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  乐居买房讯  2019南京楼市可谓历经“冰与火"，既有波澜不惊的过渡期，也有热火朝天的爆发期。同样在这一年，楼市政策面严控、资金面收紧，部分板块率先降温、去化困难。2019年乐居南京【谋变】主题年终盘点出炉——

  本期关键词：躁动

  转眼2019年已经结束，在这一年南京楼市暗流涌动，表面看似平静，实则跌宕起伏，变化与机遇并存。在“多限”环境暂未放松的情况下，总体成绩很光鲜，但不容忽略的是，各板块间冷热不一，亦是躁动不安，因此被业内成为“最难的一年”。

  现在，是时候来检验这一年的楼市成绩了。乐居君将从以下几个方面重点盘点一下2019年南京楼市的具体表现，新房认购、成交的具体情况如何，拿证、摇号、开盘等又有哪些爆点引发了热议？我们将对此进行一一剖析。

  看点一  南京楼市2019年共计开盘484次 新房成交量破7万套

  据乐居君统计，南京楼市2019年共计领取490次销许，总房源套数为99621套（包含住宅、办公、公寓类，不含商业），其中迎来484次开盘，开盘总房源套数为98875套（包含住宅、办公、公寓类，不含商业）。

  分摊到1-12月每月来看，每月开盘项目及开盘房源套数如下↓↓

  再来细分看下1-12月新房历史预订、成交数据的波动情况↓↓

  ▲数据采集于金刚石

  根据金刚石数据统计，截至2019年12月31日24时整，南京楼市2019年全年南京楼市全年新房历史预订85880套，总成交77823套，日均成交213套左右。环比2018年，新房成交量上涨27.8%。

  从各板块具体成交情况来看，与2018年情况类似，两江板块依然是主力军。成交套数均已破万，其中江北板块成交23841套（浦口+六合），江宁板块成交16477套，同比18年（江北板块成交21026套、江宁板块成交10124套），江北板块成交环比上涨13.4%，江宁板块成交环比上涨62.8%。另外值得一提的是，溧水板块成为黑马，成交量达10616套，攻破万套大关，势不可挡。

  ▲数据采集于金刚石

  由以上数据可以看出，南京楼市的一年各月份数据情况均存在波动情况，尤其在年末迎来大爆发；且2019年虽被称为“史上最难的一年”，但出乎意料的是成交量却达到了77823套，较18年多成交了16908套，上涨27.8%，归其原因还是2019年多个板块集中发力大批量供货，例如江北新区、河西新城、溧水空港新城板块等均是主力军，推盘积极性十分之高，在南京楼市其他板块还在面临滞销、小蜜蜂驻扎、分销扎堆也一房难卖的情况，这三个板块逆势突围成为购房者争先抢占之地。

  ▶▶▶1-12月详解数据参考：【分化丨2019年南京新房成交7.8万套，江北稳居第一！这些偏远板块卖不动……】

  看点二   215盘先后领取销许，100家纯新盘首度入市

  从全年开盘统计数据可以看出，2019年南京楼市共计215家项目先后领取销许，其中107家盘仅领取一次销许，108家盘先后多次领取销许开盘。令人意外的是，2019年南京楼市注入了不少新的力量，根据乐居君统计，2019年共计有100家纯新盘迎来首开，相较于2018年（61家纯新盘）增加了39家，新力量的加入也给南京楼市带来了不少的活力。

  100家纯新盘跃跃欲试，板块决定新房售卖先机

  值得注意的是，两江板块纯新盘个数依然占据主力军，其中江北28家，江宁19家。

  先来看看江北，2019年是江北全力发展的一年，江北新区利好频传，自贸区落地，地铁开工、大型商业综合体落地，核心区多家纯新盘先后迎来公开、拿证、登记、摇号、开盘，例如江与城、中海左岸澜庭、佳源玖棠府、江畔都会上城、润辰府、悦辰府等，开盘基本场场售罄，其中江与城、中海左岸澜庭占据先机已经推出所有房源迎来开盘，“江北抽水机”的实力不容小觑；

