正文

乐居楼盘测评系列 测评师：何莉莉

买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。

【评测师点评楼盘】

由龙湖集团打造“府”系高端改善产品，位于雨花主城，打造5栋6-7F洋房，毛坯销售限价4.3万元/㎡。

【项目亮点】

1、宁南区域已经断供7年，板块内90%以上都是15年以上二手房，改善需求旺盛，作为纯改善新房，需求较大。

2、位于雨花主城，是目前唯一在售的6-7层纯新洋房，容积率1.25，在住宅改善市场上，有一定的收藏价值。

3、龙湖在南京深耕多年，打造过诸多标杆产品，口碑较好。不仅在洋房和别墅产品上经验丰富，且龙湖物业服务佳。

【价格分析】

龙湖舜山府，毛坯销售限价4.3万元/㎡，预计未来含装修包价格约5.3万元/㎡。周边目前暂无可参考的新盘，二手房小区较多。复地宴南都、保利堂悦、翠岛花城、绿地玉晖、仁恒翠竹园、宏图上水园，君子兰花园、仁恒玉兰山庄等二手房小区成交价普遍在4.5-6.2万/㎡之间。项目处于南京产业、交通、金融三大中心区域交汇的正中心位置，1公里范围内同时享受到中国软件谷、南京南站、国际金融中心南部新城三大中心的发展资源，板块内力十足，配套和产业人口不断落地，资产价值增速相对较快。

该片区有雨花外国语小学，周边的二手房价一直比较稳定，且立身于雨花的主城，俗称“南京第一批富人区”，多年来无新盘上市，地缘改善需求旺盛。

【楼盘规划】

根据规划，龙湖怡康舜山府将打造5栋6-7层低密洋房以及相关配套，仅有138套房源，预计3月下旬首开，房源或将一次性全部推出。容积率1.25，主力户型建筑面积约143㎡、165㎡，还有部分建筑面积约210㎡、240㎡的底跃。建筑面积约143㎡户型分布在2号楼以及3号楼的西单元，约有40套；建筑面积约165㎡户型分布在3号楼东单元以及5、6、7号楼，约有58套房源，底跃房源共约40套。

整体立面使用大面积灰蓝色中空low-e玻璃，搭配芝麻白石材，加上金属格栅、香槟金铝型材点缀，给人以高端、现代、科技感。四进归家礼序+一园+双轴+四大主题空间。一园指的是整个项目打造“尘林秘境”主题景观。双轴为迎宾轴和悦享轴，四大主题空间为雅林间“中心会客厅”、“林荫荟萃”全龄活动空间、“夏木闲庭”林下休憩空间。

由龙湖集团打造，纯改善洋房产品，物业后期为龙湖物业服务，建立了科技物业管理体系：Bi分析大屏系统、集成指挥中心400系统、FM&RBA系统、U享家及千丁智能管家系统APP，领先行业的物业前介、善居计划、善邻计划等服务项目。

龙湖怡康舜山府前身为宁南G75地块，于2021年9月27日由龙湖摇号竞得，成交楼面价31587元/㎡，毛坯销售限价4.3万元/㎡。

【楼盘基础信息】

1、容积率低至1.25，居住舒适度更高。

2、6-7层洋房产品，楼层不高，是目前主城市场上比较少见的低层住宅。

3、人车分流设计，未来社区内部出行安全，环境有条理。

基础信息点评：龙湖比较擅长打造别墅、洋房等低密产品，据悉，舜山府是唯一一个老板亲自命名的案名，全国仅九座，必将成为南京高端改善的热点。

【户型分析】

央邸丨建筑面积约143㎡-四居室-建面约143㎡

主力户型 建面约143㎡ 四室两厅两卫

大四房设计，三开间朝南，采光良好；各个空间独立，全明户型；LDK大方厅，格局方正，南北通透，约6.2米阔景阳台设计；超大U型厨房，满足多人操作；主卧套房设计，独立衣帽间和卫浴；独立电梯厅，私密性佳。

