正文

时隔10余年,紫薇再“出山”。

日前,由南京本土国企奥体建设打造的两大“紫薇系”纯新盘接连亮相。分别是位于南部新城雲尚紫薇和江心洲江尚紫薇,两盘均属于奥体建设河西“植物园”系列的延续,定位旗下高端产品系“紫薇系”。

说起奥体建设,河西人应该不陌生。脱胎于河西集团的奥体建设,从最早参与河西城市开发到中期低调蛰伏再到近两年重操旧业加速头部板块的布局,奥体建设走过的这21年里,步伐愈加稳健,基本实现南京主城的全面覆盖。

截止2022年9月,含合作开发,奥体建设有11子在握,可谓是虎踞龙盘、全面奋进的大年。

“紫薇系”双子开新篇

实际上,当我们回顾奥体建设这21年走过的历程,就会发现其屹立南京的一个重要因素就是稳健与创新同步。

这种稳健主要体现在对于市场的敏锐判断,一步一个脚印,避免了激进式的扩张所带来的大起大落;这种创新主要体现在产品、服务方面的不断迭代与升级。

从供应结构来看,奥体建设两大“紫薇系”新盘,起步面积都做到了140平以上,主做大平层改善。从地段分布来看,两个项目均占据主城核心。

——南部新城雲尚紫薇

位于南部新城中央活力住区,紧邻地铁5号线“神机营站”,与在建的金地大成汇文府背靠背。项目1.5公里范围内有南外(高中部)、全民健身中心、三大地标综合体(总建面超220万方)、以及承载历史人文底蕴的机场跑道公园。

不仅如此,机场跑道两侧还规划了多个超高层地标建筑群,江苏省文化艺术中心、南京博物院故宫馆等依次排开。教育配比上,规划有2所幼儿园+2所小学+2所中学+1所高中,南外高中部已提前落脚,今年第一批新生已入学。

南外高中部实景图

可以说,在与国际接轨,打造城市新中心的战略布局上,中央活力住区将是整个南部新城规划能级最高,单位资源含金量最密集的精华部分,堪称南京头部改善聚拢的“强磁场”阵地。

而雲尚紫薇正位于南部新城最核心部分的创新街区,这个板块目前除了金地、奥体建设外,7月份还迎来了华润、保利、金基三家品牌房企进入,毛坯限价也从去年11月的44998元/平跳涨至如今最高48000元/平,整体上涨3002元/平,几乎追平河西南鱼嘴,后劲十足。

雲尚紫薇区位图

从用地指标来看,南部新城多数宅地规划以高层为主,小高层和洋房不多,而雲尚紫薇是目前板块内唯一拥有“洋房 +小高层”产品的项目。

根据规划,雲尚紫薇分为A/B/C/D四个分区。其中A/B区是商业配套,C/D区为住宅区。

住宅部分打造6栋16-18F小高层、6栋8-9F洋房,定位六恒科技住宅,而且小区无顶跃、底跃产品,改善属性纯粹。

雲尚紫薇户型分布

在户型设计上,共打造建面约143㎡、176㎡、179㎡、223㎡四种户型,其中建面约143㎡、176㎡户型为小高层产品,建面约179、223㎡户型为洋房产品。

其中143平户型占比达到了65%,是雲尚紫薇主力户型,整体得房率78—85%左右。

外立面方面,采用干挂铝板+玻璃幕墙材质,颜值较高。除D1#(层高2.95米)外,其余楼栋层高全部为3.1米,未来居住体验会非常不错。

此外商办综合体部分,需要引进1家科技类企业、1家商贸类企业、1家物联网企业,考验开发商运营能力。

G121地块出让时限制条件

本次现场公开了建面约143平(三房)和建面约179平(四房)两种户型样板间。区别与南部新城其他在售项目,雲尚紫薇全屋采用三玻两腔系统窗,客厅背景岩板交付,厨房带直饮水过滤,隐形成本较高。