  而江畔都会上城、润辰府、悦辰府则为下半年年底入市，在前者收官之后，前期落选的客户开始转战新片场，首开即售罄自然成为常态，而乐居君也实探过以上不少开盘现场，购房者均表示十分看好江北新区，且目前新房限价在30500元/平米，已然是十分良心，自己一定要把握时机；这家没摇上继续转战另一家，“闭着眼睛买江北核心区”成为不少投资客的常态。

  ▲江与城二次加推现场

  但19年江北核心区开盘现场也曾出现过有趣的一幕，彼时绿地海悦、江与城同时开盘，开盘现场有人摇中绿地海悦，当即放弃江与城，位居中央商务区核心区的绿地海悦竞争力更为明显，“买到就赚几十万”是不少购房者的共识，江北核心区的热销风从年初一直刮到年尾，这是南京其他持销板块所望尘莫及的。

  2019年的江宁板块纯新盘主战场集中在上秦淮、科学园、青龙山生态新城以及禄口板块。其中上秦淮板块依托九龙湖的优越地理位置，南京地铁3号线直达、华谊电影小镇即将开园、上秦淮湿地公园加紧建设等多项利好堆积，该片区内新房一房难抢，纯新盘银城旭辉上淮铂悦府首开130套叠墅房源基本一抢而光，葛洲坝融创紫郡府基本场场热销；而科学园板块迎来纯新盘都会四季的加盟，其在2019年三开三捷，根据克而瑞数据显示，都会四季在2019年的销售面积以及销售金额均位居全城第三，实力不容小觑。

  ▲数据来源：克而瑞 都会四季排名第三

  江宁目前哪里新房最多？当属青龙山国际生态新城和禄口板块，总共超20家楼盘先后开盘，但与上秦淮和科学园板块基本场场售罄不同，青龙山、禄口板块的新房并不是那么好卖，购房者也更加谨慎，货比三家成为常态。

  目前青龙山国际生态新城新房价格被限制在25600元/平米左右，在2019年迎来了江宁金茂悦、中南上悦城、都会学府、深业青麓上居等盘加盟，主打刚需小户型，新房价格基本持平，彼此之间位置差距不大，新房产品同质化严重，在竞争如此激烈的情况下，比品质、比服务似乎才是更好的出路；

  与青龙山情况类似，禄口板块也是新房扎堆，乐居君于近日做过调查，在2020年禄口板块或将迎来12盘齐齐在售的局面，但现阶段禄口的新房价格已经突破2万元/平米大关，刚需门槛也在进一步被提升，在房贷利率连日上涨的当下，刚需买房似乎也变得更为谨慎，越等越涨似乎已经成为一个死循环...因此，禄口多家新房面临滞销；

  打响禄口2019年开盘第一枪的红豆、恒大、中骏等似乎都没有开个好头，但出乎意料的是12月底开盘的中骏合景柏景湾、奥园金基天著尚居杀了个回马枪，两家首开当日基本都去化7成以上，已然算是不错的成绩。

  ▲禄口某盘开盘两个月去化惨淡

  投资除了江北新区还能选哪里？自然是河西。2019年的河西表现的尤为出色，共计8家纯新盘先后入市，鱼嘴商贸区的华润置地鱼嘴润府、鱼嘴金茂悦，河西南的华侨城天鹅堡、金茂府，河西中的葛洲坝南京中国府、南京青奥村、龙湖时代上城，以及江心洲的仁恒江湾世纪。而就在这一年，河西南普通住宅彻底告别了3.5万元/㎡的新房时代，江心洲的新房价格也一跃而升至44644元/㎡。

  不少人期待的地王项目在12月揭开神秘的面纱，金茂府5.2万元/㎡、葛洲坝南京中国府6.4万元/㎡，除却部分公寓外，河西的新房依然秉持着低中签率、开盘即售罄的惯例，“有钱也不够，还得运气好才行，摇号太难了”，不少排号靠后的购房者在河西开盘现场吐苦水。但继续登记、继续摇号、继续买买买的景象仍在河西各大售楼处上演着，乐此不疲。

