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11月30日,桥北15年老盘润富花园突然领取36套毛坯现房销许,均价约1.9万/㎡,不少人直呼,“桥北还有新房卖?”

近一年来,南京楼市中,不少醇熟地段均出现老盘“复出”的现象,除了桥北,河西、江宁、城东、雨花一些拿地很久的老盘,均有新动态。如,河西中部丹若园即将入市,江宁九龙湖颐和南园上月刚刚加推第五期洋房。

其实,这些所谓老盘,优劣都非常明显:占据最成熟优质的生活资源,却可能面临土地年限缩水、产品设计过时等问题。由此,其各自销售成绩也出现了两极分化的情况,有盘刷新中签率,有盘认购却不到三成。

这究竟和哪些因素有关?我们不妨根据市场行情,做一些简单分析。

01、桥北:15年后老盘“复出”,房价涨了10倍

作为江北第一代商业中心,桥北开发较早,新土地稀缺,以天润城、北外滩水城为主的刚需大盘占据主导,二手房库存巨大,房价始终保持在“2”字头。

今年,桥北有两个老盘上新,分别为润富花园和荣锦瑞府。

润富花园12月4日领取36套毛坯房销许,均价约1.9万/㎡,现房销售,该盘上次领证是15年前,当时房价才约1800元/㎡,真是时代的眼泪。

据悉,润富花园性质为中低价商品房,面积约90、96㎡两种,层高6层,是小区最后一栋楼,从地图看,紧邻地铁3号线天润城站,交通还算便捷。

不过,该项目存在户型设计过时、无电梯、产权缩水20年等“硬伤”。

润富花园户型图

从户型图也可看到,润富花园户型进深长,阳台窄,不过整体方正,中规中矩。

无独有偶,向西仅一站地铁之隔的荣锦瑞府,为天华硅谷三期,据说是天华硅谷将外立面进行了升级,重归市场。

项目于今年3月首开,均价约2.6万/㎡,总价230万起步,首付3成,目前处于持销状态。网房数据显示,荣锦瑞府上市的400套房源,至今去化约4成,不太乐观。润富花园销售数据尚未公布,但也不免让人捏把汗。

个人认为,根本原因还是桥北房源供大于求,新房做不出价格优势或产品更新,很难被市场买单;

另外客群因素也是一方面,一般来说,住惯了桥北的居民,二套房置换仍然会选择桥北,如果这时新盘依旧做刚需户型,极有可能面临“刚需买不起,改善看不上”的尴尬局面。

02、江宁:九龙湖老盘刷新中签率,首次“当日售完”

11月16日,九龙湖老盘颐和南园悦庐,开盘即售罄,成为江宁今年首个“当日售完盘”,也刷新了南京11月新盘中签率,仅16.1%。

项目位于宜居九龙湖板块,主打民国风小洋楼,面积段为168、191㎡,据说小区绿化率高达60%。不过,颐和南园于2002年拿地,至今土地年限已缩水20年。

颐和南园航拍

就11月开盘情况来看,悦庐的客群以中年夫妻为主,大都为换房改善,也有部分年轻夫妻做婚房,主要看中九龙湖完善配套及宜居环境,这也是热销原因之一。

九龙湖以西,同为加推老盘,朗诗九龙熙岸在售面积约127、137㎡,销许均价约3.6万/㎡,今年9月开发商交由朗诗做轻资产管理,带科技系统,但后期物业并非朗诗物业。据了解,项目仍在销售中。

同板块,相距仅1.5公里,为何市场反应不同?其实不难分析,一是房源量的不同,悦庐仅56套收官房源,价格虽高,但凭借沿湖稀缺性占据一席之地,而朗诗九龙熙岸总价450万起,这个价位在九龙湖可选择范围较广;

二是产品定位不同,悦庐主打160㎡以上大户型,4栋4层洋房,定位纯改善,客群纯粹;朗诗九龙熙岸则主打120-130㎡面积段的精装现房,适合刚需或刚改客户。二者几乎不存在客户交叉的情况,不太具备可比性。

03、河西:奥体正核老牌豪宅,热度甚至超奥南新盘

在“被开盘”无数次后,奥体新城“植物园”系豪宅丹若园,终于要开了,据说就是这两天的事。项目将首开1、3号楼,171、208、265㎡三个户型都有,含包放风7万/㎡,总价预计1190万起。

紧邻奥体中心,丹若园优缺点也十分明显。身为老盘,土地缩水约17年,另有约两年多的交付等待期。

不过,从已公开的项目信息看,奥体建设依旧保持了一贯的高品质,无论是立面用材、户型设计、六恒科技系统、下沉式会所等细节传递打造都十分用心,具备河西豪宅应有的“气质”。

丹若园样板间实景

物以稀为贵,尤其是在河西中部如此绝佳地段,丹若园无疑将成为南京富豪们必争之产品。从我们前期调研情况看,丹若园热度甚至高于河西南、江心洲等大平层,期待开盘佳绩。

靠近虹悦城,被“边缘化”的河西老盘爱达鸣嘉,似乎就没那么幸运了。

作为当年秦淮河畔“明星”楼盘,爱达鸣嘉享受河西光环加持,西侧近金隅紫京府、涟城等早一批豪宅,东侧紧邻虹悦城、越城天地、赛虹桥立交,交通、商业配套都非常完善。

然而,网房数据显示,项目自8月开盘至今,仅卖出不到三成。

究其原因,设计已经过时,外立面、小区环境已无法讲究,爱达鸣嘉仅一栋楼,两梯六户,1-3层为商业和物业,4-11层为住宅,且周边被老旧小区包围,居住环境并不纯粹,更像一栋写字楼。

另外,公示显示,爱达鸣嘉产权仅50年,目前还剩21年使用年限;除此之外,户型设计也十分老旧,103、110㎡户型都只做了单室套,最大212㎡才三房,实用性不强。

除上述几盘之外,南京雨花宁南、百家湖、麒麟等板块一些老盘,最近也有了新动作。譬如,雨花宁南板块的翠岛花城三期,受到开发商改制影响,在土地荒废近20年后,正在进行场地平整和杂物垃圾清理,据说未来要打造低密产品;

城东麒麟山庄三期规划疑似要启动,项目1992年拿地,2007年首开,三期产权已缩水30年;

江宁百家湖西花园伦敦城,今年中进行了规划调整,37#楼由原规划16层调整为21层,建筑主体高度由52.5米调整为64.4米,待上市。

——写在最后——

综上,个人有几点总结,其实南京楼市中,很少有绝对完美的盘,对于购房者来说,地段、产品、价格很难面面俱到,总要结合自身实际情况做取舍。而这些醇熟地段的老盘,也要学会利用自身优势。

譬如,河西、九龙湖这类繁华正核就做稀缺产品,产权缩水又何妨;桥北、麒麟这类发展较早的成熟老商圈,就做倒挂改善产品,哪怕牺牲点利润但至少能跑量。当然,以上只是笼统设想,房企有其自身的考虑,具体还要因房而异。

你认为老盘如何才能逆势翻盘?欢迎评论区一起讨论!