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乐居新媒体 浩然 发自南京

  近日，南京规划和自然资源局网站公示了《南京市铁路南站地区控制性详细规划》MCd080—10规划管理单元图则修改（批后公布），引发市场关注。

  文件显示，南站一幅地块的用地性质、指标均进行了调整。从地理位置不难看出，该地块就是当初的万科G46项目。

  2016年9月的土拍中，南站G46地块被万科以总价20.3亿元拿下，楼面地价27168元/㎡，成为当时的江宁地王。根据最初的规划，该地块将建设4栋高层住宅及部分商业、办公。

  如今，已过去6年多时间，该地块仍是闲置状态。此前曾有传闻，G46地块因限高要求，已被退地。不过，万科方面一直没有正面回应。

  先来看看规划调整的明细：

  一、用地调整

  10-01地块商住混合用地（Rb）调整为二类住宅用地（R21）。

  二、指标调整

  10-01地块容积率由≤3.2调整为≤2.1，建筑密度≤40%调整为≤20%，建筑高度≤120米调整为≤60米，绿地率≥25%调整为≥30%；取消配套公共厕所。

  三、控详条文：

  1、沿宏运大道居住建筑宜采用短板式布局，避免形成连续的长板高层建筑，建筑立面应公建化处理；

  2、沿宏运大道地块开发应做好减噪措施，新建住宅类项目建设前需开展环境影响分析，避免道路噪声对沿线居民的污染和干扰。

  在2022年10月份，该地块的规划调整方案就进行过公众意见征询（批前公示），此次文件公布，也标志着方案正式确定。

  从具体的调整方案来看，也是有得有失，但有关部门基本上尽到最大努力了。

  首先，该地块从商住混合用地调整为二类住宅用地。从房企的角度来看，纯宅地的开发难度更小、资金回流速度更快；从南站板块的实际情况来看，已经有喜马拉雅等商业落地，但新房市场面临“房荒”，商住变纯住宅，也符合当下行情。

  此外，项目建筑高度从120米调整为60米，制约项目推进的限高问题，以这种妥协的方式解决了。容积率也从3.2调整为2.1，建筑密度从40%调整为20%，绿地率从25%调整为30%。

  小区的货值，一下子降低了不少，对于拿地企业来说，是不小的损失；但相关调整也有助于打造高品质的低密住宅，从后续开发和销售的角度来看，利润或许低了，但销售流速快了。当下的南京楼市，显然后者更重要。

  2016年万科拿地的时候，南京楼市还处在热度很高的黄金时期，地王频出，千人抢房屡见不鲜。现在的市场，与当时完全不可同日而语。

  去年10月进行的第三批次土拍中，南京交通投资置业有限公司以底价15.1亿拿下南站G86商住地块，成交楼面价24661元/㎡。

  6年多过去了，相比G46项目（楼面价27168元/㎡），南站区域的地价还降了2千多。

  近几年，随着一批新小区的交付，南站区域居住氛围逐渐浓厚。目前，雨外小学+雨花台中学的教育配套落地，喜马拉雅等商业体已经开业，加之得天独厚的通勤优势，使得区域更加宜居。

  但近年来，南站新房供应量很少，正面临着“房荒”。南站，不怎么讲故事了，整体的曝光度自然不能与同属南部新城的大校场相比。

  但从居住的角度来看，南站区域相比大校场，并不逊色。南站区域拥有全市首屈一指的交通配套，高铁、地铁、绕城高速、城际高速等构成发达的立体交通，无论是在江宁、雨花软件谷、河西，还是在市中心工作，都非常方便；毫不夸张的说，靠着全亚洲最大的高铁站，每天往返镇江、滁州等城市，也不麻烦。

  所以讲，南站板块并没有降级，依然是一个宜居的区域，只是逐渐成熟之后，不怎么讲故事了。当然了，处在这样一个地理位置，也不指望有什么南京第一高楼之类的高大上规划，但对于大家正常工作生活，也不需要什么摩天楼。

  近期，南站不少小区的二手房价格出现明显回落，但这更多是受到大环境的影响，全南京各个板块，包括河西，都受到冲击。

  回到G46项目上来，相关不利因素已基本解决，不应该再继续闲置下去了。目前，万科方面并未明确表示要退地。未来，该地块是由万科继续开发，还是退地后重新走招拍挂，相信很快就会有消息，我们也将继续关注。

来源：乐居新媒体