  ▲金茂府开盘现场

  要说今年哪家房企赚的最盆满钵满？当属中海。9盘联动震撼金陵，江北核心区中海左岸澜庭售罄，城南板块中海城南公馆三开三捷，同时作为现房的优势，已经于19年12月迎来首波交付，品质备受认可。与中海城南公馆类似，2019年的城南板块也有不少新面孔的加入填补了区域房荒，翡翠天际、花语江南、大名城紫金九号、龙湖天钜等盘表现依然不俗，基本场场热销，一房难求。

  但不容忽视的是，即使同属城南板块，和峰南岸、电建洺悦华府、绿城云栖玫瑰园等首开成绩并不理想，首开选房不足百组，更有人爆料“现场有水军充场面”营造热销假象，多盘去化不足5成，均价持平，买房人自然有比较，周边有地铁、有商业、有学校的项目更受欢迎。

  再来看看城北和城东板块。作为主城区，城北板块现阶段其实地块供应更加紧张，新盘也十分紧缺，上玄武板块中自中海玄武公馆等盘售罄后一直无新房入市，而星河首进南京打造的两个项目：星河天赋、星河国际自公开之日起便引起不小的轰动，星河天赋一年内清盘，同时已经完成新房交付；星河国际作为星河天赋的升级之作，主打高端改善，也带领着新玄武的价格突破4万大关。

  另外值得一提的是便是葛洲坝阳光城鼓印蘭园，该盘为阳光城与葛洲坝合作开发项目，而阳光城也是首进南京，作为新面孔，阳光城交的答卷其实已经十分令人满意。其操盘的另一家项目位于青龙地铁小镇，为阳光城文澜府，2019年首开，2019年售罄收官，推盘速度之快令人咋舌。

  ▲鼓印蘭园开盘40分钟售罄

  除了阳光城文澜府，城东板块的2019年可谓十分热闹。青龙地铁小镇还有誉峰苑加入，仙林有高科紫微堂、融信世纪东方、复地大鱼、恒基旭辉玲珑翠谷的加盟，而龙潭的商品房终于迎来新房企，中骏东原璟阅、正荣悦东府先后迎来首开，精装均价在17500元/平米。

  相较于其他板块，仙林的房荒更为严重，因此几大纯新盘首开基本是动抢的节奏，高科紫微堂首开去化8成、融信世纪东方、恒基旭辉玲珑翠谷售罄、复地大鱼总价1100万元/套起也去化超9成，购买力十分惊人。

  从前文提到的板块2019年成交量来看，溧水新房成交量突破万套，站稳第三的位置。2019年对于溧水来说也是大爆发的一年，溧水空港新城作为主力军，银城、孔雀城开发的多个项目基本场场售罄，随着国家政策的支持，南外的签约落户，近南京地铁S7号线地铁口，均价在1.1-1.3万元/㎡，首付30万左右即可入驻南京，这里也成为不少刚需一族的首选之地；

  除了空港新城之外，溧水主城板块在2019年迎来发力，建发、卓越、景枫、弘阳、三金、中粮、佳兆业、北大资源、爱涛等多家纯新盘也接棒上市解渴溧水楼市。

  ▲空港新城规划效果图

  溧水屡创佳绩，相较之下高淳则低迷了不少。19年高淳虽然迎来8家纯新盘入市，整体新房均价被限在1.2万元/㎡左右，但文旅地产高淳雅园首领销许均价16200元/㎡彼时也是震撼了南京楼市。品牌房企少、距离南京主城距离更远、无优质配套、工作机会等引入，高淳楼市的2019并不好过，在板块与板块的激烈竞争之下露出颓势。

  看点三  摇号中签率最低0.66%！最多9419组同时报名

  2019年南京楼市的新房更不好买了。

  根据乐居君统计，2019年共计迎来207次公证摇号，占据开盘总次数的42.8%。其中中签率在10%以内的有49家，最低中签率为0.66%，该盘为江宁板块的新城玖珑湖。

  另外报名人数中最多的为溧水的康利华府，9419人，紧随其后的为江与城（8893人），翠屏城（8181人），摇号报名人数超过4000人次的共计有20家。

  2019年全年共计47159套新房进行公证摇号，334729人次参与登记、摇号，最终超287570人次陪跑。纵观中签率和报名人数情况，中签率低、报名人数多的热盘不外乎两种情况：1、限价老盘倒挂明显，2、项目地址位置优越。

