唏嘘。

红豆香江华府去化挂零

客观来看，该项目优劣势都比较明显。

首先是价格优势，首开即优惠4000元/㎡，单价仅约1.5万/㎡，总价135万就能在南京拿下现房三居室，门槛低且无需等待，不用担心烂尾问题；其次，项目引进了万科物业，为禄口首家，小区管理有保障。

但深入了解该项目会得知，红豆置业本为做服装起家，跨界做地产也无妨，但这几年并没有拿出实力作品说话，在南京的首个住宅项目红豆香江豪庭，也曾因延期交付、质量不佳等问题闹过WQ，口碑受到影响。

更重要的原因是，楼市冷静期，市场两极分化愈发严重，为求安心，大多数人会选择配套或规划看得见的板块，直接导致南京远郊板块无人问津。

江宁淳化：某低密盘7月初首开，至今无成交

除了禄口的红豆香江华府项目，江宁淳化梅龙湖旁某盘，也于7月初低调入市，今天我在网房数据查到，成交依然挂零，与香江华府成了一对“难兄难弟”。

江宁淳化某盘去化挂零

究其原因，这些年淳化板块几乎没什么热度，目前楼市对该板块的抗性也非常大，现有生活配套资源薄弱，虽有后期淳化新市镇PPP项目及低密产品入市，却依旧掀不起波澜。

淳化虽属于江宁区，距离百家湖、九龙湖等核心繁华区域仍有10km以上的距离，无法享受利好辐射。

客群方面，因地段所限，淳化板块客群只能是江宁地缘客，无法从其他刚需板块抢到客户，在售盘均价2.1-2.5万/㎡，价格优势不算太大，导致买房人需要三思再认可。

5月，曾有淳化置业顾问跟我表示，“感觉热闹都是别人的，我什么也没有。”还有不少置业顾问已经被调走了，变相反映出信心不足。

江宁青龙山：玖峰兰庭4月首开，至今整体去化超6成

当然，并非所有远郊新盘都惨遭“抛弃”，如果产品力、价格优势到位，依然可以收到南京刚需的认可。

江宁青龙山生态新城，玖峰兰庭项目，4月首开以外爆火，88套精装现房当日全部售罄，成为南京今年开年首个摇号盘。时隔19天后加推，再次劲销8成，即使身在远郊仍炙手可热。

截至今天（7.12）中午，我查询了房网数据，玖峰兰庭整体去化超过6成，甚至超过了江核一些在售盘。

玖峰兰庭整体去化超6成

与淳化相比，玖峰兰庭具备突出的价格优势：2万5不加包的淳化，与2万6精装无包的青龙山现房，大部分人会选择后者吧。

另外，青龙山虽为远郊，但距离百家湖核心地段仅6公里左右，目前区域多个新盘已经交付，不少业主入住，积攒了一小波烟火气息；淳化未来规划了12号线上访站，不利因素现已经关停，等待搬迁，整体性价比较高，因此收获一波刚需青睐。

玖峰兰庭开盘现场

浦口桥林：龙湖天玺整体去化超5成

虽身处远郊，但紧邻地铁S3号线，4站就到河西，龙湖天玺于3月首开，6月加推一次，截至目前上市的190套房源整体去化已超5成。

桥林今年上市的3个纯新盘中，龙湖天玺确实人气更旺，200万出头买洋房，而且精装无包，更有很多客户冲着龙湖品牌而来。项目示范区早已公开，外立面和园林景观亲眼可见。

但置业顾问也直言，“我对我们家产品还是很有信心的，唯一不足就是地段，目前还没啥人气。”但桥林板块区域内南京（浦口）科学城正式挂牌成立，且确定有南师资源入驻，个人比较期待~

关注完远郊，我们再来看看近期一些热点盘去化情况。（河西今天就不多说，700万起步的豪宅去化基本都在9成以上~）

南部新城：华润润淮府7.20加推，没卖完

南部新城，仅次于河西的头部顶流，在售热盘去化情况如何？

以近期开盘加推的润淮府为例，华润在南京打造的首个“六恒”科技住宅，6月末首开128套精装房，110㎡、142㎡，加包均价约5万/㎡，目前已去化8成，110㎡小户型卖的最好。

