乐居楼盘测评系列 测评师：刘艺青
乐居楼盘测评系列是来自专业测评师的现场踩盘。可帮助您购房之前，让楼盘的真实情况呈现在您的眼前。本系列会陆续覆盖本城市全部新房，敬请期待。接下来，请您用几分钟的时间聆听我们真实的测评心声。【评测师点评楼盘】
长江悦府，由央企能建城发打造，位于南京主城区，户型面积110起步，主打改善房源。
【项目亮点】
1、能建城发·长江悦府（原中国葛洲坝地产），作为首批确立的房地产央企，能建城发一直深耕南京滨江板块。
2、幕府创新区打造承启老城、辐射江北的滨江活力发展区、生活宜居样板区、产城融合示范区。
3、日立中央空调、威能或菲斯曼地暖、东芝新风三大件齐全（或同等品牌）。
【价格分析】
价格方面，长江悦府全装修销许均价约41864元/m²，另有升级装修包2200元/㎡。首付3成起。按照约4.5万元/㎡均价、建筑面积约110㎡的最小户型面积来计算，长江悦府的最小面积总价大约在495万元，首付3成的话大约需要148.5万元。长江悦府周边均以老旧小区的二手房为主，幕府东路的北侧是旭日景城，二手房挂牌价约为3.5万/㎡，因为定位不一样，与周边二手房价没有可比性。2021年9月26日，经过29轮竞拍，葛洲坝以总价316000万元拿下幕府创新区G70地块，楼面地价24140元/㎡，未来毛坯销售限价40500元/㎡。
【楼盘规划】
长江悦府项目住宅部分由A、B两个分区组成，共规划有11栋8-20F小高层，其中A分区规划7栋小高层，B分区规划4栋高层。打造建面约110㎡、135㎡、142㎡、168㎡四种户型。
总计户数约869户，最大栋距为60，容积率为2.75，绿化率约30%，停车位1100个，南北通透，一梯一户，外立面采用大幅玻璃窗，整体呈现现代建筑风。
项目整体打造“一脉·双环·五境”的全龄绿色社区，以无重力亲子互动乐园、双健康跑道、全龄活动空间、运动天地等配套设施。A分区主要打造酒店式住假氛围住区。
【楼盘基础信息】
1、地块A分区规划7栋小高层，主要功能为住宅、基层社区中心等
2、普通住宅，产权70年
3、长江悦府项目拟建11栋8-20F住宅，打造建面约110㎡、135㎡、142㎡、168㎡四种户型
【户型分析】
建面110㎡ A1户型-三居室-建面约110㎡
户型方正，三开间朝南，南向宽景双开间阳台，采光通风效果很棒；餐客厅一体化，更显空间宽敞通透；U形厨房，动线合理，还预留有双开门冰箱的位置；主卧全飘窗设计，还享有独立卫浴，舒适性与私密性都能得到保障。
建面135㎡ C1户型-四居室-建面约135㎡
三开间朝南，南向双开间阳台，客厅尺度比110㎡的大一些，且采用LDK一体化设计，餐客厨无界相融；南向主卧与北向的一个次卧均带有飘窗，采光通风均不是问题；北向另外一个小房间可用作书房等。
建面142㎡ D1户型-四居室-建面约142㎡
三开间朝南，南北通透，采光通风俱佳；四个卧室均带有飘窗，主卧为独立套房，保证私密性；与此同时，四个房间的面积都不算小，可轻松满足三代、四代同堂；整体的功能性强、空间利用率也非常高；
建面168㎡ E户型-四居室-建面约168㎡
四开间朝南，每个尺度都极尽舒展；南向与7.25米长的双联宽幕阳台，连接客餐厅与次卧，实现了室内的超大采光；动静分离，休闲区与休憩区互不干扰，尺度与动线真正做到了大中有序。
【交通出行】
公共交通：长江悦府距离地铁3号线、7号线换乘站五塘广场站约900米（7号线北段预计2023年开通），可通过地铁3号线直达南京南站，通达全城。以及7号线换乘至南京各区，交通十分便捷。
自驾：长江悦府靠近中央路、幕府东路、和燕路过江隧道等交通要道。可通过道路直达各地，交通十分便捷，省时省力。
【周边配套】
教育配套：项目周边有旭日景城小学、二十九中幕府山初级中学、五塘小学、南京求真中学、鼓楼区第二实验小学等众多教育资源（具体以政府规划为准），整体师资力量雄厚，教育水平较高。
医疗配套：南京市鼓楼医院、南京医科大学第二附属医院、江苏省中西医结合医院（三甲）、南京市第二医院（三甲）等，医疗资源丰富，可满足日常医疗需求，为家人健康保驾护航。
商业配套：区域内商业氛围也很浓厚，项目紧靠中央门、湖南路、新街口三大商圈，还有一路之隔的17万方上鼓中心商业体。另外区域内还有金盛百货、玉桥、金桥等批发型商场。
公园配套：附近有长江观音景区、幕府山景区、幕燕滨江樱花大道等；南侧有红山森林动物园、玄武湖等，另有南京老下关火车主题街区、铁路轮渡栈桥旧址等滨江景点，老鼓楼历史感十足。
客群方面，长江悦府更适合城北地缘客，满足终极改善居住需求。
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