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乐居新媒体 发自南京

  2022年，楼市的热点无外乎这两个——

  1、刚需项目卖不动

  2、豪宅项目抢不到

  仅今年上半年，南京总价千万以上的新房就成交了1511套，接近去年总成交量的80%。改善市场的持续火爆释放了一个信号：城市中心的好房子，依然是一个相对安全的选择，既能改善居住，也能抵御通胀。

  今年10~11月，河西预计将有6大千万级豪宅项目登场，有望收割一波南京的顶层客户。

  其中，河西南的金基朗樾府和深业南湾上府，江心洲的江尚紫薇已正式公开，其他项目也陆续释放不少信息。

  作为南京的“宇宙中心”，河西千万级豪宅项目的相继入市，或将影响接下来的南京楼市，特别是高端改善市场的走向。

  一、会所成标配

  你们买房，比较注重哪些方面？

  近日，与一位河西豪宅项目业主交流，对方直言：品牌。在他看来，豪宅第一个是圈层，是面子；品牌好，房子也值钱。

  正所谓“无会所，不豪宅”。会所，既能满足圈层需求，又能彰显项目档次。

  在6大千万级豪宅项目中，河西南的金基中北朗樾府、星叶云墅，河西中的越秀和樾府，江心洲的江尚紫薇均配套会所。

  在过去很长一段时间内，提到南京的小区会所，大家可能第一个想到的是仁恒。而这两年，南京本土房企金基大有后来者居上之势。

  近几年，除了南部新城的璞悦和园项目（因为地铁上盖，无法配套会所），金基在南京的新项目均配套会所，其中还包括江北新区的映樾、雨花中央科创区的雅玥。如今的南京市场，单价4万以内的项目配套会所，金基可能是独一份，尽管这要牺牲相当一部分利润。

  当下，房企对成本的管控近乎极致。今年上半年，河西南入市的新项目中，配套会所的寥寥无几。但随着河西南改善市场的门槛逐渐升高，特别是千万级豪宅陆续亮相，提升项目的档次，满足圈层交流将逐渐成为硬性要求，会所也将逐渐成为标配。

  如何体现会所的含金量？顶豪的会所绝不仅仅是健身房、泳池等运动休闲场所的简单堆砌，其设计与建造的标准正越来越高。以近日公开的朗樾府为例，项目会所由名谷设计创始人——潘冉大师亲自操刀，打造下沉式庭院、恒温泳池、阅读书吧、私家健身房与瑜伽室等配套设施，营造出安曼度假酒店的场景感，再一次刷新了人们的审美认知。

  二、营造“小而美”

  6大千万豪宅，占地面积均在3万方以内，其中2万方以内的项目达到3家。

  按照当前土地出让的趋势，小体量项目或将成为高端改善市场的主流，尤其是寸土寸金的河西板块。

  在过去很长一段时间，小体量项目在内部景观打造上受到了很大限制。如何实现“小而美”，是摆在不少房企面前的难题。

  作为“小而美，专而精”的代表，我们看看金基如何破局。

  以朗樾府为例，4栋建筑，围合排布，主楼间距约60-80米，即保证了采光最大化，也留出大面积景观。

  在这样一个仅有四栋房子的社区内，金基将很多“可以不做”的地方，坚持做到了极致。

  尤其在示范区景观营造方面，金基融入了“致广大而尽精微”的理念。

  乍一看气势恢弘，例如约66米府院大门，选用矿山原石切割而来的大面卡斯兰石材满铺，配以金属挑檐，第一眼印象分拉满。

  再细看每一处细节都很细腻，从流沙水院，到⽯滩花园、凝光雅亭、森谷花园等等。值得一提的是，朗樾府水景面积的占比进一步扩大，也使得内部景观更加灵动、通透。

  从建筑设计到景观园林，金基各方面细节的处理，既归功于长期合作的专业团队——goa大象、北京顺景园林，也源于企业对品质的一贯追求和坚守。毕竟，这种事情，既费时又费钱。

  三、产品“做加法”

  一些鲜活的案例在前，更加证明：河西也不能躺赢，核心地段+好的产品，才能相互成就。

  相比刚需，改善型客户更加专业，更加挑剔，他们也追求性价比。而且，当下的河西内卷严重，如何“卷中求存”，无疑是要给自己的产品“做加法”。

  以9月末公开的深业南湾上府188平升级精装样板间为例：

  进门之后有一处独立的超大玄关，岩板背景墙，带有玄关组合柜，均纳入交付标准；进入客厅，开间达到惊人的6.3米，两面背景墙都是交付标准；厨房为中西厨设计，配有西式岛台，采用双侧推拉移门取代传统墙壁，而厨房门为金属框玻璃推拉门，成本颇高；进入卧室，主卧近30㎡的全功能套间，步入式衣帽间和收纳柜均为交付标准。

  不难发现，深业在软装标准方面做了多处升级，给自己的产品“做加法”。项目放风价5.1万/平米，被业内不少朋友称为“区域内性价比最高的项目”。

  国庆后，另一个备受关注的豪宅项目——越秀和樾府也公开了临时展点，释放了不少信息。据了解，项目主力户型建面143、175平米，相比市场预期，略显保守。不过，越秀毕竟是首进河西打造高端项目，谨慎务实一些，也在情理之中。

  按照6.3万/平米的放风价，其总价也达到了900~1100万。

  越秀在广州等一线城市已经有比较成功的经验，打造了明珠湾壹号、星汇御府等豪宅项目。客观的说，越秀不缺产品经验，关键是河西首发之作，如何在品质和成本之间做好权衡。如果想在南京高端改善市场打响，河西首发之作——和樾府很重要。

  位于河西中的和樾府，紧邻龙湖天街，周边配套比较成熟。而项目的单价也比河西南一批改善盘贵了一万左右，除了天然的地段优势，越秀显然是需要在产品上“做加法”，拿出诚意来。

  和樾府预计10月底公开售楼处，最快11月首开，让我们拭目以待。