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乐居买房讯    “产品做的太拉胯，完全不是央企作风”，“5万+的房子还不如三、四万的产品养眼，太糊弄人了”，“为了抢跑，项目套模板一个比一个烂，真把改善客当大萝卜了”....近日一位买房人直言吐槽大校场某央企新项目。

       过去不少盘一度出现“摇不到”，目前不少盘面临“卖不掉”：市场画风转换为何如此之快？

  11月即将走到尾声，南京楼市再次迎来了集中开盘潮，这一次升级装修包“甩卖”成了业内议论的焦点。

  上周，南京楼市累计有13家楼盘领到销许，涉及河西中、河西南、南部新城，共推出1400多套房。

  截止11月28日下午14点，13盘报名结果均已出炉，备受关注的几个热门楼盘也无奈“流摇”，仅有来自河西中、河西南2盘需摇号。

领销许楼盘清单

    欲速则不达！南部新城、软件谷新盘全部“流摇”

  尤其是上周五临近下班前，南京一共有8盘领到销许，纯新盘5家，分布于南部新城、河西等区域，不乏一批刚公开甚至公开不久就“抢开”的新项目。

  11月25日，位于南部新城华润润鸿府领取了9号楼销许，建面约113㎡、115㎡，2梯4户，共计72套房源。

  从销许价格来看，全装修均价50390元/平，另有升级装修包4350元/平，含包后均价超5.4万/㎡。首付最低3成，验资不低于160万，针对当天选房客户装修包还有一定优惠。

  不少人在得知项目价格后，第一反应就是“虚高”。

      据了解，项目领到销许前一天，才公开售楼处和样板间，不少客户表示，“连项目都还没去看过，就被销售通知报名，开盘时间过于太仓促。”

  不仅如此，就连润鸿府案场置业顾问也隐约透露：“没想到节奏会这么快，原本会以为过两天才开盘。”

华润润鸿府沙盘

  开发商“抢跑”无可厚非，但也应结合当前市场和项目蓄客情况，给买房人预留出一定的看房时间。

  此次，华润润鸿府虽只拿出其中一栋楼72套房源试水，但综合产品、价格及周边在售楼盘，性价比其实并不突出。

  从销许及推盘量来看，润鸿府毛坯限价4.8万/㎡，是同批次拿地项目中限价最高的，加包后均价超过5.4万/㎡，这个价格已超过区域“热销盘”金地大成汇文府（装修包4100元/㎡，加包后约5.1万/㎡），甚至比同批次领销许的部分河西豪宅还略高，如河西南星叶云墅，加包后均价还不到5.4万/㎡。

  更何况，华润润鸿府与保利文华同时间领销许入市，供货量大，产品部分重叠，分流再所难免。

     另据买房人表示，华润润鸿府在保利文华销许落地后，才正式对外公布装修包价格，此前买房人多次询问案场装修包定价，置业顾问均以“暂不确定”进行回应，一定程度上消磨掉买房人积极性。

      另一边的保利文华，在润鸿府通知报名期间，当晚也领到销许，一次性拿出四栋楼，产品为洋房+小高层，共计196套，加包后均价也超过5.4万/㎡。

  对于该项目入市，业内是这样评价的：“售楼处、样板间还没公开，销许已经先领了！”

     的确，保利下半年给人的感觉就一个字“快”，核心地段最快拿地4个月就上市。尤其是10-11月期间，保利多个纯新盘，售楼处刚公开不久就领证入市，样板间赶工痕迹明显，在品质及细节打磨方面大不如前。

     比如今年上半年入市的江核青奥保利阅云台，因为准备充分，展示面精致，靠品质立住了口碑，销量也是区域内最高的。反观四季度抢跑亮相的几大新盘，无论是大校场琥珀云台、保利文华还是新领销许的江核保利扬子萃云台，均因产品设计“拉胯”和细节呈现“粗糙”，引发业内一众质疑和吐槽。

