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乐居楼盘测评系列 测评师：吴晶

乐居楼盘测评系列是来自专业测评师的现场踩盘。可帮助您购房之前，让楼盘的真实情况呈现在您的眼前。本系列会陆续覆盖本城市全部新房，敬请期待。接下来，请您用几分钟的时间聆听我们真实的测评心声。

【评测师点评楼盘】

位于江宁大学城城东淳化板块，由华宇地产打造，拟建10栋小高层和1.6万方商业。

【项目亮点】

1、林湖雅舍A区域拟建10栋8-11F洋房住宅，紧邻梅龙湖旁，可观赏一线湖景。

2、林湖雅舍容积率仅约1.5，三种户型均无连廊设计，整体得房率约83%-85%。

3、林湖雅舍旁将打造梅龙湖景观滨湖公园，致力于打造一个国际化、高品质的近郊型景观滨湖公园。

【价格分析】

林湖雅舍目前价格暂未公布，毛坯限价24300元/㎡，预计2万+，精装交付，有升级装修包可选。项目位于江宁大学城城东板块，区域内新房居多，保利伴湖院目前均价为22121元/㎡，毛坯交付；保利金地湖光晨樾（湖岸佳苑）低密多层产品均价22932元/㎡。项目所在区域为新开发地段，周边近距离暂无二手房。林湖雅舍位于江宁大学城板块，近享大学城优质配套；紧邻梅龙湖，主打湖岸科技洋房，周边都是低密洋房，整体居住环境舒适度高。同时项目后期为华宇第一太平戴维斯物业，国际一级资质。从地段和开发商品质来看，项目的保值度较高。从区域发展来看，项目未来升值空间较大。淳化新市将积极布局与周边综合贸易、加工制造、生命科技三大产业相关联的综合服务平台，借助周边的产业基础和大学高校教育资源，形成创新产业智慧园。 

项目价格与周边新盘持平

【楼盘规划】

林湖雅舍前身是华宇G49地块，2021年5月份以总价7.5亿元竞得，楼面成交价为10472元/㎡，毛坯限价24300元/㎡。

项目分为A、B两个部分，其中A区域拟建10栋8-11F洋房住宅及4栋配套设施，总户数约614户，B区域为商业用地。两部分整体占地面积约3.68万方，总建筑面积约7.6万方。户型建筑面积约82-117㎡。容积率1.5，绿化率较高，约35%。

项目在景观设计上，结合公园理念，打造礼仪归家、景观会客区、运动汇等六大定制景观功能。值得一提的是，项目主打湖岸智能洋房，从智慧出行、智慧安防、智慧生活三大方面营造智慧社区。

【楼盘基础信息】

1、项目整体体量不大，仅规划10栋洋房。

2、项目的最大亮点就是其低容积率，得房率约在83%-85%左右，居住舒适。

3、小区内部绿化率也极高，整体定位湖景智能洋房。

【户型分析】

89㎡-三居室-建面约89㎡

林湖雅舍整体为全洋房社区，体量较小，仅打造10栋小高层。项目主打约82㎡3房2厅1卫、89㎡3房2厅2卫、117㎡3+1房2厅1卫户型。三种户型均无连廊设计，得房率约83%-85%。

其中，近期公开的89㎡样板间，为3房2卫2厅设计，三开间朝南，南北通透，卫生间干湿分离，厨房L型设计，采用大面宽双叶窗，采光极好。其中主卧还做了套房设计，有独立衣帽间和卫生间，私密性更强。由于项目容积率仅约1.5，整体感受空间感十足，非常适合刚需自住。

项目的89㎡户型主卧为套房设计，这在市面上小户型中还是较少见的。整体视野开阔，采光通透。

【样板房细节】

项目分为基础装修包和升级装修包两种，据置业顾问介绍，升级装修包中，包含一套美的智能装修系统，例如客厅里的天猫精灵、以及空气盒子、智能摄像头、智能安防报警系统等，除此之外，还包括电动窗帘、智能猫眼等细节配套，全方位营造智能社区。

 

 

项目入户门采用四合一智能门锁，升级装修包还配备了智能猫眼设备。

 

 

89㎡户型采用餐客厅一体化设计，整体空间感十足，面宽约11m，基础装修包中包含了新风和中央空调。

 

 

厨房采用L型设计，配备大面宽双叶窗，亚细亚定制橱柜和瓷砖，摩恩或同等品牌的抽拉式水龙头，老板或同等品牌油烟机和燃气灶。

 

 

89㎡户型虽然不是双阳台设计，但是宽度达到了4.3米，拥有足够的储存空间。

 

 

令人眼前一亮的是它的主卧采用了套房设计，整体面积较大，自带飘窗，采光良好。配备了独立的卫生间和衣帽间，私密性强，卫生间干湿分离。这在市面上89㎡的户型中是较少见的设计。

【交通出行】

轨道交通：林湖雅舍距离地铁1号线经贸学院站直线距离约3.5km，可快速抵达百家湖、南京南站、新街口等商圈。也可无缝换乘2、3、4、10、S1、S3等地铁线路，快速通达全城，便捷通达南京市中心。

公共交通：周边1km范围内有多个公交站点，银湖花园、淳化、西山头、梅龙湖站等。可乘坐807路、832路、833路等到达。此外，新市镇将在区域范围内建成1环3横5纵公交系统，形成片区内部特色微公交 系统。此外还开设快速通道和直达班车，加强早、晚高峰期时段与南京地铁1号线站点的公交接驳。

自驾：公路方面，项目靠近快速路104国道、宁杭高速淳化互通，这两条路是快速通达南京城区和外市的重要交通要道。104国道直达江宁万达，可快速到达百家湖、九龙湖商圈。

【周边配套】

教育配套：区域3km范围内有南京晓庄学院实验小学、南京市月华路小学等多个中小学，此外，还有总投资2.2亿元的淳化第二学校包含中学和小学，据了解该校将与南京市竹山中学合作办学，建成南京市竹山中学梅龙湖分校，该校已经开学。

医疗配套：距离项目约700米距离有社区医院、淳化医院，可满足一般就医需求。此外，区域3km范围内有南京乾德医院、南京医科大学附属逸夫医院。

商业配套：在生活配套方面，项目自带约1.6万方自持商业，可满足业主后期日常生活购物需求。除此之外，还可近享5km范围内的大学城商业配套，文鼎广场、义乌小商品等多家购物中心。

公园配套：周边自然资源充足，项目旁规划打造梅龙湖景观滨湖公园，设计总面积约81.9公顷，以海绵理念为基础，加入生态修复、人文历史等概念，致力于打造一个近郊型景观滨湖公园。

配套点评：周边自然资源丰富，环境优美，居住品质较高。

林湖雅舍建筑面积约82㎡、89㎡、117㎡，3房起步，适合周边地区的年轻刚需群体。

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