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　　最近，不少人逛商场时会有很直观的感受，商场的人流少了，常逛的店铺有些没开门，有些已悄然闭店。

　　这一现象反应出商业购物中心两个重要指标，即客流量和空置率。

　　克而瑞资管数据显示，2022年上半年，国内重点9城购物中心客流量下滑幅度普遍在10%-30%之间。

　　重点城市空置率不断上行，克而瑞资管监测的7个城市二季度平均空置率最高的城市武汉已达到9.3%，北上广、成都和武汉空置率均超5%的警戒线。

　　5%是商场空置率的警戒线，高于这个标准将对商业购物中心运营带来一定影响。客流量减少，空置率上行，核心问题还是当前居民收入增长放缓，整体消费意愿降低，再加上疫情影响范围不断扩大，随着时间战线拉长，预计商业市场整体还将面临下行压力。

　　武汉商业空置率最高

　　从具体城市来看，北京4月份末受疫情影响，对整体客流影响较小；但在3月14日-20日全市静默7天的深圳则受到影响较大，2022年1-4月份，深圳购物中心的同比客流降幅高达23%，西安客流同比下降幅度最高，达到33%。

　　从全国重点城市商业购物中心来看，整体空置率仍在不断上行。

　　克而瑞资管重点监测的7个城市，2022年二季度空置率平均值达到6.6%。除北京较一季度平均空置率下降1.8个百分点外，其余6城空置率均有所上升，其中上海商业购物中心空置率较一季度上升最快，增幅达到0.8个百分点。

　　上海经历了较长时间的疫情管控，截止二季度末，商业购物中心空置率为7.20%。实际上，2020年全年上海商业购物中心空置率为12.2%，同比增长4.2%，平均租金为33.1元/平方米/天，同比下降3.9%。截至2021年下半年，上海商业购物中心的空置率录得6.9%。

　　2022年疫情呈现不确定性、措施持续时间长、政策严厉、牵涉范围面广等诸多新特点，对商业购物中心影响程度并不亚于2020年，我们预计购物中心的空置率将继续上行，租金将跌回两年前水平。

　　截至二季度末，重点城市商业购物中心空置率最高的武汉，空置率录得9.3%。商业购物中心空置率较低的是杭州和深圳。

　　二季度以来，杭州政府促进消费恢复举措接连出台，杭州商业购物中心平均空置率只有2.7%，但由于区域商圈内部分商场差异化调整成果有限，城东和城北项目空置率上升，拉动整体空置率较一季度上升0.7个百分点。作为一线城市的深圳，其购物中心空置率在5%的警戒线以下，录得3.7%。

　　疫情冲击下，短期内消费者购物意愿和零售商开店信心受到打击，加之品牌战略调整，主力店退租、调整现象频繁，使得2022年第二季度重点城市空置率均有上升，但基本面的韧性仍在。

　　警惕引发商业关店潮

　　空置率上行，也意味着商场运营短期整体承压。

　　根据克而瑞资管调研显示，2022年1-4月，有八成物业出租率下降，这些下降的物业中有三成降幅超过了10%。在导致出租率下降、空置率上行的退租业态中，服装、餐饮和休闲娱乐排在前三。

　　随着消费疲软影响不断深入，不少品牌迫于压力选择闭店。

　　从克而瑞资管监测数据来看，2022年第一季度，重点城市开闭店比(开店数量/关店数量)均小于1，其中深圳租赁需求较为活跃，开关店比达0.95。这意味着开关店数量基本持平。而上海、北京和广州开关店比数据分别为0.88、0.85和0.76，关店数量已明显大于开店数量。

　　不得不说，巨大的租金压力成为经营者难以承受之重。二季度末，上海平均租金水平较一季度微降，但平均租金仍高达34.4元/平方米/天。即一个20平方米的店铺，月租金已超过2万元。

　　与闭店对应的是，新开店项目开业率不足一半。

　　2022年全年，重点城市计划新开业的商业项目为1008个，其中明确计划上半年开业的项目有241个，但从实际开业项目数量来看，仅有111个项目成功开业，完成率仅46%。

　　我们预计，在接下来较长一段时间内，商业开业延迟或成为普遍现象，保开业、抢开业成为商管企业当下的重要任务。