  例如新城玖珑湖、康利华府、大华锦绣华城、翠屏城、高科荣境等限价盘，新房收官在即，最后一次开盘争抢的尤为激烈；另一个就是江北新区核心区，江与城、中海左岸澜庭、绿地海悦等多盘接连上榜，动辄大几千人报名，陪跑客户不计其数，江北核心区的新房更难买。

  看点四   全年共迎114次开盘日光，较18年增加39次

  分居于八大板块，南京楼市2019年共计迎来114次当日开盘售罄，相较于2018年的75次日光足足增加了39次。

  其中江北次数最高达24次，城东紧随其后为19次，江宁17次位居第三。从统计数据可以看出端倪，江北板块尤以新区核心区为主力军，基本开盘即售罄；城东板块主要依靠仙林、地铁小镇新房上市，而例如麒麟、马群等小板块则表现相对冷淡，热销力尚且不够；而江宁主要依靠翠屏城、翠屏诚园、万裕龙庭水岸、骏景华庭等多家限价老盘突击领销许带领市场热销，在新房、二手房市场存在明显倒挂的情况下出货也更加容易。

  热盘一房难抢，上述57家热盘带来的114次日光景象已经足以证明这一点。其中2019年日光次数最多的楼盘为江北核心区江与城，前文已经提到，该项目最多一次报名人数达8893组人次，直冲万人大关，而上次创下这个记录的还是河西南的佳兆业城市广场。紧随其后的招商正荣东望府、阳光城文澜府、翡翠天际、鱼嘴金茂悦、空港新都孔雀城、平澜府，全年开盘日光次数也都达到了4次。

  有的板块首开即售罄是常态，而有的板块则在2019年迎来了逆势突围，抓住利好时机，从先前的平淡持销期转入日光期，代表板块即为青龙地铁小镇。

  2019年初的青龙地铁小镇短暂进入失落期，外界也一向不曾看好，平推也时常发生，区域内无商业综合体配套，地铁不能直达等硬伤一直存在，但随着年后新城、阳光城开始启动宣传、亮相，且新房限制在3万元/㎡以内，主城房价一路看涨，不少自住、投资群体转而又将目光投往此地，以往的“看不上”到“有一楼都买”也展现了买房人对这个板块由“忽视”到“一房必争”的过程，青龙地铁小镇再次重回买房人的视野，这次板块的“躁动”带来了积极的影响，买房人赌对了。南外正在紧张而有序的建设中，年中政府开通了从地铁站至青龙地铁小镇的公交班车、紫东新区正式划立，开盘的热销场面乐居君也曾参与↓↓

  ▲悦峯8月31日晚间迎来首开

  2019年全年开盘次数达484次，日光次数达114次，接近1/4，但不能不忽略的是，南京楼市新房开盘去化迈入两极化。河西、江北核心区、鼓楼滨江、仙林、地铁小镇、溧水空港去化成绩确实喜人，但一些板块新房去化速度慢，面临滞销也是不争的事实。

  例如汤山板块的碧桂园若水雅苑、汤山玉兰公馆、旭辉银城江山御等；青龙山的朗诗玲珑郡、深业青麓上居、上东逸境等；江北的大华锦绣时代、国资江山荟等；禄口的恒大林溪郡、红豆香江华庭等都不好卖，个别楼盘去化或都不足5成。

  去化不理想也促使南京楼市重启开盘/认购优惠，另一个现象就是“小蜜蜂”扎堆、渠道乱象丛生，之前乐居曾做过调查，目前江宁和江北2大区域分销盘最多。因为这2个板块子板块多、区域新盘量多、竞争压力大。尤其19年上市潮爆发，楼盘之间的客源拉锯战加大，开发商对分销的依赖程度大幅增加，守候在街头巷尾的营销人员数量激增，连二手房中介也做起带看新房的生意。

