正文

最后60多天，房企抓紧“抢收”， 而跑的快，意味着有更多机会。

截止10月24日，10月南京有22盘领到销许，带来3500多套房源补仓，市场注意力主要集中在河西南、南部新城。在此期间，开发商不仅加大供应量，头部板块也接连出现降首付、优惠促销等让利购房活动。

从各大案场表现来看，豪宅表现尚可，刚改盘依旧艰难。加上本月南京三批次土拍，超8成地块为底价成交，各板块分化持续，楼市信心尚未全面提振。

01.

紧抓“银十”尾巴

房企“抢收”提速

在规模压力下，“促销售、抓回款”成了众多房企四季度重要战略之一。不少房企对推盘节点做出调整，一些房企将下半年的供货提前至10月底进行“抢收”。

上周开始，南京热门板块销许下放加快。10月20日，江心洲水沐华润瑞园领两栋楼销许，比原计划11月中旬入市提前半个月，销许均价4.8万/㎡，比此前项目放风价低了3000元/㎡，最终72套房源吸引121组报名，中签率62.8%。

10月21日，城南小行万科朗拾领取3号楼销许，首付最低3成起，首付150万就可上车，吸引520组报名，中签率低至23%。

从今天开盘现场看，除了少量低楼层房源，本次开盘基本售罄。据悉开盘当天万科给出了一定优惠：升级装修包最高让利约2000元/㎡，底跃全装修总价最高优惠超137万，选房就送爱马仕丝巾，总体性价比还是非常高的。

万科朗拾优惠清单（限开盘当天）

上周五（10.21）河西南深业南湾上府也领到销许，首付依然执行8成，验资511万，户型面积165㎡、188㎡，总价840万-960万，对买房人实力要求不低。

从报名况来看，108套房132组报名，中签率达到81%，参与摇号的准意向客户比预期中的要少，今天上午在河西保利大剧院进行选房。

热门板块新领销许一览

仅隔2天即本周一，南京又有两盘入市，分别是河西南金基朗樾府和软件谷凤起云台，这两盘公开时间不长，开盘节奏却非常快。

金基朗樾府领到94套房源销许，主力户型195㎡，还有少量20/336㎡顶底跃，基础装修均价约4.7万/平，另有5500元/平装修包，首付8成起，报名验资574万。总价1000万起步，最贵一套1700万左右。截止上午9点，报名结果显示338组客户参与摇号，创下近期豪宅中签率新低，约27.8%。

软件谷凤起云台领到256套房源，全装修均价40575元/㎡，另有2500元/㎡装修升级包，加包均价不到4.3万/㎡，低于放风价4.4%。

项目所在的徐工板块，高层普遍售在4.5万/㎡（含包）左右，凤起云台直接低2000元/㎡入市，最小户型89㎡，首付3成约115万即可上车，性价比优势明显。

不过目前这个板块商品房扎堆，供货量较大，市场认可度一般，有一定蓄客难度。

凤起云台沙盘

无独有偶，保利早在10月初就呈现“抢跑”迹象。边拿地边卖房，旗下多个纯新盘施工齐头并进，就连合作开发项目也是“你追我赶”。

日前，由保利操盘的南部新城琥珀云台，也释放本周开盘消息。

琥珀云台上周六公开售楼处&样板家，预计最快本周五（10.28）领销许报名，入市节奏不可谓不快，而同批拿地的其他项目预计到11月中下旬才会入市。

项目共规划5栋楼，总高18-25层，首开计划推2、4两栋楼，户型105和135㎡，加包均价5.1万/㎡，总价530万起。尤其是105㎡户型，舒适三房总价可控，吸引不少首改客群关注。

琥珀云台建面约135㎡客厅

除此之外，南部新城保利文华、华润润鸿府，河西中越秀和樾府都计划近期公开样板间，最快11月入市。

02.

