正文

  ——“我们自己建公园，还有汤臣一品同款、河西豪宅标配”

  ——“我们品牌认可度高，国企保障建设，交付问题根本不用担心”

  ——“我们国央企强强联合，户型最小，不到一百万就能上车”

  ……

  不难看出，软件谷板块的置业顾问都在疯狂安利自家项目，中间也不乏有与其他家项目相互攀比的，颇有几分粉丝圈互相“掐架”的场景。

  其中缘由在于：软件谷板块内各项目之间的竞争比较激烈，产品也基本都是以刚需与首改为主，面向的客户群体相对一致；再者就是各项目在地理位置上大差不差，区域各项配套利好均可共享。

  板块内在售的项目——华发美的云筑、中铁龙湖宸阅府、保利&合肥城建凤起云台，其中华发美的云筑与中铁龙湖宸阅府即将清盘，待售项目仅伟星时代悦峰。四盘位列数字大道东西两侧，地铁S3号线景明佳园站与铁心桥站之间，区域配套均可共享。

  与国央企对峙，“芜湖小仁恒”向河西豪宅看齐

  从地铁S3号线景明佳园站出站，便是伟星时代悦峰项目营销中心，该项目也是四盘中距离地铁最近的。

  作为伟星在南京独立操盘的首个项目，伟星时代悦峰欲打造板块内标杆产品。项目以围合式布局打造6栋住宅，南向楼间距可达到50-60米。

  说到伟星，南京人可能有点陌生，但在芜湖当地，街边“住在芜湖，住在伟星”的广告牌随处可见，2000年落地芜湖，二十多年间打造近44个项目，皆已品质见长，因此这才有了“芜湖小仁恒”的名声。

芜湖院子实景图

  项目打造建面约104、113㎡两大主打户型，全系三房起步，且均采用三开间朝南、双开间阳台、主卧套房、三段式分离卫生间等设计，放风价约4.4万/㎡，精装总价约400-500万。

  两个户型都做了实体样板间，其中建面约104㎡做了清水样板间，不带软装，买房人可所见即所得；建面约113㎡做了精装升级样板间。

  建面约104㎡户型，约6.4米宽景双联阳台，LDBK一体化设计，厨房、餐厅、客厅相连接；

  建面约113㎡，约5.2米大横厅设计，连通阳台与南向两个卧室，整个采光面可达到约11.2米。

  在品牌使用方面，项目精装三大件为东芝进口中央空调、菲斯曼地暖、爱迪士新风，均为国际一线品牌。厨房用具有方太灶具、摩恩单缸水槽和垃圾处理器等；卫生间则选用了唯宝的墙排式壁挂马桶、汉斯格雅的恒温花洒和电热毛巾等。

  值得一提的是，项目还运用了万科翡翠滨江、汤臣一品等豪宅御用的YKK AP系统窗，自带内置百叶；阳台移门同样为YKK AP三玻两腔，且为封闭交付。

  此外，项目还拥有约3万方的内外双公园。小区内部规划约1万方围合式景观，占据项目总用地面积的30%；而项目外围体量约1.6万方的市政公园，伟星向政府提出无偿代建，目前大部分实景已经呈现；且项目旁边还有约4000㎡的口袋公园，目前也已建成。