本周7.20迎来加推，128套精装修房源112、142㎡，销许均价47711元/㎡，另有4400元/㎡升级装修包可选，首付5成，整体中签率78.53%，据现场透露弃号者比较多，112㎡小户型卖的更好，当日应该去化了五六成左右，目前网房数据尚未完全更新。

润淮府7.20加推现场

城南岱山：金基雅玥本月首开，去化超7成

南京“常胜将军”金基，继嘉玥热销后，雨花新项目金基雅玥也在本月初首开，报名人数虽未达摇号标准，去化情况还算不错，248套房源整体去化已超7成。

此次首开，金基延长了报名时间至2天半，分销带去的客户，还可享受“1万房款3千物业费”的优惠活动，另外，金基针对内部员工也给予了自购优惠。

这两天，岱山重大利好消息传的沸沸扬扬，岱山东路北延线8月底通车，未来4分钟直达河西南，将直接增强二者资源互通。要知道，目前岱山的房价仅河西一半，雅玥其实特别适合追求居住品质的河西上班群体购买。

岱山东路北延线下月通车

江核青奥：保利阅云台整体去化超8.5成

江核青奥“四小龙”之一，保利阅云台近日成绩喜人，自今年3月首开至今，已去化近8.5成。尤其是5、6月份，保利流速非常快。

保利阅云台整体去化超8.5成

置业顾问表示，“主要原因还是客户对产品的认可，是江核唯一双水岸环绕小区，客户对央企开发商也更信任。”

另外，相较于其他三盘，保利阅云台距离在运营地铁10号线临江站更近，仅700米，也是热销原因之一，旁边为规划地铁11号线，未来直通核中核中央商务区。
核中核：晴樾府整体去化近5成

江北核中核，今年的纯新盘——晴樾府于今年4月领取244套房源首开销许，建筑面积约112、129㎡，销许均价36520元/㎡，另有3100元/㎡升级装修包，加包均价约4万/㎡。

截至目前，晴樾府整体去化近5成。

项目在今年端午节公开了实景示范区和样板间，碧蓝的露天泳池和灵动的“美人鱼”让人眼前一亮，另有架空式一楼会所和外立面实景展示，也吸引了更多客户前往参观。

晴樾府示范区实景

以上去化情况虽属于不完全统计，但我们可以得出一些初步总结：

①购房者对非河西板块信心不足。南部新城VS河西，同样5万/㎡的均价，河西首付门槛8成，南部新城只需5成，河西户型基本都是120、140㎡，总价700万起步依旧热卖，甚至不少客户开盘直冲河西大户型；

但南部新城超过140㎡的大户型去化相对就困难些了，就连上月开盘的小行仁恒也不例外，75、110㎡闭眼入，大户型有所剩余，一旦失去信心，连仁恒效应都不灵了。

②远郊板块无人问津，不是媒体在夸张。曾几何时，禄口可是经历过万人摇号大场面的，犹记得翠屏城，个位数中签率，说哄抢不为过。但上述数据也能看出，这类远郊、规划不足的板块，一旦遭遇市场下行，降温也最迅速，“抄底”却见底，不少人为冲动买单。

如果买房人真的资金有限，只能选择远郊，那也一定会“货比三家”，选择性价比最高的，想要尽快去库存，就看开发商做产品的诚意了~

③江核在售新盘，去化有起色了，江核青奥保利去化超8.5成，统计时确实有些意外，出产品自身特色之外，应与江北砂之船挂牌，地铁11号线进展有关，说白了，纵使新城界面未完全起色，但买房人需要看到实实在在的落地规划，心里才有底。

近期江核华润国际社区、保利西江月房价出现一些“踩踏”现象，我认为是急售个例，江北的未来需放长线看待，一切交给时间吧。你怎么看？欢迎评论区补充！