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乐居楼盘测评系列 测评师：吴晶

在做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。

【评测师点评楼盘】

位于建邺区河西南板块，由深业地产开发，项目拟建5栋18层住宅和基层社区中心，采取围合式布局。

【项目亮点】

1、河西南鱼嘴区域，紧挨着建发珺和府、颐和铂湾，附近二手房已突破6万/㎡，妥妥的鸡腿盘。

2、距离S3号线高庙路站直线距离约700米，北侧为河西CBD三期，配套齐全。

3、目前河西南新房基本都是高层产品，只有深业龙湾上府全是18层小高层，比较稀缺。

【价格分析】

深业龙湾上府目前的放风价约5万/㎡，有升级装修包可选，价格对比旁边的建发珺和府，约8成首付。项目位于河西南，项目体量不大，占地面积约1.75万方，东侧为建发珺和府（加装修包5.3万/㎡收官）、西侧为颐和铂湾（加装修包4.68万/㎡收官）。与周边二手房价格对比，已交付的楼盘有招商雍和府、朗诗熙华府、海峡城等，目前朗诗熙华府、海峡城的二手房成交价均已经突破6万/㎡。深业龙湾上府位于河西南板块，其中河西CBD作为华东第二大中央商务区，阿里巴巴江苏总部，小米科技华东总部、苏酒集团总部、58集团华东区域总部等万亿总部商务集聚，是河西发展精髓所在。此外，项目紧邻河西鱼嘴湾区，其位于长江主江、夹江、秦淮新河“三水”汇合处，是南京主城与江北新区的关键节点。堪称南京未来“陆家嘴”。目前，河西南板块内的新房不多，鱼嘴地区更少，且板块内楼盘门槛较高，并且以大户型+升级包为主，总价段持续攀升。因此，龙湾上府未来有很大的升值空间。

【楼盘规划】

深业龙湾上府是深业地产在南京打造的“核芯四上”的其中一个，是继深业滨江上城、青麓上居、青珑上府之后的又一个“上府”系列产品。

项目前身是河西南G77地块，2019年11月被深业以总价12.3亿元拿下，楼面地价29498元/㎡。项目共分两个地块打造，A地块拟建5栋18F的住宅楼和1栋物业用房，B地块规划建造1栋6F的基层社区服务中心。

项目总占地约1.75万方，总建面约6万方；绿化率较高，约35%，两梯两户；车位总数为372个，车位配比为1:1.3，项目最大楼间距约60米。据置业顾问介绍，项目预计年底开盘，大概率一次性推出288套房源。项目首开价格有望参照建发，含升级精装包约5.3万/㎡，具体还需以销许为准。

楼盘外立面采用第一层干挂石材搭配真石漆，看起去质感满满。设计上均采用双阳台，阳台开间最大可达约8.1米。

 

【楼盘基础信息】

1、总占地约1.75万方，总建面约6万方

2、车位总数为372个，车位配比为1:1.3

3、绿化率较高，约35%，两梯两户

【户型分析】

C2户型，115㎡-三居室-建面约115㎡

深业龙湾上府打造建面约115（2种）、140、160㎡的户型，其中115㎡A户型打造3室2厅2卫，该户型较为方正，三开间朝南，南北通透，采光较好。主卧为套间设计，带有飘窗；次卧与客厅阳台连接，空间上更为阔绰。

115㎡B户型打造3室2厅2卫，该户型三开间朝南，南北通透，主卧带有衣帽间、主卫和飘窗，次卧连接客厅阳台，北向卧室可作为儿童房，客卫三段式干湿分离。

【样板房细节】

深业龙湾上府已公开140㎡样板间，升级装修包由香港设计师梁景华先生打造，配备日立、博世、高仪等一线品牌装修。

140㎡打造3房2厅2卫户型，拥有约6.4米的大横厅设计，此外还有约1.8米的朝南双阳台。客厅的岩板背景墙为交付标准，简约大气。

厨房U型设计，灶具、油烟机、洗碗机均是博世品牌。水龙头为抽拉式，细节满分。

主卧套房设计，配备独立衣帽间和卫生间，卫生间干湿分离，台盆、浴缸、坐便器选用杜拉维特或同等品牌；花洒选用高仪或同等品牌。此外，值得一体的是，智能马桶、电热毛巾架都是交付标准。

【交通出行】

轨道交通：深业龙湾上府位于建邺区元前路与新亭街交汇处，属于河西南板块。项目东侧为建发珺和府、西侧为颐和铂湾，距离已开通的S3号线高庙路站直线距离约400米，可以直达南京南站；此外，2号线西延线预计年内通车，龙湾上府距离天保街站不远，乘2号线可直达河西中、新街口、仙林等地。

公共交通：周边1km范围内有多个公交站点，江东南路天保街站、高庙路地铁站、螺塘路站等。此外，多条公交线路均可到达，可在家门口乘坐160路前往应天大街、省人民医院、儿童医院等；也可乘坐85路前往奥体中心东门、兴隆大街、赛虹桥等地。

自驾：自驾方面，项目周边有江东南路、龙王大街、庐山路、元前路等道路，开车可通达全城各域，交通出行非常便捷。

【周边配套】

教育配套：教育上，目前，深业龙湾上府在南外二小和南外初中的施教区内，不过新房的学区情况要以交付当年教育局的划分为准。此外河西南部螺塘路幼儿园规划出炉，且龙湾上府项目周边还规划了河西南7、8#小学和河西南4#中学，未来该片区的教育资源配套不用愁。

医疗配套：板块内有多家综合型大型医院，区域5km范围内有南京儿童医院河西院区、明基医院等。此外，范围内还规划了河西国际医院。可满足不同年龄群体的就医需求。

商业配套：周边5km范围内有多个在建商圈，金地中心、正荣中心以及即将开工的河西南3号综合体-嘉华国际中心。此外，10km范围内也有华采天地、吾悦广场、龙湖天街河西金鹰、河西万达等商圈，购物娱乐一应俱全。

公园配套：区域周边生态环境优越，周边2km范围内有六十万方鱼嘴湿地公园的生态景观，还有南京河西城市生态公园。距离深业龙湾上府3km处还有三桥湿地公园，是饭后散步、健身的好去处。

龙湾上府打造建面约115（2种）、140、160㎡的户型，三房起步，适合周边地区的刚改、改善人群。

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