保利文华沙盘

  相比华润润鸿府首开一栋楼，保利文华推出四栋楼，196套房源，产品洋房+小高层，整体偏改善，户型建面约128、143、175㎡全部涵盖。

  全装修约50391元/㎡，另有升级装修包4100元/㎡，验资180万元，据说装修包也有一定优惠。

  不过，对于这两盘“抢开”，市场普遍反馈“不看好”，开盘时间仓促，交付装标未明确，着急入市多少有些被动。

  事实也证明，欲速则不达，本次两盘报名结果都没有达到理想预期。反之同一个区域内，若错峰入市、抱团取暖、差异化营销，又或许可以实现“相互成就”的结果。

      据了解，华润润鸿府和保利文华两盘，28号下午均已在售楼处低调平推，装修升级包都给出不同程度的优惠。

      其中保利文华，对外公布升级包4100元/㎡，这次首开报名客户，175㎡户型，升级包折后价3100元/㎡；128和143㎡户型，升级包折后价只有1500元/㎡。有知情人透露，当天只卖出十几套。

      华润润鸿府，之前对外公布升级包4350元/㎡，这次开盘，装修包优惠2000元/㎡，案场置业顾问表示小户型卖的还不错，约7-8成左右。

  本次除了南部新城新盘上市遇冷外，软件谷徐工板块的伟星时代悦峰也难逃“流摇”魔咒。项目当晚已在售楼处平推，针对装修包也给出折扣优惠，具体去化不详。

  作为伟星首个独立操盘的项目，伟星时代悦峰，本次首开7号楼132套房源，户型建面约104、113㎡，销许均价约40569元/㎡，另有3300元/㎡装修包，首付3成起。

伟星时代悦峰沙盘

  目前徐工板块其他楼盘含包均价普遍4.5万/㎡上下，而伟星时代悦峰首开以低于竞品项目超1000元/㎡的价格入市，可谓给足了诚意。

  装修方面，三大件东芝中央空调、爱迪士新风、菲斯曼地暖；玻璃窗为YKK AP系统窗，方太油烟灶具洗碗机、电视背景墙岩板交付、地面60*120cm地砖、全套海尔智能家居系统、唯宝的台盆、马桶，汉斯格雅五金、花洒、大门是星月神钢质复合装甲门，耶鲁智能锁等。

建面约113㎡样板间

  此外，小区内外双公园，开发商代建小区门口约1.6万方的市政公园，已经实景呈现。在项目内部还有约10000㎡中央景观，设计了儿童游乐区、羽毛球场、健康跑道等每个单元门口都设置了室外洽谈区，方便邻里交流。

  客观来说，在项目用材及建设标准上，伟星还是非常用心的。

  然而，这个板块与南部新城、河西不同，此前该区域鲜少有盘摇号，多以平推为主，因此即便有“安徽小仁恒”之称的伟星房产加入徐工“四剑客”战队，也没有掀起应有的浪花，这点略有遗憾。

  一个月内多次加推！百家湖、小行这次也没报满

  上周五百家湖“日光”百家臻园，领取7号楼52套房源，加包优惠后均价4.45万/㎡（其中装修包约2800元/㎡），户型面积全部143㎡，2梯2户，这也是项目继11月18日首开一周后再领销许。

  另外，近期密集加推的还有城南小行热盘万科朗拾，上周四领取5号楼销许，户型面积109/139㎡，首付3成起。 

万科朗拾沙盘

  值得注意得是，这是万科朗拾近一个月内，第三次领销许开盘。

      5号楼全准修价格3.7-4万/㎡，装修升级包4000元/㎡，加包后均价4.2万/㎡左右，比前两次开盘4.6万/㎡（含包）的均价低了近4000元/㎡。

  这两个项目均价都在“4”字头，首开当天基本售罄，是主城总价500万以内，性价比较高的楼盘。

百家臻园沙盘

  根据宁小通数据显示，本次百家臻园、万科朗拾报名人数未达标，不需要公证摇号，这也是两盘入市以来首次“流摇”。

  究其原因推断，一来项目加推次数过于密集，客源补给吃力；二来两盘目标客群主要以地缘客为主，购买力有限，综合因素致使两盘流摇，也在情理之中。

    首付执行8成！河西中、河西南依旧是“大热门”

