正文

11月21日,南京市规划和自然资源局发布国有土地使用权挂牌出让公告南京市本级挂[2022]年宁出第09号,共推出15幅地块,用地总面积约48.6公顷,出让起始价总额约为56.3亿元。出让地块主要位于城东马群、仙林湖、六合、溧水、高淳等区域,主要集中于远郊非核心板块,本批次地块限时竞价时间为12月20日上午9:30开始。

01

地块主体分析

✦

地块信息

地块名称:NO.2022G105栖霞区马群街道马高路以东、芝嘉东路以南地块

地块四至:东至土城头路;南至国有土地;西至马高路;北至规划芝嘉东路

出让面积:41088.99(含仅出让地下空间2102.43)㎡  

规划用地性质:Rab老年公寓用地

综合容积率:1.1

起拍总价:7.32亿元

最高限价:8.32亿元

起拍楼面价:17069元/㎡

最高楼面限价:19401元/㎡

规划条件:地块分为A、B、C三个分区,其中A分区、B分区用地性质为老年公寓用地,容积率1.1,建筑高度≤12(m),C分区为地下空间,用作停车设施;规划建筑高度不低于9米。

周边配套

地块位于栖霞区马群街道,地块周边经适房、安置房居多,区域内有2条轨交在运行,居住生活氛围浓厚,但目前整体配套偏弱,商业、教育、医疗资源能级均不高。

交通:区域内轨道交通便利度尚可,有2条轨道交通线路在运营,分别为地铁2号线、S6号线宁句城际,有2条规划中轨交,分别为规划地铁8号线、12号线;

商业:周边商业整体能级不高,以周边小区零散底商为主。集中式商业体麟珑汇距离项目约1公里,21年底开业,商业体量3.2万方,该项目开业后,一定程度上改写了区域商业匮乏的局面,较为成熟的花园城购物中心距离项目约2公里;

教育:周边教育资源较为欠缺。项目周边的学校有花港第二小学、南外仙林麒麟小学/中学等,麒麟街道2019年与南外仙林签订合作办学协议,区域教育水平随之提升,但G105地块不在南外麒麟的施教范围;

医疗:项目周边医疗资源匮乏,医疗能级低。周边无三甲医院,无大型综合医院,临近的医疗资源为马群社区卫生服务中心,距离地块约1.3公里;

景观:区域景观资源以市政绿地、小型市民公园为主,无大型景观资源。

02

市场分析

✦

土地市场

马群板块土地市场活跃度不高,近5年,板块仅有4块涉宅用地供应,全部成交,无土地流拍。2021年上半年之前,土地市场热度较高,马群板块住宅用地成交楼面价在22700元/㎡左右,住宅毛坯限价在31000元/㎡,溢价率在20%左右,同期河西南板块优质地块的溢价率在30%左右。马群由于交通便利,距离市区较近,虽然土地市场供应量不高,整体表现任然较好。

2022年市场预冷,溢价率降温至0%,成交房企也多为国资背景房企托底,其中G10地块为综合用地,出去社区配建及不可售商业部分,项目可售楼面价为11331元/㎡。2022年板块整体成交楼面价相比2020年,降价幅度达到5000元/㎡。

商品房市场

从2021年1月至今的销售数据来看,马群板块商品住宅市场整体供略大于求,供求比1.13。2021年4月复地御钟山和中海钟山印集中入市,供应量共8.31万㎡,达到近两年的高点。可以看出,板块项目供应并不活跃,22年板块一直处在断供状态,续销前期房源为主。

板块去化速度处于中等水平,强销期板块的住宅流速为1.4万㎡/月,成交均价近一年呈现波动式下滑态势,主力成交价在30000-35000元/㎡。

竞品分析

目前马群在售竞品仅润栖府1个项目,以及G10、G36共2块待上市土地,今年9月第三批次土地公告中供应2块马群宅地NO.2022G84与NO.2022G85,但在后续挂牌过程中以流拍告终。

润栖府规划7幢20F高层,项目总住宅体量7.03万方,目前已推出5幢楼,剩余2幢待推,存量4.19万方。板块整体广义库存29.52万方,去化周期21个月。

03

土地初步预判

✦

价值预判

G105地块位于马群,区位上距离市区较近,交通也较便利,但临近麒麟保障房片区,周边经适房、安置房较多,一定程度上影响土地价值。

产品预判

G105地块综合容积率1.1,限高12米,地块体量适中,未来适合打造4层洋房项目,由于G105地块限制条件与目前在售项目均有所不同,或可更多探索城东改善、养老需求。

文/南京克而瑞