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乐居楼盘测评系列 测评师：吴明珠

买房无小事，细节是大事。帮助购房者在买房前，全面透彻的了解一个项目的优劣就是我们的工作。由专业的测评师用最理性、全面的测评帮您了解项目的优劣。我们会现场实勘，帮您挑热盘、赏户型、看配套，给您最真实人居体验。

【评测师点评楼盘】

项目由16栋四叠、六叠的叠墅组成，共计318套毛坯房源，主力户型约153-273㎡。

【项目亮点】

1、此前打造一期以联排，双拼，独栋为主的别墅住宅，目前已全部售罄交付，社区业主圈层较高。 

2、依团山山脉而建，同时距离路华湖仅一路之隔，社区500米内可达到依山傍水的景观效果。

3、世纪天城云墅作为限墅令升级后最后一批叠墅产品，在溧水市场上是比较少有的。

【价格分析】

目前世纪天城云墅暂未开盘，销许均价暂未出。新房：目前溧水城北板块新房较少，大部分为持销项目，仅剩少量新房在售，如万科未来城均价约13221元/㎡、卓越景枫蔚蓝郡11857元/㎡，大部分新房仍集中在城南板块，同为叠墅类产品的北大资源颐和翡翠府，销许均价约15600元/㎡。 二手房：根据数据显示，2021年11月溧水二手房均价为12728元/㎡，城北区域比较火的二手房有：万科未来城约12000元/㎡、橡树城约11000元/㎡、亚东同城逸境约11000元/㎡，三者均靠近S7地铁卧龙湖站，且暂无叠墅类产品。总体看来，溧水区内叠墅产品较少，世纪天城云墅有一定优势。自2021年5月17日起，南京市资源与规划局将不再审批“别墅类”房源规划，世纪天城云墅则处于最后一批别墅审批线上，且项目之前已售空过一期别墅类产品，反响较好，目前二期叠墅基于前期受众反响，有一定的期待值。后期溧水同类型叠墅产品比较少见，基于市场稀缺性，世纪天城云墅在溧水区域内优势较大

【楼盘规划】

世纪天城云墅位于溧水经济开发区团山路1号，依团山山脉而建，由南京远拓地产开发有限公司进行开发，占地约34.6万方，总建面约39万方，共分三期开发打造，一期为别墅区，二期为叠墅区，三期为洋房社区，目前一期以联排，双拼，独栋为主的别墅已售罄交付，此次开发为二期叠墅区，拟规划打造3栋4F叠墅住宅、13栋6F叠墅住宅。

叠墅户型建筑面积约153-380㎡，共设计有13种户型，主力户型建筑面积约153-273㎡，均为一梯两户，电梯为独立双开门设计，社区内容积率较低，为1.49，绿化率为35%，此外产品首层层高约3.6米，较为宽敞。社区内部建筑采用层层退台的设计，保证了各户采光面和景观面，也确保了观景休闲露台的设置。

社区在园林打造上，由曾建设南京绿城玫瑰园景观概念方案的设计团队接管，围绕“一轴、四园、七巷、八景观”的布局，打造新中式的景观园林。一轴，即景观中轴；四园，即曲水园、群芳园、映湖园、知山园；七巷，即叠水迎宾、月上风华、琴瑟鸣起、逸澜寻梦、冠云落影、廊桥深处、望湖夕照；八景观，包括探月亭、阳光草坪等。总体来说，社区景观较为丰富，活动空间充足，方便社区内部居民休闲娱乐。

【楼盘基础信息】

1、占地约34.6万方，总建面约39万方

2、共分三期开发打造，一期为别墅区，二期为叠墅区，三期为洋房社区

3、社区内容积率较低，为1.49，绿化率为35%

【户型分析】

273㎡-别墅-建面约273㎡

叠墅户型建筑面积约153-380㎡，共设计有13种户型，主力户型建筑面积约153-273㎡。

建面约273㎡下叠，四室两厅三卫

共三层，夹层空间较大，可设置酒窖、健身房、棋牌室、私人会客厅等，方便主人待客活动；一层3.6米层高，较为宽敞，约7.6米开间，南北双入户、双阳台设计，空间阔绰，餐客厅一体，连接南向阳台，采光较好，通透性较强，厨房为U型设计，动线合理；二层主要为卧室设计，共三间，其中两间朝南，为飘窗设计，北向卧室为阳台设计，保证采光，主卧为独立套房，自带衣帽间与独立卫生间，卫生间空间较大，可放浴缸。

173㎡-别墅-建面约173㎡

建面约173㎡中叠，四室两厅三卫

共两层，一层3.6米层高，7.6米大开间，三阳台两露台设计，整体空间较为阔绰，设立独立电梯入户，私密性更强，南北双阳台设计，通透性较好，餐客厅一体，连接南向阳台，采光较好，厨房为U型设计，动线合理；二层主要为卧室设计，共3间，其中2间朝南，南主卧与北次卧均配置阳台，南次卧配置飘窗，主卧为独立套房，自带独卫。

【交通出行】

轨道交通：世纪天城云墅附近地铁为S7号线，距离群力站约4公里、距离卧龙湖站约3公里，社区距离地铁站点较远，需骑行或乘坐公交到达，S7号线可乘坐至空港新城江宁站换乘S1号线到达南京禄口机场及南京主城区域。

公共交通：世纪天城云墅社区附近公交线路较多，基本可满足溧水内部的通行需求。可从社区东北门出发，步行至金陵中学站乘坐溧水26路到达S7地铁卧龙湖站；步行至金陵中学西站，可乘坐溧水13路、7路、27路公交；步行至中兴西路站，可乘坐溧水2路、12路；从社区南门出发可到达创维厂站，乘坐溧水101路。

自驾：社区附近多条高速道路环绕，包括机场高速、宁宣高速、宁杭高速、沪武高速等，自驾出行较为方便，通过溧水内部主干道群力大道，连接机场路与宁宣高速可快速到达南京禄口国际机场、南京南高铁站及南京其他主城区域。

【周边配套】

教育配套：世纪天城云墅与金陵中学溧水校区、游府西街小学溧水校区分隔在中兴西路两侧，直线距离约50米，可通过社区东北门步行直达；另外社区南门处建有太平巷幼儿园，目前已招生，基本可实现12年一站式教育服务。

医疗配套：社区距溧水区人民医院约7.4公里，可驾车通过珍珠北路直达，该医院也是溧水区最大的一所集医疗、教学、科研、康复于一体的三级综合性医院、二级甲等医院，另外距离溧水中医院约4.9公里，新建江苏省康复医院约1.5千米，基本可满足社区居民医疗需求。

商业配套：世纪天城云墅南侧约2公里处，在建慧生活•运动潮玩主题MALL红唐mall，约10万方，目前外立面已经基本呈现，目前还剩下局部外立面及玻璃幕墙正在建设中，预计2022年可以完工。另外社区西侧一街之隔即可到达商业体创维乐活城，目前苏宁易购已经开业，华润苏果正在进行装修，上影国际影城、肯德基等即将进场装修，项目预计2022年初开业。两大商业体开业后，基本可以满足社区内生活购物需求。

公园配套：世纪天城云墅附近自然山水较为丰富，社区整体依团山山脉而建，从社区东北门出发，直线距离约500米左右即可到达团山公园、路华水库，满足社区居民休闲放松需求。

适合项目附近溧水本地居民或外来居民，考虑叠墅类产品用作养老或者改善居所。

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