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三季度,开发商和卖地的人,心态都变了!

近日,南京第三批次土拍拟出让地块,亮相秋季土地推介周,合计近50幅(非最终挂牌)。其中市本级28幅,范围包括河西、南部新城、南站等热点区域。此外,江北新区、浦口、江宁也推出了多幅优质宅地。

据悉,最终挂牌预计在9月中下旬。

此次推介会,南京南站、青龙地铁小镇板块罕见推地。南站附近一幅宅地极有可能不设毛坯限价。地块位于秦淮河以南,靠近1号线“河定桥”站。

青龙地铁小镇时隔3年之久推出2幅用地,从这2幅地块规划指标来看,并非纯宅地,均要求配比一定比例的商业。此外仙林湖湖东板块,一季度“流标”地块,在调整原有土地规划指标之后,拟在三批次推出。

值得注意的是,和关注度较高的纯宅地相比,江宁、栖霞区这两个区的优质地块,多有拿地限制条件。个别地块除了与政府合作共建外(建成后移交),还需引入一定比例的商办(公寓、特色街区)产品,这也是目前开发商在成本预算有限的情况下,有所顾虑的一个方面。

不过,从与工作人员交流的过程中可以发现,各区都在努力对外展示板块基本面的利好,供地节奏会根据房企的意见需求,以及区域实际去化情况,进行策略上的调整。

而对于一些本身条件就不错、开发难度相对较小的稀缺地块,推介部门还是希望能找到它“心仪”的买家。

南站片区

1、秦淮路以南、胜太二路以东地块

该地块为二类居住用地,用地面积31112.94平方米,建筑面积68459平方米,限高60米,绿地率30%。

地块位于双龙大道沿线,秦淮河以南,江宁管辖区,靠近地铁1号线“河定桥站”。附近小区有南方花园组团、亲水湾花园老小区,配套醇熟。

从土地规划上来看,地块北侧即秦淮河景观带,南侧有金轮新都汇、欧尚超市,容积率2.1,后期有望打造成20层左右的沿河滨水住宅。据了解,该地块有可能会放开限价。

2、江宁区站前二路以北、绿都大道以西地块

该地块用地性质为Rb商住混合用地,土地出让面积25051.79平方米(含仅出让地下空间1410.81平方米),容积率2.59,分A/B两个地块开发。A分区限高80米,B分区限高60米。

地块内住宅建筑高度不低于24米,A分区需沿博爱街配建一处基层社区中心。可将A、B两个分区的商业配比面积集中至B分区内,设计成3层的集中商业综合体。商业分区不得设置酒店式产品公寓。

地块位于站西片区,距离南京南站约300米,周边有已交付的万科新都荟、万科都荟南苑、旭辉临淮铂玥府等二手房小区,房价最高已破6万/平。

地块南侧为南京市东山高级中学(南站校区),北侧即万科星耀都荟(在建中)。

南站作为南部新城四大组团之一,自2020年万科星耀都荟收官之后(收官均价约4.6万/平),鲜少有宅地供应,区域内目前仅嘉宏峰一盘在售,精装均价约4.6万/平。

此地块可以说是区域内近两年南站板块,比较稀缺的一幅涉宅用地。不过地块内需要配建一定比例的商业(基层社区用地及地下空间),开发商拿地成本需要靠住宅来平衡。

南站拟出让涉宅地块区位图

此外,乐居新媒体还了解到,万科南站G46因限高要求,拿地多年迟迟没有动静,目前已确认退地,地块调整后预计在明年会重新挂出。

除了南站两幅地之外,江宁青龙地铁小镇时隔3年之后,迎来两幅涉宅用地。

江宁青龙地铁小镇

1、11-03地块(麒港大道以南、东流路以西)

地块用地性质为商住混合用地,出让面积47287.55平方米,容积率1.8,限高35米,是适合打造小高层或花园洋房等低密产品。

该地块位于当初的“紫核”核心区位置,北侧即龙王山大道,西侧即为中南山锦花城,西南侧为南外仙林紫东分校。

2、13-13地块(思邈路以北、东流路以西)

