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近来，一则关于“南京即将出台近一步优化我市新建商品住房装修工作的通知文件”在坊间引起了巨大关注。文中更是直接指出，“自2020年8月31日起，在南京实行了近2年半的升级装修包政策或将取消。”

虽然当前政策文件还未正式落地，但不少业内戏称据可靠小道消息，新政已在路上。

1、被刷屏！升级包或将退出南京市场？

自升级包将推出南京市场的消息传出，瞬间刷屏!从业内人士到多家媒体，以及多个中介，包括不少置业顾问，豪不夸张，真是激荡了不少人的心。

目前在咨询政府相关部门后，得到的回复是：“可能会有政策上的变动，但具体内容和出台时间尚不清楚，近期有买房计划的可以选择等等再做决定。”

值得关注的是，自去年的第二批集中供地以来，陆续有一些地块取消了设置毛坯限价。去年的第三批集中供地中，毛坯限价更是彻底消失，未来入市价格将由开发商进行自主定价，或不需要再额外申报升级装修包的价格。

回顾升级装修包的首次现身，是在2020年8月，南京市住房保障和房产局、南京市发展和改革委员会和南京市城乡建设委员会联合发布《关于进一步做好新建商品住房装修工作的通知》。

通知中提及：在全装修商品住房实行价格备案的基础上，为充分满足购房人的品质化需求，房地产开发企业可提供升级装修方案，供购房人根据自身需求在全装修方案和升级装修方案中自主选择。

升级包其实是限价后的产物。在新房严格限价之下，“毛坯+基础装修+升级装修包”几乎成了南京楼市主流。

据乐居买房不完全统计，截至到2023年4月24日，南京主城六大板块（不含溧水、高淳、六合）在过去两年半的时间里，有131盘携“包”而来。

2、吃螃蟹！三大“神盘”带“包”试水

河西中苏宁檀悦更是南京楼市中首个“带包吃蟹的”，该项目彼时的装修升级包价格为5000元/㎡。

虽然项目地段+学区+产品定位整体都是TOP级，首开5000多人报名摇号、中签率低至惊人的6.5％，但土豪们的钱也不是大风刮来的，买包的抗性依然存在。

而后，万科星耀都荟推出“全装修+升级装修包”新模式，基础全装修均价约4.14万/㎡（包含约1500元/㎡的全装修），还可以再加2000元/㎡升级装修配置；大校场云澜尚府跟进，提供价值2000元/㎡的标准装修，及3500元/㎡的升级包，据开发商透露精装修升级包选配率超90%……

而后，各个区域如雨后春笋般，无“包”不欢。

不过，彼时不少买房人对买“包”的抗性着实明显，甚至于市场上出现了一旦购房人没有买包意愿，整个售楼处置业顾问统统失联或者压根连网上报名时间、开盘地点都无法知晓的现象……

3、极限拉扯！从“必须买”到“包自由”

博弈之中，楼市的风向也突然急转而下。除了少数热门的区域继续坚挺，部分区域忽的一下就“冷”了。楼市也直接进入了买方市场，此前强制买包等乱象也逐渐消失。

在市场火热时，有买房人甚至是求着置业顾问卖套房，且只能被动的签下“升包”协议，要知道这一签，买房成本一下子要加上20-30万（按照100平来算），对于本不富裕的刚需来说，可谓是雪上加霜。

不过，市场局势逆转之后，买房人一下子就硬气多了。此前不少强制买包的楼盘也变成了“自由”选包，为了加速出货，几年前常见的优惠促销等又现身了……

4、封顶！6家“包”价干到5500元/㎡

仔细来看，这两年半的进化中，各区域的升级包价位也逐渐有了明显的划分和等级差别。南京全市升级包价格最高的是河西的中国府、海玥花园、朗樾府、涵樾府、星叶云墅和鼓楼滨江中冶锦绣天玺这6家，均达到了5500元/㎡。

河西中部的长江华府、世茂天誉、越秀和樾府、河西南的金鼎湾和禧和鼓楼滨江的金基皓樾、江望润府、大校场的望樾府也纷纷挤上了5字头。

整体看来，河西中、河西南、大校场和鼓楼滨江、新玄武等子板块的升级包价位较高，占据了第一梯队，普遍在3000-5000元/㎡，第二梯队江北核心区、雨核的升级包普遍在2500-4000元/㎡，其余一些刚需板块的项目升级包价格逐级而降，相对亲民。

可见，各区域的“包”价也是待区而沽。

5、价不对板？基础包交付不如安置房？

事实上，升包确实可以省去装修等不少麻烦。但升包背后，不少买房人怕的就是价不对板。掏了30万，就怕到手还不如15万的装标。

不止如此，有的项目此前为了吸引买房人升包，于是在基础样板间和升级样板间搞“小心思”，基础包那颜值甚至赶不上安置房小区。

不过，诚不欺你，有些项目交付后，基础包标准的真不如安置房。

这不，刚交付的苏宁檀悦升级和不升级差距还真挺明显，基础包着实不太“豪宅”。

砸掉重装，又是一笔投入……

近来露面的几大纯新盘，从刚需到顶豪，尚未有涉及升包套餐；或许，不待等靴子落地，也能实现未来可期。