此户型作为主力户型，适合自住改善客群，功能齐全，各个独立空间尺寸合理，预算有限的可作为首选。

央玺丨建筑面积约165㎡-四居室-建面约165㎡

主力户型 建面约165㎡ 四室两厅两卫

格局开阔，五开间朝南，南北通透；三卧室朝阳，采光通风良好；约6.4米横厅设计，餐客厅一体联通阳台，整体空间约70平；约9.2米南向大阳台，L型厨房，餐厅搭配西厨岛台；主卧套房，私享衣帽间和卫浴；独立电梯入户，双享玄关。

作为主力户型，满足预算充足，纯改善自住客群的需求，大空间，大尺寸，更多功能。

【样板房细节】

龙湖怡康舜山府 目前打造了165㎡升级装修样板间，配色低调奢华，装修标准较高。

三大件齐全，大金的中央空调、百朗的新风、威能的地暖，以及智能控制系统（灯光、电动窗帘等）。

全屋除柜体遮挡之外的墙面全部使用定制深棕色墙板，电视背景墙采用岩板+金属开放格+金属格栅，格调尽显高端。

入户门选用金大品牌钢木复合门，海贝斯或第吉尔的电子智能门锁，开关、插座选用西门子罗格朗的。

客、餐厅地面使用筒一品牌灰色系仿大理石砖；厨房配置有艺术玻璃移门与西厨岛台，可封闭、可开放式随意切换，油烟机、灶具、嵌入式洗碗机、蒸烤一体机配置齐全。

卫浴配置有汉斯格雅或高仪五金，杜拉维特或唯宝的台盆、智能一体壁挂马桶，卡迪欧电热毛巾架。

【交通出行】

轨道交通：周边1号线，3号线双轨环绕，项目距离3号线的大明路站仅400米，1号线的花神庙站1km左右；距离南京南站火车站较近，赶高铁也比较节省时间。

公共交通：周边可停靠公交线路有84路、86路、14路、190路、701路、702路、704路、706路、737路、764路、Y12路（夜间）等等，停靠站点有郁金香路东、卡子门大街站、丁墙村、卡子门、宁南大道东等站点，可通过周边学校、商场、医院、以及各个地铁站点，南京南站、新街口、河西等沿途区域。

自驾：舜山府位于软件大道和卡子门大街双城市主轴交汇，后期自驾通过大明路、沪蓉高速、机场路、双龙大道等，可快速到达南京南站、软件谷、南部新城，以及河西，新街口等主城繁华区域。

交通点评：无论是轨道交通，还是自驾出行，周边道路四通八达，连接主城核心区域配套，比较繁华，出行要注意避开早晚上班高峰期。

【周边配套】

教育配套：周边双名校环绕，紧邻雨花外国语小学和雨花台中学，西侧约300米就是2021年9月已招生开学的雨花外国语小学（东校区），师资力量有保障。

医疗配套：周边约3km范围内3所国家三甲级医院、南京市中医院、南京市第一医院南院、南京市第一医院，此外南部新城G63地块将打造为国际医疗健康城。

商业配套：附近苏果、银行分布密集，2公里范围内拥有证大喜马拉雅购物中心、麦德龙、宜家；4公里范围内还有雨花客厅、宜悦城、世茂52+、楚翘城等商业中心，生活氛围浓厚。2公里范围内还有华为、中兴等产业人才，地缘改善需求旺盛。

公园配套：板块内拥有花神湖公园，1km紧邻雨花台景区，2km紧邻夫子庙秦淮河，这些都是南京最稀缺，最具代表性的的人文生态资源。

配套点评：配套成熟完善，周边紧邻雨花外国语小学东校区，无论是日常消费还是采购，周边尽有，生活氛围浓厚。

以周边地缘改善自住客群为主，以及河西、雨花主城、软件谷的纯改善自住外溢客群。

以上就是正文的全部内容啦，乐居测评师团队将持续更新【楼盘测评系列】，敬请关注。想要了解更多楼盘细节，可以点击文章开头处楼盘卡片，浏览楼盘详情；同时下方为您推荐了最新的主题楼盘内容哦。