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乐居楼盘测评系列 测评师：吴晶

买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。

【评测师点评楼盘】

位于江宁方山大学城板块，由五矿地产打造，预计规划18栋16-18F住宅。

【项目亮点】

1、板块内公共交通路网相对成熟，拥有地铁1号线，规划中的地铁5号线。周边路网丰富，通达全城。

2、不仅景观资源优势明显，重要配套也在逐步落地完善中，未来还有其他的商业综合体、公园等逐步落位。

3、社区内部配备5M智能体系，将洁净空气、健康照明等11项核心科技引入住宅，营造全龄健康社区。

【价格分析】

五矿澜悦溪山位于江宁方山大学城板块，均价约2.9-3.2万/㎡。与周边新房相比，与项目一街之隔的中海方山印均价为3.0万/㎡，远洋万和方山望均价约2.9-3万/㎡。整体价格与周边新房持平。与周边二手房均价相比，板块内二手房价格在2-2.8万/㎡，其中，银城-方山在今年6月成交的一套房源突破3万/㎡，成交均价为32517元/㎡，未来有一定的上升空间。随着方山南部的发展，各项配套设施都在逐步完善中。从早期方山北部的20万方的义乌小商品城，到方山东部的总建6.5万方的文鼎广场，保利若比邻，龙湖新壹城相继开业，与此同时，金轮津桥华府商业，中粮悦天地商业街，摩坊时代等其他商业也正在火热建设中，进一步促进方山商圈的繁荣。交通上，除了已经开通多年的地铁1号线的加持，片区即将迎来新的轨道交通的赋能。除了地铁之外，方山板块的交通瓶颈已经被打破，从山和宸园项目，驾车通过吉印大道，跨过已经通车的吉印大桥，可以快速到达九龙湖片区。总的来看，五矿澜悦溪山后期有一定的升值空间。

【楼盘规划】

五矿澜悦溪山是五矿地产在南京打造的第三个“澜悦系”住宅项目。总建筑面积约12万方，将打造18栋16-18F住宅和1栋3F的商业综合中心，一共1208户，建筑面积96㎡、107㎡、127㎡的户型。车位1488个，车位配比达1：1.23，容积率2.10，小区绿化率较高，达到约35%。

项目前身为大学城G82地块，经过五轮报价，由五矿盛世广业(五矿)斩获，成交总价18.8亿，成交楼面价14722元/㎡。

项目整体采用大都会风格，外立面采用底层石材+真石漆+顶部金属格栅的搭配。在社区景观规划上，打造“一轴三进制、五园两巷一环道”的景观组团。同时打造全龄景观体系，涵盖健身场地、800米跑道、儿童游乐区、书吧等区域。满足各年龄段业主的生活、健身需求。

【楼盘基础信息】

1、总建筑面积约12万方

2、将打造18栋16-18F住宅和1栋3F的商业综合中心，

3、车位1488个，车位配比达1：1.23

【户型分析】

A户型-三居室-建面约107㎡

五矿澜悦溪山户型建筑面积约96㎡、107㎡、127㎡。包含常规三房、改善四房。

建面约107㎡三房两厅两卫设计，整体性价比很高，约3.8米开间的客厅和阳台、约5.6㎡的厨房、进深约1.8米的阳台、主卧次卧均带飘窗、得房率高，在市面上相同户型里非常能打。

建面约96㎡三房两厅两卫设计，户型三开间朝南、南北通透；客厅约3.6米大开间；阳台进深约1.8米；次卧、主卧均是大开间，舒适度很高，同时均有60公分宽的飘窗赠送。

建面约127㎡四房两厅两卫的户型，能够满足各种居住需求。四开间朝南，客厅约4米大开间，在功能区更多的同时还做到了动静分离。

【样板房细节】

五矿澜悦溪山均是精装修交付，采用一线精装品牌，新风、地暖、中央空调三大件齐全。同时，项目配备5M智能健康体系和智能化设计，采用智能车辆识别、人脸识别门禁、无感通行社区等智能归家系统等，为业主带来健康、便捷的生活社区。

入户门三合一智能门锁，屋内开关配备一键离家/回家功能；玄关柜设挂钩、USB、不落地设计，可以解决归家置物、手机充电、扫地机器人收纳等问题。

餐客厅一体，L型厨房设置，空间利用率高。厨房还设有水槽洗碗一体机。同时橱柜转角篮设计做到了空间的合理利用。

卫生间配备毛巾架、暖风机；台面为人造石材质，配置镜柜，并在台面下方设置收纳柜、利用管井位置设计了壁龛，增加了收纳空间。主卧、次卧均带有飘窗，采光充足。

【交通出行】

轨道交通：五矿澜悦溪山距离地铁1号线中国药科大学站直线距离约3km，可快速抵达百家湖、南京南站、新街口等商圈。也可无缝换乘2、3、4、10、S1、S3等地铁线路，快速通达全城，便捷通达南京市中心。

公共交通：周边300米内为方前大道站，有840、849路；约1公里内有弘景大道▪瑞文路站、瑞文路▪弘景大道站。此外，还有803路、806路、817路等，可到达江宁大学城的不同校区、江宁主城区商圈和生活配套、药科大学地铁站等区域。

自驾：五矿澜悦溪山附近的吉印大道跨秦淮河大桥已开通，大桥连接九龙湖和方山风景区。从五矿澜悦溪山出发，自驾走吉印大道可以非常快速地抵达九龙湖，江宁大学城到九龙湖的直线距离，更是缩短到3公里左右。区域内的公交线路和道路交通网络的发展都已相对成熟。项目西侧的弘景大道、吉印大道，目前已经与竹山路、双龙大道、天印大道三条主干道无缝对接，可贯穿江宁的各个区域。另外，项目5公里范围可连接南京绕城高速和长深高速，快速对接南京全城。

【周边配套】

教育配套：五矿澜悦溪山附近有齐武路中小学（东山外国语学校直属分校） 、弘景大道小学（晓庄附小），距离项目2公里范围内有南外直属方山分校已投入使用，全龄段教育皆可满足。周边高校林立，有中国医科大学、中国药科大学等国际知名学府。

医疗配套：版块内目前有在建约26万方国际医院“阿尔文”（2022年底建成），集医疗与科研于一体，自成医疗生态。距离项目约1公里左右。此外，周边6km范围内还有南京同仁医院、南京医科大学附属逸夫医院。

商业配套：板块内规划有大量科教用地，用于建设指挥方舟产业园，引进高新科技企业，带动发展。距离五矿澜悦溪山约500米处为规划的约6.5万方G99城建商业用地，后期将建设成集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的大学城商业综合体；此外，距离项目约5km内有文鼎广场、砂之船等商业综合体。

公园配套：距离方山风景区直线距离约700米，适合步行到达，日常健身、晨练非常方便，周边的空气质量较好，提升了整体的居住环境。距离江宁大学城公园约3.1公里，距离江宁体育中心直线距离约3.7公里，可自驾到达。

户型建面约96㎡、107㎡、127㎡，全龄段户型。客群多为江宁本地年轻客群及二孩家庭。

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