  抛开地段谈产品意义不大。从这次新盘报名情况来看，河西中、河西南市场关注度依然最高，但对比11月初入市的纯新盘，此次中签率亦有所提升。

  先来看河西中越秀和樾府，上周五领到首开楼栋4、5号楼销许，户型建面约143、175㎡，全装修销许均价5.58万/㎡，另有5400元/㎡升级装修包。

  值得关注得是，该项目加包后均价近6.2万/㎡（比放风价低了1000元/㎡），首付要求8成，验资541万。经过2天报名，最终120套房源，吸引220组买房人报名，综合中签率约54.5%，预计将于本周内摇号开盘。

越秀和樾府报名结果

  客观来说，越秀和樾府打造6栋30F高层，2梯2户，对比同大区域其他产品，143/17㎡5两个户型样板间，整体展示面中规中矩，亮点不够突出。但奈何项目地段稀缺，吸引了较高关注。这也侧面验证了房企地段第一、产品第二的营销法则。

  和樾府位于河西中部新城科技园，紧邻次新房小区保利云际花园和河西龙湖天街，城市界面新颖，地理位优越。

  此外，东侧有在建的新城科技园学校（九年一贯制），同时靠近地铁10号线“中胜站”，商场和地铁口就在楼盘旁，板块内配套醇熟，改善需求旺盛，区域二手房挂牌价普遍在6万/㎡。

越秀和樾府沙盘

  其次，河西南千万级豪宅星叶云墅102套房源，吸引236人报名，综合中签率约43.22%。

  项目于上周五（11月25日）领到1、3、4、5号楼销许，户型建筑面积约220、280㎡，全装修均价约48221元/㎡，另有5500元/㎡升级装修包可选，加包后均价近5.4万/㎡，要求首付8成，验资799万元。总价约1100万起步。

星叶云墅报名结果

  星叶云墅由国企栖霞建设独立开发，规划6栋12-13层科技住宅，小区1000㎡实景示范区已经公开，主力户型220、280㎡，是河西南首个起步户型超200㎡终极改善产品，同期入市的竞品项目并不多。

星叶云墅沙盘

  建面约280㎡四室两厅四卫，四开间朝南，层高做了3.3米，市面上普通层高不过2.9米，视野更加开阔，尤其是南向约18米三联阳台（连通客厅、主卧、次卧），尚属河西南首例，得房率约87%，该户型只在3、4号楼有分布，不足50套。

  装修方面，采用国际一线大牌，公区地面星耀灰天然大理石铺贴，橱柜德国进口爱米默；厨房电器包括油烟机、灶具、洗碗机、嵌入式冰箱、咖啡机、暖碟抽、蒸烤一体机在内全部采用德国嘉格纳全产品系，中厨还启用了多段式电动门设计，其中一些品牌是在南京市面上首次出现。

建面约280㎡样板间客厅

  从位置上来看，星叶云墅位于河西南，距离S3号线高庙路站仅约500米，周边教育商业等配套趋于成熟，是近几年来河西南难得的稀缺宅地。

  客观来说，栖霞建设这次在产品方面进行全方位进化，将“空间感”表现得淋漓尽致，不仅拉高了河西豪宅水准线，即便在全市也十分出挑。

  写在最后

      不可否认，市场降温之际，头部板块受冲击较小，价格及首付比例坚挺，优质产品，依然是改善客群的首选。接下来为冲刺年终业绩，中高端改善盘会加速抢跑，供应量有望进一步提升。