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乐居楼盘测评系列 测评师：曹洁

在做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。

【评测师点评楼盘】

位于江北正核板块，总建面约11.6万方，规划8栋建面约101、127、135㎡住宅，现代建筑风格。

【项目亮点】

1、紧邻交通主干道江北快速路，可享受金融商务CBD、国际健康城、长江隧道口、核心区政务中心的商圈配套。

2、10号线工业大学站，约2千米；13号（规划）线万寿路站约四百米，11号线（规划）七里河西站约1千米。

3、浅色的铝板配上香槟色油画框。景观采用一核、一环、多花园设计，含近七千平中心景观，绿化率较高约33%。

【价格分析】

天宸江樾为南工大板块纯新盘，毛坯限价3.2万/㎡，放风价3.6万/㎡（包含1900元/㎡升级装修包），这个价位在江北核心区属于比较正常的价格，与周边新房相比，目前江北核心区板块首付比例基本都在8成起步，旁边的首开万科江悦光年、千江凌云府相比，价格差异不大。 与周边二手相比，目前周边二手房价格在4万-4.8万/㎡之间,正荣润江城和正荣润锦城均价约4.7万/㎡左右、雅居乐滨江国际二期、三期均价4.3万/㎡左右，相对来看，将来二手房市场有一定的上升空间。从市场定位看，天宸江樾起步户型的101㎡，偏改善，刚需也可以考虑。前期开盘全装修均价约3.6万元/㎡，总价大约在403.2万左右，首付8成起，约322万左右。对于普通买房人门槛还是比较高的，需要一大笔支出，对于资金充裕的买房人，可选择空间还是比较大的。天宸江樾位于江北核心区，根据南京8月25日发布的第二批次集中供地公告，江北核心区宅地最高毛坯限价，较5月份再次上调，已至约38000元/㎡，房价依然存在一定的上涨空间。户型面积段较小，从区域内的刚需房源来看比较有优势。从板块的发展规划看，未来的周边大型商业配套资源丰富，距离浦口大道较近，交通便利，价格有一定的增值空间，但是不会上涨太快。但是目前板块内新盘推出比较集中，待开发的地块也比较多，交付时间也都差不多，大约在2022年底-2023年中旬。未来的次新二手房市场也会比较集中，加上区域内规划的地铁和学区配套仍需一定的落地周期，板块房价的增值性会受到一定影响。自住需求的买房人还是可以尽快入手，投资购房者针对持有总成本要好好考量

【楼盘规划】

天宸江樾占地面积约3.5万方，总建筑面积约11.6万方；共规划8栋住宅，共计700户，户型建筑面积约101、127、135㎡；容积率约2.4，绿化率30%，得房率约76%-79%，全装修交付，户型越大得房率越高。预计近期首开1-4号楼，放风价36000元/㎡（包含2000元/㎡升级装修包），暂定验资260万，首付8成起。

项目采用围合式布局，公建化外立面，浅色的铝板配上香槟色油画框，外观上给人以简约大气之感。社区内部采用一核一环多花园设计，含有近7000㎡公园式中心景观，保证为住户打造了绿色健康的高品质社区环境。

天宸江樾由杭州大家、龙光集团、中天美好集团三家联合打造，物业为龙光，持有国家一级物业管理资质，保障产品的质量以及入住后生活的品质。

【楼盘基础信息】

1、容积率相对较低，整体居住舒适度较高

2、绿化景观较好，对社区的环境有所美化作用

3、人车分流，出行相对安全

【户型分析】

127㎡户型-四居室-建面约127㎡

天宸江樾打造有101、127、135㎡三种户型，整体比较方正，格局开阔通透，全明户型。

127㎡   四房两厅两卫设计  南北通透，飘窗较大，开窗面较大，空间感足；观景阳台，采光充足，客厅设计空间较宽阔，利于家庭互动，动静分离。

过道有较长的走廊设计，两边是卧室和卫生间，干湿分离。主卧套房式，拥有独立的卫浴和衣帽间，大飘窗，窗墙比例也会放大，采光良好，日常生活私密感强。

135㎡户型-四居室-建面约135㎡

四室两厅两卫设计，户型方正，格局轩阔；南向四开间，三室朝南，采光充足；宽界双厅，观景阳台，视野开阔全明；套房式主卧，私密性更佳。

【样板房细节】

样板间为全装修交付样板间，入户玄关有感应灯、玄关柜灯带、玄关穿衣镜、玄关底部留空、十寸可视对讲等；客厅配有日立中央空调、全尺寸空调通风口；电动晾衣架、断层铝＋双层中空封闭阳台等。

