最后60多天,房企抓紧“抢收”, 而跑的快,意味着有更多机会。
截止10月24日,10月南京有22盘领到销许,带来3500多套房源补仓,市场注意力主要集中在河西南、南部新城。在此期间,开发商不仅加大供应量,头部板块也接连出现降首付、优惠促销等让利购房活动。
从各大案场表现来看,豪宅表现尚可,刚改盘依旧艰难。加上本月南京三批次土拍,超8成地块为底价成交,各板块分化持续,楼市信心尚未全面提振。
01.
紧抓“银十”尾巴
房企“抢收”提速
在规模压力下,“促销售、抓回款”成了众多房企四季度重要战略之一。不少房企对推盘节点做出调整,一些房企将下半年的供货提前至10月底进行“抢收”。
上周开始,南京热门板块销许下放加快。10月20日,江心洲水沐华润瑞园领两栋楼销许,比原计划11月中旬入市提前半个月,销许均价4.8万/㎡,比此前项目放风价低了3000元/㎡,最终72套房源吸引121组报名,中签率62.8%。
10月21日,城南小行万科朗拾领取3号楼销许,首付最低3成起,首付150万就可上车,吸引520组报名,中签率低至23%。
从今天开盘现场看,除了少量低楼层房源,本次开盘基本售罄。据悉开盘当天万科给出了一定优惠:升级装修包最高让利约2000元/㎡,底跃全装修总价最高优惠超137万,选房就送爱马仕丝巾,总体性价比还是非常高的。
万科朗拾优惠清单(限开盘当天)
上周五(10.21)河西南深业南湾上府也领到销许,首付依然执行8成,验资511万,户型面积165㎡、188㎡,总价840万-960万,对买房人实力要求不低。
从报名况来看,108套房132组报名,中签率达到81%,参与摇号的准意向客户比预期中的要少,今天上午在河西保利大剧院进行选房。
热门板块新领销许一览
仅隔2天即本周一,南京又有两盘入市,分别是河西南金基朗樾府和软件谷凤起云台,这两盘公开时间不长,开盘节奏却非常快。
金基朗樾府领到94套房源销许,主力户型195㎡,还有少量20/336㎡顶底跃,基础装修均价约4.7万/平,另有5500元/平装修包,首付8成起,报名验资574万。总价1000万起步,最贵一套1700万左右。截止上午9点,报名结果显示338组客户参与摇号,创下近期豪宅中签率新低,约27.8%。
软件谷凤起云台领到256套房源,全装修均价40575元/㎡,另有2500元/㎡装修升级包,加包均价不到4.3万/㎡,低于放风价4.4%。
项目所在的徐工板块,高层普遍售在4.5万/㎡(含包)左右,凤起云台直接低2000元/㎡入市,最小户型89㎡,首付3成约115万即可上车,性价比优势明显。
不过目前这个板块商品房扎堆,供货量较大,市场认可度一般,有一定蓄客难度。
凤起云台沙盘
无独有偶,保利早在10月初就呈现“抢跑”迹象。边拿地边卖房,旗下多个纯新盘施工齐头并进,就连合作开发项目也是“你追我赶”。
日前,由保利操盘的南部新城琥珀云台,也释放本周开盘消息。
琥珀云台上周六公开售楼处&样板家,预计最快本周五(10.28)领销许报名,入市节奏不可谓不快,而同批拿地的其他项目预计到11月中下旬才会入市。
项目共规划5栋楼,总高18-25层,首开计划推2、4两栋楼,户型105和135㎡,加包均价5.1万/㎡,总价530万起。尤其是105㎡户型,舒适三房总价可控,吸引不少首改客群关注。
琥珀云台建面约135㎡客厅
除此之外,南部新城保利文华、华润润鸿府,河西中越秀和樾府都计划近期公开样板间,最快11月入市。
02.
