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乐居楼盘测评系列 测评师：何莉莉

买房无小事，细节是大事。帮助购房者在买房前，全面透彻的了解一个项目的优劣就是我们的工作。由专业的测评师用最理性、全面的测评帮您了解项目的优劣。我们会现场实勘，帮您挑热盘、赏户型、看配套，给您最真实人居体验。

【评测师点评楼盘】

位于江北核中核，4号线浦滨路站上盖，区位优越，配套完善。

【项目亮点】

1、晴翠府位于江北核中核TOD位置，未来将有4号线、11号线、13号线3条地铁。

2、晴翠府位于江北核中核板块，是南京未来待发展的第二个中心，发展前景较大。

3、晴翠府户型建面112㎡起，整体面积较大，设计合理，家庭居住也不会显得拥挤。

【价格分析】

晴翠府目前销许均价38513元/㎡，目前基本控制在4万元/㎡左右，后续价格可能会有上涨。与周边纯新房相比，晴翠府位置较好，价格相对较高，但仍处于可接受的范围内。同样位于江北核心区的万科首开新悦光年，属于国际健康城板块，价格对比较低，销许均价在33000-36000元/㎡；而在最新的土拍中，同属于中央商务区的中铁G19地块毛坯限价已达3.8万元/㎡，含包价格将高于晴翠府。与周边二手房相比，仅一路之隔的华润国际社区简装价格已达到了43500元/㎡，同板块内的雅居乐滨江国际、正荣润锦城等，带装修价格均在4万元/㎡之上。与之对比，晴翠府有较大升值潜力。晴翠府基于位置、地铁等因素，有较大的升值潜力。江北核心区作为南京重点发展地区，规划已初具雏形：江北第一高楼已出地面，地下城二期工程上马，随着各项重大规划项目的相继落地，长期来看，江核未来上涨可能性较大，有升值的空间。同时，晴翠府作为区域内少数地铁上盖的项目，同样会带来较大的升值潜力。

【楼盘规划】

晴翠府占地面积123178.1㎡，分四个地块，A地块商业及B地块商业为卓越旗下购物中心旗舰品牌——“卓悦汇广场”，A地块组团为“晴翠府璟府”、B地块组团为“晴翠府珑府”、D地块组团为“晴翠府翠府”，住宅部分共18栋16-30层高层、小高层。户型建筑面积约112、127、129、143、165㎡，规划户数1478户左右，容积率2-2.4，绿化率30-35%，得房率在76.65%-79.9%之间。除此之外，项目还将打造1栋27层公寓，并引进全国首家京东茂商业体，后期物业为旭辉永升物业。

作为卓越在南京的第一个“晴翠系”产品，楼栋与户型的设计上较为专业。项目楼栋采用铝板、一体板设计，配备金属线条，比较大气 。D地块楼王6#共24层，每层3.1米高，一层采用架空设计，架空层高3.6米；其他楼栋采用部分架空形式，层高2.95米。所有楼栋配备20-40㎡阳光会客厅，适宜居住。项目内部进门为水栖景观，蘑菇型植物景观遍布社区内部，环境宜人，楼间距40-62米，视野比较开阔，另外还配备600米夜光跑道，运动休闲两不误。

【楼盘基础信息】

1、晴翠府建筑包含住宅、公寓、商业，整体体量较大。

2、对比周边楼盘，晴翠府车位比较高，可满足业主购车需求。

3、晴翠府体量较大，社区内部仍然保持较高的绿化率，居住舒适。

【户型分析】

143㎡户型-四居室-建面约143㎡

四室两厅两卫，整体户型方正，布局合理。

入门设玄关，拐角为房间，配备衣橱遮挡隐私，距主卧较远，可做老人房；南北通透，横厅阳台5.85米，与客厅一体，宽敞明亮；3间卧室朝南，均配飘窗；主卧L型衣柜设计，增加衣帽间，同时注重主卧隐私，卫浴三段式，干湿分离，互不打扰；厨房U型设计，动线布局合理，增加使用率。