先来看建面约179平样板间,松下四合一智能指纹密码锁,全屋无主灯设计,厨房博世三件套(抽油烟机+燃气灶+十三件套洗碗机),高仪花洒、水龙头,德国唯宝的台盆、浴缸、主卧智能马桶等。

建面约179㎡样板间客厅展示

阳台

主卧浴缸

厨房

再来看建面约143㎡样板间,这个面积做了三房,优先保证居住舒适度的体验。

入户玄关柜交付、洗漱间预留了金属格栅壁龛、马桶唯宝悬挂式,吉博力同层排水,卡迪欧电热毛巾架,阳台好太太电动晾衣架等。

143户型在首开套数会比较多,分边户与中间户,也是城东及南部新城地缘客关注度较高的一个产品。

建面约143㎡(边户)样板间客厅展示

主卧

据了解,目前雲尚紫薇蓄客已超千组,最快9月底首开D1/D2/D4/D5四栋楼,户型建面143/176/179/223㎡四种产品全部都有,约177套房源。首付方面,可能会有惊喜。

——江心洲江尚紫薇

打造5栋25F高层住宅,外立面为灰色铝板+金属格栅材料,小区中央做了约1.2万方中央景观,约442套房。户型建面约143(三房)143(四房)、173(四房)、206㎡(四房),两梯两户设计。

江尚紫薇户型分布鸟瞰图

江尚紫薇沙盘展示首开2# 5#

对比雲尚紫薇,江尚紫薇非科技住宅,正常三大件中央空调、新风、地暖交付,客厅背景墙木饰面,全屋墙布,入户门非子母门。

装修包会参照隔壁在售的江心印,约3800-4000元/平,项目毛坯限价42850元/㎡,预计含包均价5万/平以内。

现场做了143(三房)和173(四房)两种样板间。这里重点说下143平(三房)边户产品,充分保障了各个房间的尺度,层高全部为3.1米,客厅无主灯设计,悬浮式吊顶。

建面约143㎡客厅展示

走廊

阳台

厨房

客厅为270°转角,二十层以上可以看到江景,此外活动区与休息区独立,中间被客厅背景隔开互不干扰。

不过这个户型通透性一般,餐客厅在一条动线上,空间感稍显局促。

建面约173平四房户型,层高3.1米,客厅无主灯、双套房设计,衣柜部分交付。主卧空间非常大,配了浴缸+淋浴组合+衣帽间。

北侧厨房附近还有一个储物间,房间细节设计可圈可点。但如果说整体视野可能不如江心印180平尺度开阔。

建面约173㎡客厅展示

次卧套房

厨房

开盘时间方面,江尚紫薇和雲尚紫薇相近,都在9月底。江尚紫薇首开2#、5#两栋楼,值得一提的是,首开的这两栋一楼全部为架空层,共192套房源。

从产品设计读懂开发商“心思”

两盘虽同属“紫薇系”,但从开发商产品定位角度,江尚紫薇和雲尚紫薇侧重点却完全不同。

主力户型定位上,相比南部新城雲尚紫薇主力户型143平,江心洲江尚紫薇主力户型明显偏大,为173平,小区还配备了约1000平左右的会所,精装三大件交付。而雲尚紫薇没有做会所,做的是六恒科技住宅。

产品打造上,江尚紫薇为5栋25层高层住宅,部分楼层可以瞰到长江主航道,其中143平(三房)全部为边户设计,客厅做了270度转角,最大化的利用上江景资源。

江尚紫薇区位图示意

地段上,江尚紫薇地处江心洲,对望河西南,可以近距离享受河西南利好辐射。结合上半年南京楼市表现来看,热度最高、去化最好的项目多数集中在河西中部与河西南部,继而也带动江心洲岛南的新房行情。

而雲尚紫薇占据南部新城核心地段,目前板块正在开发,内部道路并未完全贯通,短期内尚不具备入住条件。再者今年二批次土拍之后,无论是新房去化还是房企拿地积极性,南部新城整体表现不如河西。