  无偿代建市政公园，可见开发商实力所在，伟星房产背靠实业，相比较一般民营房企，有着更稳定的资金基础。

  伟星时代悦峰是四盘中距离地铁最近的项目，凤起云台却是距离地铁最远的项目。

  但凤起云台是板块内新房上车的最低门槛，最小建面约89㎡三房户型，总价约325万起，首付三成约98万。

  建面约89㎡户型为三房两厅一卫设计，该户型占比接近一半。

  南向双阳台布局，客厅与次卧相连；敞开式厨房设计，南北通透；南向主卧、北向次卧均有飘窗，卫生间为三段式干湿分离设计。

  除89㎡三房户型之外，凤起云台还打造了建面约108㎡三房两厅两卫、建面约130㎡三房两厅两卫两个户型。

  另外，凤起云台还是目前软件谷区域内唯一一个带有下沉式主题会所的项目，面积约700㎡，涵盖健身房、社区课堂、亲子阅读、临流观景、邻里休闲、老者和乐等六大功能区。

  项目升级装修包2500元/㎡，精装三大件为日立中央空调、菲斯曼地暖、兰舍新风；厨房配备有老板牌厨电三件套，卫生间采用唯宝的马桶、高仪的花洒。

  凤起云台由国企合肥城建、央企保利两大房企联合打造的项目，在产品品质和未来交付方面更有保障。项目于今年10月底首开，截至目前，项目共入网256套房源，共卖出95套（认购+成交），整体去化约37%，主要集中在3号楼89㎡和108㎡户型。

  老盘加速去库存，华发大户型“有点难”

  除以上两大主力盘之外，软件谷板块内还有前期入市的华发美的云筑与中铁龙湖宸阅府，目前两项目已收官加推，正在清盘中。

  宸阅府由中铁、龙湖联合打造，项目已于上个月加推收官楼栋，目前仅剩少量房源在售，均价约39962-40910元/㎡，另有升级装修包3300元/㎡。

  项目于今年4月份首开入市，截至目前入网的604套房源中，仅剩69套未售，整体去化高达八成，比同样收官的华发美的云筑多出超2成的销量，为板块内去化最好的项目。

  在当下艰难的局面之下，有如此高的去化实属难得，除了操盘者龙湖在市场的品牌认可度之外，还得益于其产品设计及园林景观。

  项目共打造建面约101㎡三房两厅两卫、建面约125㎡四房两厅两卫和建面约143㎡四房两厅两卫三种户型，得房率在78%左右，兼具首次置业、首改以及改善等不同维度的需求。

  三种户型均布局方正，南向双阳台；LDBK一体化设计，客厅、餐厅、厨房融为一体；主卧套房式设计。

  项目精装升级包3300元/㎡，包含精装三大件——大金中央空调、威能地暖、百朗新风，还有西门子油烟机与灶具、汉斯格雅的大单槽台下盆和抽拉水龙头等。

  除产品之外，宸阅府还以别墅的园林景观标准打造了约2万方的社区景观，小区内种植有松树、乌桕、红枫、香橼、鸡爪槭等名贵树种。

  作为软件谷核心区的拓荒者，华发联合美的打造了南京首个“云筑系”产品——华发美的云筑，其中美的负责操盘，华发负责物业。

  该项目为四盘中最先入市的项目，去年12月底入市、今年9月份收官加推，截至目前入网的592套共卖出403套（认购+成交），整体去化约68%。其中100㎡、118㎡户型去化较快，140㎡户型去化较慢。

  项目户型最小100㎡起步，加包后均价约4.5万/㎡，总价约450万起；另外还有建面约118㎡三房两厅两卫、建面约142㎡四房两厅两卫户型，整体LDBK一体化设计，改善为主。值得一提的是，项目每个户型都打造了全景落地窗，且各楼栋之间最大楼间距可达到80米。

  在装修品牌方面，华发美的云筑采用大金中央空调、威能地暖、百朗新风精装三大件，另外还有西门子油烟机+燃气灶+嵌入式洗碗机、科勒、唯宝、汉斯格雅等一线品牌，总体性价比较高。

  写在最后：

  从价格上来看，相比上半年来说，后期入市的两盘在总价门槛上稍有拉低。前期入市的两个项目起步户型100㎡及以上，买入门槛在450万左右，同时还都做了大面积户型段，但对于板块内的置业群体来说，400多万的预算还不如去买雨核，而大面积户型总价550万起步，与大校场、河西南等板块新房相差无几。

  从户型上来看，两大主力新盘户型相较之前都开始往小了做，凤起云台直接做区域最小户型89㎡，伟星时代悦峰全系三房起步，这不仅是开发商为了最大限度确保自己新房产品的去化速度，也更契合软件谷区域内高知客群的需求，增加了他们对于首次改善置业需求的可选择性。