该地块同样为商住混合用地,出让面积33486.05㎡,容积率1.8。

相比1号地块,2号地位置更优,西侧即高科紫星荣院(尾盘,精装均价约3.2万/平)、阳光城文澜府(收官),次新房售价在3.3-3.8万/平。

青龙地铁小镇两幅涉宅用地

这两幅地块毗邻地铁4号线“东流站”,区域内还有规划的的地铁2、4、8、15和16号线,待全部建成后,可与宁镇扬一体化轨道交通形成联动。

仙林湖湖东板块

1、仙林大道以北、天佑路以西地块

地块为二类居住用地,曾在今年4月南京一批次集中土拍出现过,当时地块出让面积为19529.41平方米,容积率1.0-2.6,无奈流拍。

据了解,本次地块在调整规划后,计划在三批次重新推出,预计毛坯限价与电建G07/08地块(毛坯限价3.4万/平)持平。

地块呈“L”型分布,调整后增加了宅地出让面积,达到了35136.76平方米(含单独出让地下空间面积1441.66平方米),容积率2.6。

未来围绕仙林湖地铁站,会打造大型TOD项目。

仙林湖站规划效果图:

从此次秋季推介会来看,现场设置了26个站展位(含溧水、高淳),栖霞区储备地块最多,达到了15幅。其中迈皋桥、燕子矶、兴智新城、新尧新城以及栖霞山这些板块,均有计划在三批次挂地,且每个板块都拿出了足够的诚意吸引开发商。

现场走访的过程,不少区土储招商负责人表示,“考虑到房企开发成本(宅地平衡),部分涉宅用地在调整规划之后,缩减了商业配建比例,控制在10-12%之间,此前一度达到15-20%左右。此外一些优质地块也会尝试放开限价,起拍地价预计不会有太大涨幅,也是希望给到房企足够的利润空间。”

以栖霞山板块为例,预计三批次会推出3幅涉宅用地,均位于地铁沿线(在建中6号线和4号线北延线),其中两幅地要求配建一定的商业。

工作人员介绍,相比此前栖霞山已出让的地块,这次拟出让的地块,无论是内部区位还是城市界面,都有所提升。

栖霞山片区预计推出三幅涉宅地块

燕子矶新城三批次预计只拿出1幅宅地补仓,位于保利G32地块的西侧,条件也非常优越,毛坯限价方面预计会和前期持平。

兴智西区有2幅宅地亮相,位置不错,靠近(在建中)6号线“兴学路站”。附近有翡翠上城、都会紫京在售,含包均价约3万/平,中小学可能会引入金陵教育集团。

燕子矶3号地预计近期挂出,1、2号地为储备用地

据了解,现场推介地块并非为最终挂牌,有的地块只是提前预热,个别会安排到四批次至明年一季度推出。

南部新城拟出让综合体地块

比如这次的南部新城只有2幅地,一幅为核心区商住综合体,一幅为商办用地。

靠近机场跑道核心区的综合体地块,体量较大,分三个区开发,需配建一定的商业,对拿地房企有一定要求。该地块与金茂G27相邻,住宅方面很有可能会放开限价。

另一幅商办用地,位于应天大街以北的“四叶草”附近,关注一般。

据现场管委会工作人员透露,南部新城今年已经完成卖地任务指标,接下来机场跑道咯两侧的土地供应也会适当“放缓”。

此外雨花台区,三批次暂无土地出让计划,预计四批次会推出少量优质地块。

从本次秋季推介会上可以发现,相关部门在土地利润平衡上,尽量让利给开发商。

现场各个区的展位前,都摆放了一份意见登记表。据工作人员表示,考虑到目前实际困难,他们在积极征询拿地房企的意见,询问他们的心声和需求,摸底开发商对一些地块的真实想法。

当然不排除一些地块,在土地出让金缴纳和起拍地价上,还有放宽(可以谈)的空间。