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乐居新媒体 浩然 发自南京

  “有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”

  ——前不久，在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部部长倪虹的一句话引起业界关注。

  2月8日，《经济日报》也发表房地产周评《大力推动商品房现房销售》，文章中提出：现房销售可以找准时机，因城施策，逐步推广。

  主管部门和官方媒体的接连发声，传递出很强的信号：传了很久的现房销售，可能真的要逐步落地了。

  其实，早在2016年，为了遏制土地市场过热，南京就推行过现房销售的政策——当网上竞价达到最高限价80%时，申领预售许可证应达到一定的施工进度；当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。

  客观地说，当时这项政策对于地王频出的南京土地市场起到了一定的降温作用，但对于拿地企业的开发能力、资金周转都提出了更高的要求，即使在融资环境相对宽松的2016年，很多企业都很难达到这样的水平。

  2018年7月，在南京最新的土地公告中已无“土地竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售”的要求，“现房销售”政策执行近两年后，低调取消。

  虽然现房销售政策取消近5年，但对南京楼市的影响一直延续到现在。目前南京仍有不少执行16年“现房销售”政策的项目在售，尤其是在一些市场基础较差的远郊板块，例如江宁禄口、淳化等等。

  现在来看，现房销售的政策，造成了南京部分住宅项目拿地几年后才能入市销售。尤其是非核心板块，市场波动性较大，现房销售存在“拿地热、入市冷”的风险。事实上，确实有不少开发商，甚至头部央企被迫“高位站岗”了。

  现在，问题来了，南京是否会跟进现房销售的政策呢？

  在探讨这个问题之前，我们先看一下不同时期推行现房销售的目的。2016年，实行现房销售，是希望通过给土地市场降温，遏制楼市过热；而现在，再次提出现房销售，是为了推动房地产市场健康发展，有助于保证房屋质量，减少购房纠纷，有利于“保交楼，稳民生”。

  虽然，政策导向存在一定差异，但核心目标仍是——推动房地产市场健康发展。

  2023年以来，虽然南京楼市出现了明显的回暖迹象。但经历了近两年的低谷，市场的恢复需要一个循序渐进的过程。一方面，大部分非核心板块去库存的压力依然很大，例如江宁、江北、高淳、溧水等等；此外，2023年，不少房企仍然面临巨大的偿债压力。据相关数据机构统计，2023年房企到期信用债及境外债合计依然高达9579.6亿元，相比2022年多出约700亿元。其中1月、3月、4月、7月到期规模均超过千亿元，其中一季度仅境外债到期规模就超过千亿元，偿债压力较大。

  如果在这个时候，推行“一刀切”的现房销售政策，将对房企的现金流带来巨大的压力。如同：病人经过一夜的抢救，刚刚从手术室推出来，你又给了他一刀，再次把人干到了ICU。

  命都保不住了，健康发展自然无从谈起。

  此外，现房销售政策往往与土地出让规则相挂钩。刚刚过去的2022年，民营企业基本上在土地市场按下了暂停键，国企托底成为主流。但包括地方城投在内的国央企，如今也面临巨大的债务压力。楼市健康发展，显然需要更多市场化程度较高的民营企业参与进来，这个时候拿出现房销售的附加条件，无异于再把民营企业再推走。

  而且，从全国来看，南京的预售资金监管政策非常严格，尽管有部分住宅项目出现延期交付，但基本上没有发生烂尾的情况。2022年12月1日起，南京又推出预售资金监管新政，对预售资金收存、拨付、使用进行全过程管理，以加强风险预警和防范化解，进一步保障了买房人的权益。

  综合多方因素，对于南京来说，现房销售不能一蹴而就，更适宜逐步过渡。短期内，预售制仍将是南京楼市主要的销售模式。而且，起码在2023年，工作的重点还是提振住房消费，从而稳住楼市，稳住房企，这个时期的政策自然还是以给房企“减负”为主。

  目前，北京、杭州、济南、西安、福州、合肥、宁波等城市开始出现现房销售试点。有的城市还对期房和现房的销售指导价给予区分，现房销售指导价略高于期房销售指导价，客观上为房企的资金成本给予了一定“补偿”。这一条，或许值得不少地区借鉴。

  南京房地产市场的基础较好，未来不排除进行现房销售试点，但短期内大规模推行的可能性不大。不仅是现房销售，其实很多政策，大家都知道它的益处，也明白是大势所趋，但推进起来极其困难，毕竟这个行业，骨子里就是“急功近利”的。

来源：乐居新媒体