阳台空间大，浴室配有三段式镜柜、主卫智能马桶盖、三段式沐浴屏、台下盆、暖风机等标准；主卧背景墙为交付标准，全尺寸中央空调出风口、飘窗通长设计、主卧一键报警等交付标准。

【交通出行】

轨道交通：天宸江樾距离地铁10号线浦口万汇城站约600米，距离10号线南京工业大学站约700米。还有地铁11号线（规划）浦口万汇城站，距离约600米，预计2025年建成。未来通车后，步行3-5分钟以内可以到达地铁站。

公共交通：周边公交站点比较多，交付后，前期公交出行比较便捷，较近的公交站均在800米范围之内。临滁路总站，有683路、698路，可到达临江地铁站，江北新区科创园，文德路地铁站，南门桥、滨江风光带、工业大学地铁站及沿途区域。 浦珠南路万寿路站，有521路、603路、680路（内圈/外圈）、698路、D10路、D14路、D15路、D59路、D61路，可到达江浦街道、香榭美颂、浦珠中路、工业大学地铁站、雨山路、亚青村、万汇城地铁站、河西金陵中学北门、江东中路、新和源装饰城等，以及鼓楼江北国际医院、江北国际健康城、江北新区、葛塘、大厂等区域。 浦珠中路临滁路站，有Y29路夜间、Y38路夜间，可从江北新区到达江浦沿途各站，北外滩水城、柳洲东路地铁站、大桥北路、江北国际健康秤、石佛寺驾校、工业大学江浦校区、江浦客运站等区域。

自驾：从天宸江樾自驾出发，经过临滁路进入江北大道快速路，可到达金盛田广场、虹悦城（在建）等商圈，江北快速路是目前重要的交通主干道，除夜间外，日常车流量一直较大，应该避开早晚高峰期出行。从江北大道快速路转入珠泉路可到达浦口区中心医院，距离较近，行车比较方便，日常车流量不大，出行通常。经过临滁路进入江北大道快速路，转入定淮门隧道或长江隧道，可到达新街口主城核心区，河西中部科技园区，过江比较便利，不过要注意早晚高峰期以及法定节假日，隧道有堵车的风险。

【周边配套】

教育配套：周边教育资源比较丰富，一路之隔就是规划的新浦路学校（预计将于2023年开工），覆盖4轨12班幼儿园、5轨30班小学、10轨30班初中、18轨54班高中，基础教育不断扩容，弥补短板。约3公里范围内有南京市第一中学江北新区分校(胡桥路校区)、南京工业大学实验小学、托马斯国际学校等。南工大板块规划有小学、初中用地，今年4月，江北新区教育集团官宣，南工大新浦路片区的配套学校有5轨30班小学、10轨30班初中，纳入一中统一管理。

医疗配套：周边医疗资源丰富，不远处就是南京张接骨医院，步行大约5分钟即可到达，周边5公里范围内还有南京市浦口区中医院、南京鼓楼江北分院、 南京市浦口区中心医院等，基本能满足未来生活中的就医需求。

商业配套：周边商圈丰富，距离约5公里范围内，正在运营中的大型商业有：澳林广场、皓天生活广场、ST广场、白马生活广场、金盛田广场、MS慕斯荟、红星美凯龙等。周边在建和规划中的商业有德盈龙华国际广场（虹悦城在建）、江北华润万象商业（在建）、山姆会员店（规划）、乔波冰雪世界（规划）、东方万汇城（在建）等。

公园配套：周边环境较舒适，散步到达长江边约2公里；距离浦口滨江湿地公园、启龙亲江乐园约3.4公里，，距离青奥体育公园直线距离约2.5公里，距离江边风光带约2.8公里，与老山国家森林公园直线距离约7.8千米，总体来看，驾车到达比较合适。

板块规划住宅较为集中，建筑面积偏小户型，适合主城投资客群，以及第一套房的年轻自住客群。

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