“竞品质”愈演愈烈

近期新亮相楼盘品质明显提升

其实，房企对于产品力的重视，在四季度开始显现。

今年上半年，江北新区地产研讨吹风会上，绿城、颐居、金基、万科等几家不同梯队的房企，不约而同都提到了接下来要加大产品力建设。

对于房企来说，要想获得持续稳定的现金流以及高利润率，只能在销售端发力，而销售端的表现也主要取决于过硬的产品力。

以南京本土房企金基为例，10月公开亮相的河西南朗樾府和城东璟樾府在产品上带来全维创新，这两个项目将建筑美学与设计美学进行融合，外立面干挂复合铝板+超高窗墙比，带来极致视野享受。

朗樾府195㎡南向阳台

跨度约66米的府院大门，满铺矿山原石切割而来的卡斯兰石材，配上金属挑檐，大气磅礴。只有一个195㎡产品，2梯2户。

璟樾府注重文化底蕴的应用，景观由北京顺景操刀，融合重山水墨，引据瞻园围合“一馆、三园、七境”，探山-寻菱-迷谷-逐月-飞潇-穿林-归宇七重境界，业主穿梭其中别有洞天。

整体约3200㎡（含庭院）会所空间，汲取宝格丽酒店设计理念，兼具意式摩登和隐世东方生活思想，配置恒温泳池、健身场域、瑜伽会馆、行政酒廊、大师茶室等，预计本周领销许，加包放风5.3万/㎡。

璟樾府景观实景

同样另令业内刮目的还有栖霞建设这家老牌国企。

前不久，栖霞建设公开江心洲纯新盘——星叶栖悦湾售楼处&样板间，不同于其以往打造的的产品，栖悦湾无论外部用材还是室内美学营造，细节方面明显提升不少。

外立面铝板一体板+大面积玻璃窗，阳台全景落地，全明厨卫，劳芬卫浴（中国府、海玥同款）、捷仕花洒（嘉璟峰同款），博洛尼橱柜，整体搭配一起非常高级。

星叶栖悦湾建面约138㎡主卧卫生间

事实证明，在市场和融资双双承压环境下，行业整体处于增速放缓阶段，但各企业明星产品线仍依靠强大的品牌效应，热度不减。

典型的如：万科拾系，主打都市度假风， 自诞生以来，相继在宁波、苏州、南京落地，市场反响不错。

万科朗拾建面约139㎡样板间

又如，越秀“和樾系”，是其旗下高端产品，对地段选址要求极高，新项目河西中越秀和樾府即将公开售楼处，加包放风6.3万/㎡。

再比如，葛洲坝河西南G29项目，有消息称产品或将248㎡起步，1梯1户设计，可能会打造国府pro版大平层，房价剑指“7”字头。

河西南葛洲坝G29规划鸟瞰图

另外，伟星刚拿下的南部新城G65据说起步有可能180㎡，仁恒操盘的江核颐居G03，面积段也有可能做200平以上大平层。以上这些新晋豪宅在产品打磨上势必会更聚焦用户痛点，在竞争力上下功夫。

03.

年底冲“回款”

平均入市周期5个月

据统计，4月至今南京共出让了88宗涉宅用地，截至10月24日，已有8个项目定于10月底前开盘（其中领销许已开盘的5个），近20个项目陆续公开展厅，暂定年底前入市，平均入市时间5.05个月。

4月拿地至今预计开盘项目

近期通过与业内人交流发现，自去年年底开始，越来越多房企开始关注现金流管理。尤其是今年一季度以来市场遇冷，融资艰难，狠抓“回款”成了行业共识。

眼下距离年底还剩2个月时间，开发商抢跑，某种意义上或是基于集团层面回款任务指标的考核要求。

某top20营销负责人表示：“在大环境影响下，‘金九银十’已不太明显，考虑等到11、12月公司会面临较大的回款压力，目前还是会抓住“银十”尾巴集中资源推货。”

从市场端看，好的品质和品牌能带来溢价，对于提升整体的市场竞争力，以及助力营销有帮助。目前市场下行，而素有品质美誉的金基则在销售业绩一路上涨，增幅领跑行业，成为业绩下滑局势下的”一抹红”。

四季度，伴随着购房者置业节奏放缓，南京头部豪宅在10月最后一周，能否迎来“翘尾行情”，答案即将揭晓。