127平米户型-四居室-建面约127㎡

四室两厅两卫，户型方正，整体动线流畅。

入门有玄关柜，增加收纳空间；三卧室设计，朝南均带飘窗，每个卧室配备衣橱，主卧为转角衣橱，增加收纳同时，增强隐私性；双阳台6.8米，阳台转角270度，视野更开阔；餐客厅一体，方便会客，连接阳台，空间阔绰，采光性强；厨房为U型设计，合理动线布局；卫浴三段式，干湿分离，互不打扰。

【样板房细节】

晴翠府此次开放样板间为143㎡升级装修样板间，另有127㎡升级装修样板间，与江北同期样板间对比，装修标准较高，同时南北两边均设置飘窗，阳台与主卧转角处均设置转角窗，空间更为敞亮。装修三大件为：日立的中央空调、爱迪士或兰舍的新风系统，以及菲斯曼或A.O史密斯的燃气壁挂炉，质感较好。

入户设玄关柜，并设置玄关精灵，带有除臭功能，较为人性化。

客厅吊顶采用立邦、三棵树、多乐士或同等品牌，质量有一定保障，同时设置陶瓷大板电视背景墙，较为大气。餐厅北侧留有飘窗，通透性较好。厨房双头灶台、油烟机、洗碗机采用西门子三件套，同时设置冰箱预留位，与餐厅一体，更显空间宽阔。

主卧空间较大，配备独立衣帽间与卫生间，隐私感较好。主卧床头背景采用皮革硬包，有一定质感，飘窗空间较大，居住舒适。

卫生间镜柜采取一门到顶形式，整洁美观，其中台盆、马桶等采用杜拉维特品牌用品，主卫浴缸、龙头采用科勒或TOTO同等品牌产品。

【交通出行】

轨道交通：晴翠府位于定山大街和浦滨路交汇处，地铁4号线二期（规划中）浦江站上盖，轻松与鼓楼、玄武、栖霞等主城相连，往北规划至南京北站，将成为南京未来又一交通枢纽。另外，项目距规划中11号线中央商务区站约500米，连接江北各地，预计2025年通车；同站可换乘规划中13号线，能快速到达秦淮、江宁等地。

公共交通：晴翠府周边可步行200米左右至浦滨路·广西埂大街站乘坐559路公交到达鼓楼公园，698路、609路通往南京工业大学地铁站换成10号线、D58路通往10号线临江地铁站或1号线中华门地铁站。

自驾：自驾出发，可通过江北大道快速路、浦滨路2条快速路，过扬子江隧道或长江隧道，进入内环线，快速到达南京新街口地区，车程约16公里。

【周边配套】

教育配套：晴翠府周边教育资源齐全，从幼儿园到高中，均有配备，包括：鼓楼幼儿园、育英小学，南京一中，可完成一站式成长路径，另配备一所国际学校，托马斯国际学校。

医疗配套：晴翠府紧邻江北新区规划中的国际健康城，3公里内可达三甲医院鼓楼医院江北国际分院，另外江苏省肿瘤医院也将整体搬迁至江北，距离晴翠府不到4公里。除此之外，健康城还将引进各类医疗中心，如：南京红瑞糖尿病国际医学研究中心，中瑞国际肿瘤综合治疗中心，中美国际口腔医学中心，中美国际孤独症培训康复中心，中美辅助生殖中心等。

商业配套：晴翠府自带13万㎡商业综合体——卓悦汇，隔街相望40万㎡华润万象汇，项目300米处则是规划中的江北地下城，共480万㎡，距离1000米处，即是江北CBD新地标——南京第一高楼。另外还有江北虹悦城（10万㎡），江北宝龙商业广场，红星美凯龙，乔波冰雪世界等商业配套。

公园配套：晴翠府距离素有“南京绿肺”之称的江北市民中心老山国家森林公园仅13公里，园内森林覆盖率超80%；另外，南面有青奥体育公园，距离约27公里，东边与滨江风光带直线距离约5公里，可观看长江风景。区域内还规划了一条青龙绿带，将提高居民居住舒适度。

户型偏大，偏向于改善人群，以河西、江浦等区域需换房子的家庭为主；用来投资也是不错的选择。

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