正文

  乐居新媒体 浩然 发自南京

  今年，南京楼市还会有“金九银十”吗？

  ——过去的两个月，曾有不少这样的疑问。

  对于市场的好坏，不便贸然贴标签，以免影响大家的信心。不妨先看看几组数据，或许会有更直观的认识。

  一、26%

  首先，看看市场整体的销售的情况：

  “金九银十”南京新房合计成交6380套，与7、8月份（合计成交8565套）相比，跌幅约26%。

  今年6月，南京楼市在连续多项调控政策的刺激下，到达年内最高峰——成交量逼近6000套，供应量也达到6383套，可谓是“供销两旺”；不过，这样的势头并没有得以延续，进入下半年，南京新房销量持续下跌。从数据来看，这样的局面在“金九银十”并没有得到好转，依然维持下行的态势。

  二、1万套

  南京新房销量的持续下跌，是不是因为供应量跟不上？从数据来看，显然不是。

  克而瑞数据显示，“金九银十”南京新房供应量突破一万套，相比7、8月份，涨幅约64%。显然，开发商已经在抢跑推货，但市场的消化能力持续减弱。

  以前，韭菜割一茬还会继续长；现在，割完，就没了。是土地不肥沃，还是施肥打药不够？

  三、9成和3成

  2022年，虽然刚需市场整体低迷，但改善市场的势头还不错，尤其是豪宅的销量，甚至要超过往年。

  今年的“金九银十”，南京楼市也一直把希望寄托于头部板块豪宅的入市。抢手的房子往往需要摇号，9~10月，南京共诞生11个“摇号盘”，主要集中在河西南、南部新城、江心洲等区域。

  有的项目持续热销，例如河西南嘉璟峰，9月份两次加推，且开盘房源基本售罄；此外，金基朗樾府、天悦风华、万科朗拾的开盘去化率也接近或超过9成。

  其中，金基朗樾府的热销，可谓是众望所归，项目在产品设计、细节把控，以及园林、会所方面展现出来高品质，与周边竞品拉开了差距，获得了业内的一致好评，首开售罄，也在意料之中。正如一位河西豪宅项目业主所说，他们买房子，最看重的就是品牌，品牌代表了圈层，代表了后期的升值空间，显然，金基在品牌认可度方面，已经是南京楼市的第一梯队。

  而万科朗拾的“一炮打响”稍稍让大家有一些意外。不过复盘一下项目的营销策略、产品设计，其热销也在情理之中。朗拾首次开盘，含包均价约4.5万/㎡，首付3成起，户型建面约109、139㎡。在南京改善市场“越做越大”的势头之下，万科并没有盲目选择上大户型，而是选择了140㎡以下的产品；首付3成起，差不多150万左右，这是一个让软件谷、河西的年轻一代们有机会够一够的门槛；此外，朗拾在室内设计方面，展现出很强的艺术感，这种风格正好切合了在周边工作、文化水平较高的80后和90后们，拉近了与他们的距离。所以说，好房子并不是一味地拔高标准，而是在合适的地段，做出定位准确的产品。

  不过，通过对比也发现，南京的改善市场已经出现非常明显的分化，有的项目已经开始掉队。在“金九银十”的11家摇号盘中，4家楼盘的开盘去化率低于6成，甚至只有3成左右。

  以河西南某国企盘为例，在参观其样板间的过程中发现，开发商也很用心，尤其在项目软装上面舍得“做加法”。但前有挑剔的改善型客户，后有口碑爆棚的竞品，项目在品牌不占优势的情况下，摆出“8成的首付比例，近850万的总价门槛”，销售压力自然陡增。

  当下，市场竞争日渐白热化，河西作为南京的头部板块也未能幸免。这个时候，房企在营销策略、产品设计等方面稍有不慎，就会在销售上迅速拉开差距。

  距离2022年结束，还剩两个月的时间。“金九银十”已经成为过去，南京楼市抓紧跑吧。