相比南部新城,江心洲的改善氛围更为浓厚,南部新目前有不少刚改以及地缘置换客户,这也造成了两个区域的产品定位有所差异。

站在买房人自住角度,江心洲自然景观优渥,与河西南联系密切,眼下岛上所能享受到的城市配套,会远远高于一个正在开发中的新城。

江尚紫薇建设最新进度

从新盘供应量来看,南部新城下半年有10余盘供货,且不少纯新盘拿出了120平以内的小户型,竞争压力可想而知。开发商不仅要打造好产品,还要有王牌户型来吸引客户。

而雲尚紫薇作为板块内关注较高的楼盘,或许对市场动向早有察觉,于是大家看到,雲尚紫薇143户型占小区总供应量的65%,179平、223平只有少量分布,这样一来既保证了整体圈层的纯粹,也给项目下半年去化留出了足够的空间。

反观江心洲岛南,下半年只有栖悦湾、江尚紫薇2盘上市,况且栖悦湾户型118平起步,与143平起步的江尚紫薇客户重叠较少,竞争压力方面自然要小的多。

不过,两个项目都能看出奥体建设的匠心品质和策略打法。雲尚紫薇143平户型占比多,比较适合预算有限南部新城、软件谷一带的地缘首改客户;江尚紫薇173平为主力产品,却可以吸引河西中、河西南乃至对江心洲有特殊情节的二次改善家庭,各有侧重。

最苦的2022,奥体建设却“逆势上扬”

21年对一个人来说是美好的年华,对一家企业来说亦是如此。

这些年,奥体建设早已把品质改善做的深入人心,其在河西打造的一系列“植物系”,包括——翠杉园、清竹园、海棠园、丹枫园、木樨园、紫薇园都是板块内较为出名的标杆楼盘,在二手房市场上也具有较大的保值性和流通性。

据链家数据,目前紫薇园的二手房挂牌均价高达7.5万/平。

数据来源:链家网

这些年,在市场化的地产开发之外,奥体建设还承担着更多城市基础配套、产业园区建设、重大赛事等方面的重任,这些可以说是奥体建设在默默所做的,以一个“企业公民”的角色参与到城市的建设之中。

河西新城区一期6400亩(含奥体中心主场馆1350亩)的征地拆迁任务,河西青奥村的开发建设,都有奥体建设的身影。

河西中奥体中心实景

尤其是在2020年之后奥体建设不但没有放慢脚步,反而与南京的城市发展同步提速。

除了巩固原有的开发项目、代建项目之外,2020年至2022年这两年时间奥体建设在南京土拍市场更是频频出手,在与大牌地产企业的直面竞争之中,先后在南部新城、河西南、江北新区等板块有土地斩获,在南京这座城市的版图不断扩大。

同时,奥体建设还从过去的“单打独斗”发展到了今天的“强强联合”。通过增资扩股的方式,先后与保利、高科等经营稳健的国央企达成战略合作,依托双方的优势实现了1+1>2的效果。

奥体建设开发足迹

站在地产开发的角度来讲,也许奥体建设从规模的角度还无法与那些千亿级别的大牌房企相比,但作为南京本土房企的奥体建设也有着自身的优势。

一方面,起始于南京、成长于南京的奥体建设产,更懂南京,更懂南京人的生活。这种对于城市的理解、对于生活的理解,将会落地到项目的规划与产品设计之中,从而打造出适合南京这座城市的人居产品。

另一方面,已经拥有21年发展历史、拥有非常不错口碑的奥体建设,截至目前,奥体物业拥有超过40余个在管项目。这其中,不乏第一套房、第二套房甚至为子女买房均选择紫薇品牌的追随者,这正是奥体建设在这座城市最大的底气所在。

河西中奥体建设紫薇园实景图

对于南京这座城市而言,有一定开发经验的老牌房企崛起,无疑是件好事。

但是在机遇与风险并存的当下,奥体建设四面拓荒小步快走的矫健步伐,又能否让其延续奥体时代的辉煌,目前来看依然充满挑战和未知。