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河西南葛洲坝G29项目198平起步，最大户型500平；

河西南厦门国贸G70项目300平起步，最大户型突破600平；

河西中颐居G67项目268平起步，最大户型385平；

大校场绿城凤栖潮鸣166平起步，最大户型234平……

或许是看到了豪宅市场的火爆行情，2023年，南京头部板块的新房项目，正越做越大，千万总价起步已成为常态。如此大环境下，120平以内的小户型更显稀缺。据统计，在河西、南部新城等头部板块，小户型新房，买房机会已不到10个。

1、河西：枫璟雅园、嘉璟峰、建发缦云

最小户型：约103平

说到近两年河西的小户型产品，不得不提奥南的嘉璟峰项目。地铁口的优质地段、成熟的自身配套，103平起步的超低门槛，以及明显的价格优势，让嘉璟峰成为过去一年河西南，乃至整个南京楼市最抢手的新房项目之一，“开盘售罄”已成为常态。

南京网上房地产数据显示，目前嘉璟峰仅E2号楼剩余少量103平米小户型，且基本集中在顶楼，总价约500万出头。

值得一提的是，嘉璟峰预计3月加推E1号楼，景观楼王，户型面积约140、211㎡。目前项目仅剩余E地块1、6#最后2栋楼，约148套房尚未推出。500万入手河西南新房，即将成为绝唱。

相比之下，枫璟雅园的112平米小户型，在售房源较多，主要集中在3号楼的顶、底楼层，总价在550万以上。枫璟雅园，也是近两年河西非常少见的小户型项目，虽然开盘三个多月来，整体去化速度一般，但央企保利打造，基本上的安全性和品质，还是有保证的。

上周，河西南鱼嘴片区纯新盘建发缦云公开了城市展厅，在河西“越做越大”的趋势下，建发缦云最小户型仅120平米。

虽然不是第一次进河西，但建发在河西的上一个项目——建发珺和府，早在2021年一季度已经售罄，当时正值南京楼市最火爆的时期。如今的市场环境，与两年前完全不可同日而语，对于建发来说，今年的挑战显然要大得多。此前，也有实力不俗的国资房企在河西南“滑铁卢”，想要在激烈竞争中立足，自身品牌号召力一般的建发，必须要拿出更有说服力的产品，采取更精准的营销策略。

2、南部新城：琥珀云台、三金睿境、中北金基璞悦隽园、伟星G65、金基新睿樾府

最小户型：约102平

相比河西，南部新城的小户型项目，可选择的范围大了不少。

不过，小户型产品的整体去化速度也是非常快。例如2022年下半年入市的华润·润淮府，前期开盘推出的112平米小户型已基本售罄，仅剩142平米房源在售。南京网上房地产显示，连顶层和底层的小户型都被“一扫而空”，可见其在板块内的稀缺性。

从南部新城2023年入市的新项目来看，开发商还是非常谨慎的。例如2月末入市的中北金基璞悦隽园，以及尚未入市的伟星G65项目、金基新睿樾府，均有120平以内的小户型。

从位置上来看，伟星G65项目紧邻机场跑道核心区域，具有一定的地段优势。去年的土拍中，伟星也是拿地决心颇高，有意深耕南京。在当下的南京楼市中，伟星也是极少数给人以“不差钱”感觉的民营房企。

据悉，伟星G65项目户型建面119、143、196平米，将打造六恒科技住宅。其中，143平米均为8F洋房产品，在板块内十分稀缺。项目计划4月底公开售楼处，5月开盘。作为区域内首批推出的不限价项目，虽然定价稍灵活一些，但对产品品质也提出了更高的要求。

从产品上来看，金基新睿樾府也是亮点颇多。项目户型建面102、130㎡，均为8-9F洋房产品，这也是目前南部新城，乃至南京主城罕见的低密项目。

从配套来看，金基新睿樾府定位颇高，例如拥有恒温泳池的会所，铝板外立面等等，此外设计有下沉式庭院。不过，从地理位置来看，新睿樾府处在大校场边缘，距离沪蓉高速非常近，地段上稍有劣势。

2023年，在内卷进一步加剧的大校场，步子不宜跨得太大，还是务实点好。