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四季度的南京楼市,关注度最高的无疑是“宇宙中心”河西。

10月下旬,河西南金基朗樾府、深业南湾上府开盘;11月,河西南的星叶云墅、河西中的越秀和樾府预计迎来首开;12月,河西中两大神盘——丹若园和海玥万物也有入市计划。

可谓是“你方唱罢我登场”。

时间节点如此接近,难免拿来相互比较。不妨从买房人的角度,设身处地的考察一下,如果总价1000万左右,应该如何选择?

这个价格段,基本上是纯粹的改善型客户了,都有丰富的置业经验,在购房这件事情上非常专业。当然,在当前的市场环境下,也有不少置换型客户,希望通过换房,来优化资产。

先来梳理一下市场的基本情况:

1、河西南

金基朗樾府:10月下旬开盘,首开房源已基本售罄,预计年底前还会加推两栋楼,就基本收官了。项目主力户型只一种195㎡,非常纯粹。

南湾上府:与朗樾府同一天开盘,目前剩余房源较多,项目单价与朗樾府接近,含包均价5万出头,户型面积165㎡、188㎡。

星叶云墅:6栋12-13F小高层,仅有152套,户型建面为220㎡、280㎡两种,预计11月份首开,含包放风价5.5万。

2、河西中

越秀和樾府:6栋30F住宅,主力户型为143、175㎡,预计11月首开,含包放风价6.3万。

丹若园:预计11月公开售楼处,年底前首开,户型建面约170、210、265㎡,放风价7万,总价千万起。据了解,最新户型图将在本周出炉。

海玥花园:预计年底前加推,前期房源已售罄,含包价约7.2万。

在目前已经公开的新项目中,河西南朗樾府和星叶云墅无疑是业内评价最高的。

朗樾府在产品设计、细节把控,以及园林、会所方面展现出来高品质,与周边竞品拉开了差距,获得了业内的一致好评,首开售罄,也在意料之中。

从品牌认可度来看,经过多年的积累,金基已经跻身南京楼市第一梯队,甚至赶超当年的仁恒。

而星叶云墅主打12-13F低密度小高层,这在当前的河西市场,十分稀缺;而且主力户型220㎡、280㎡两种,比朗樾府更纯粹;项目三联阳台,受到了业内很高的评价,据说有18米长;

而在装修配置方面,星叶云墅也采用了德国顶奢家电品牌嘉格纳、洁具中的劳斯莱斯劳芬、以及德国爱米默橱柜、比利时瑞纳斯门窗、捷仕五金等超一线品牌。

值得一提的是,星叶云墅的下沉式庭院也是由金基的“御用设计团队”顺景园林打造。

看得出来,在这个项目上,南京老牌房企栖霞建设花了不少心思,也难怪有媒体称星叶云墅已经超越了海玥万物。

显然,从首轮的市场反馈来看,河西南部分项目在产品上占据了明显的优势。但河西中,确实也有一定的地段优势。

总价1000万如何选择?河西的买房人都是专家,不妨听听他们的想法。

从走访结果来看,选择河西南的更多。在他们看来,河西南与河西中在配套上的差距正在缩小;而且,在城市界面上,河西南部分区域要优于河西中。

在不少走访对象看来,目前河西南5万+,河西中6万+,甚至7万+,越秀等房企能否支撑起这样的价差?对于这样的敏感问题,不便贸然回答,河西的买房人应该有他们自己的判断。

在走访中,也遇到了一位朋友,就是想买河西中的丹若园。

他们综合收入较高,虽然在河西南、河西中都有房,但还是喜欢奥体这边的环境,对奥体建设的植物园系列也比较认可,希望把家中老人也接到附近来。丹若园处在比较纯粹的居住区,整体的氛围比较好。

奥体新城·紫薇园

相比较而言,河西中越秀和樾府被提及的较少。其实,越秀在广州等一线城市已经有比较成功的经验,打造了明珠湾壹号、星汇御府等豪宅项目。

显然,越秀不缺打造豪宅的经验,但进入南京市场以来,越秀基本上是合作开发,且多在刚需板块,整体的品牌认可度与金基、奥体建设、栖霞建设等扎根南京多年的房企相比,还是有一定差距。

越秀显然也是意识到了这一点,项目主力户型建面143、175㎡,相比市场预期,略显保守。但作为首进河西的“新人”,谨慎务实一些,确实是明智之选。预测一下:在后期的销售中,143㎡户型的去化速度,可能要优于175㎡。

客观的说,虽然处在河西中,但从城市界面来看,越秀和樾府与一桥之隔的万科朗拾相比,优势并不是很突出,而后者只卖4.5万。

目前,河西的市场竞争已进入到白热化的阶段,改善型客户也越来越挑剔。越秀和樾府体量较小,实景示范区可能要明年才能公开,目前只在隔壁龙湖展示云端售楼处。

在目前的市场环境下,想一炮打响,显然要在产品上“做加法”,拿出诚意来;此外,尽可能降低首付门槛,吸取河西南某国企盘的经验教训。

最后提一下海玥花园,该项目跟河西这一批新盘有很大不同,项目占地面积近7万方,在营造社区景观方面有天然的空间优势;

此外,项目的建筑用料也比较高档,加之整体面积段较大,总价基本上在1500万+,2000万+。这种项目,跟目前河西大部分项目,客户群体显然是不同的,就不做过多讨论。

海玥花园项目是2016年拿地,2021年9月首开的,当初其产品确实惊艳了整个南京豪宅市场。但在产品加速升级的今天,海玥与今年面市的新项目相比,是否依然有那么大的优势,也是一个疑问。

目前河西南也有接近200平,或超过200平的产品,例如朗樾府、星叶云墅等,市场的评价也非常高,不知道南京的豪宅买家,有没有心动?

综上,在河西买房,如何选择的问题基本解决了。

接下来,要解决的问题就是:1000万从哪里来?