“竞品质”愈演愈烈
近期新亮相楼盘品质明显提升
其实,房企对于产品力的重视,在四季度开始显现。
今年上半年,江北新区地产研讨吹风会上,绿城、颐居、金基、万科等几家不同梯队的房企,不约而同都提到了接下来要加大产品力建设。
对于房企来说,要想获得持续稳定的现金流以及高利润率,只能在销售端发力,而销售端的表现也主要取决于过硬的产品力。
以南京本土房企金基为例,10月公开亮相的河西南朗樾府和城东璟樾府在产品上带来全维创新,这两个项目将建筑美学与设计美学进行融合,外立面干挂复合铝板+超高窗墙比,带来极致视野享受。
朗樾府195㎡南向阳台
跨度约66米的府院大门,满铺矿山原石切割而来的卡斯兰石材,配上金属挑檐,大气磅礴。只有一个195㎡产品,2梯2户。
璟樾府注重文化底蕴的应用,景观由北京顺景操刀,融合重山水墨,引据瞻园围合“一馆、三园、七境”,探山-寻菱-迷谷-逐月-飞潇-穿林-归宇七重境界,业主穿梭其中别有洞天。
整体约3200㎡(含庭院)会所空间,汲取宝格丽酒店设计理念,兼具意式摩登和隐世东方生活思想,配置恒温泳池、健身场域、瑜伽会馆、行政酒廊、大师茶室等,预计本周领销许,加包放风5.3万/㎡。
璟樾府景观实景
同样另令业内刮目的还有栖霞建设这家老牌国企。
前不久,栖霞建设公开江心洲纯新盘——星叶栖悦湾售楼处&样板间,不同于其以往打造的的产品,栖悦湾无论外部用材还是室内美学营造,细节方面明显提升不少。
外立面铝板一体板+大面积玻璃窗,阳台全景落地,全明厨卫,劳芬卫浴(中国府、海玥同款)、捷仕花洒(嘉璟峰同款),博洛尼橱柜,整体搭配一起非常高级。
星叶栖悦湾建面约138㎡主卧卫生间
事实证明,在市场和融资双双承压环境下,行业整体处于增速放缓阶段,但各企业明星产品线仍依靠强大的品牌效应,热度不减。
典型的如:万科拾系,主打都市度假风, 自诞生以来,相继在宁波、苏州、南京落地,市场反响不错。
万科朗拾建面约139㎡样板间
又如,越秀“和樾系”,是其旗下高端产品,对地段选址要求极高,新项目河西中越秀和樾府即将公开售楼处,加包放风6.3万/㎡。
再比如,葛洲坝河西南G29项目,有消息称产品或将248㎡起步,1梯1户设计,可能会打造国府pro版大平层,房价剑指“7”字头。
河西南葛洲坝G29规划鸟瞰图
另外,伟星刚拿下的南部新城G65据说起步有可能180㎡,仁恒操盘的江核颐居G03,面积段也有可能做200平以上大平层。以上这些新晋豪宅在产品打磨上势必会更聚焦用户痛点,在竞争力上下功夫。
03.
年底冲“回款”
平均入市周期5个月
据统计,4月至今南京共出让了88宗涉宅用地,截至10月24日,已有8个项目定于10月底前开盘(其中领销许已开盘的5个),近20个项目陆续公开展厅,暂定年底前入市,平均入市时间5.05个月。
4月拿地至今预计开盘项目
近期通过与业内人交流发现,自去年年底开始,越来越多房企开始关注现金流管理。尤其是今年一季度以来市场遇冷,融资艰难,狠抓“回款”成了行业共识。
眼下距离年底还剩2个月时间,开发商抢跑,某种意义上或是基于集团层面回款任务指标的考核要求。
某top20营销负责人表示:“在大环境影响下,‘金九银十’已不太明显,考虑等到11、12月公司会面临较大的回款压力,目前还是会抓住“银十”尾巴集中资源推货。”
从市场端看,好的品质和品牌能带来溢价,对于提升整体的市场竞争力,以及助力营销有帮助。目前市场下行,而素有品质美誉的金基则在销售业绩一路上涨,增幅领跑行业,成为业绩下滑局势下的”一抹红”。
四季度,伴随着购房者置业节奏放缓,南京头部豪宅在10月最后一周,能否迎来“翘尾行情”,答案即将揭晓。
楼盘点评
写评论