  ▲蹲守在地铁口的小蜜蜂

  ▲在路边等待截客的分销小蜜蜂

  日光盘、持销盘、滞销盘，三者相逢高下立现，归根究底是板块实力、产品差异所导致。再具象化到新房价格、地段、品质，上下浮动空间给买房人带去更多权衡余地，直接影响各盘的去化结果。而这些数据上的“躁动”，也是市场回归品质化、优胜劣汰的最强表现。

  看点五   22家项目迎来收官，落下帷幕

  100家纯新盘接棒入市必然也伴随着不少老盘收官，根据乐居统计，2019年南京楼市共计22家迎来收官。2018收官楼盘个数达到42家，2019年数据基本减半，值得一提的是2018年收官楼盘数量之多无外乎限价老盘纷纷出货，而在2019年限价老盘也占据了很大的比重。

  江宁的翠屏城、翠屏诚园、骏景华庭、万裕龙庭水岸均价限价收官，彼时翠屏城8181人次参与摇号，骏景华庭2998组参与摇号，万裕龙庭水岸994组参与摇号，四家均于开盘当日售罄。其中翠屏城作为江宁禄口的刚需首选，1月开盘均价仅12218元/平米，而现阶段禄口新房价格已经突破2万大关，彼时成功买到房的人也是赚了不少；

  另外一大看点便是骏景华庭，捂盘4年后终于迎来上市，毛坯改精装，均价达27500元/平米，新房价格上涨12500元/㎡。因为地址位置优越+二手房价格存在倒挂，骏景华庭在开盘当日乐居君也实探过现场，“弃之可惜，放弃又不甘心”，不少买房人在开盘现场吐槽，不是品牌房企、户型做的一般，但好不容易摇中号且价格对比周边还是比较低的，买房人的心理预期也一再改变。

  ▲骏景华庭开盘超5小时售完

  另外就是大热的河西板块，升龙天汇收官之后，河西南普通住宅3.5万元/㎡的时代翻篇；鱼嘴金茂悦首开均价39800元/平米，华侨城天鹅堡收官价格也达到了38344元/㎡...2019年河西迎来4盘收官，买房人的购房机会也在逐渐减少。

  神盘保利国际社区、阳光城文澜府、珑悦、康利华府、空港新都孔雀城等也一一落幕，新盘与老盘的较量也在老盘收官之后迎来终结，日后“相见”也将于二手房市场上，新盘躁动、老盘也不甘示弱，突击领销许，登记人数动辄大几千，老盘的魅力也不容小觑。而随着这些收官盘的退场，南京楼市2020年新的较量也才真正开始。

  看点六  南京板块新房格局悄然打破，33盘已成功涨价

  纯新盘入市带来板块新房价格新变化，例如：

  江心洲的仁恒江湾世纪首开均价4.4万元/㎡（区域此前限价3.8万元/㎡）；

  河西中的葛洲坝南京中国府首开均价6.4万元/㎡、金茂府首开均价5.2万元/㎡（区域此前限价3.5万元/㎡）；

  城南板块的大名城紫金九号首开均价39998万元/㎡，（区域此前限价3.5万元/㎡）；

  花语江南首开均价43200万元/㎡（区域此前限价4万元/㎡）.......

  南京各板块新房价格在悄然抬升，除了以上列举的纯新盘之外，乐居统计到2019年南京约有34家盘成功涨价，其中不乏老盘捂盘多年谋求涨价成功的案例，另外也有部分新房在首开以及后续几次开盘的过程中价格也在悄然上涨。

  涨幅最高的为前文提到的骏景华庭，万裕龙庭水岸次之，当代万国府新房价格悄然达到48800元/㎡，成为了鼓楼滨江板块新房的天花板价。在“限价”依然执行的当下，南京楼市基本保持着大板块内新房价格波动维稳，但是小范围内多盘已经开始悄悄躁动，从几百至上千，新房价格一次次在突破，同时随着房贷利率优惠的取消，LPR政策的执行，南京买房人的买房成本也在一步步增加，在此次新房价格抬升的躁动中，开发商无疑占据了上风，及早入手或许才是买房人的最佳选择。

  写在最后

  总体来看，2019年虽被称为“史上最难的一年”，但南京楼市总体表现成绩还算不错。“躁动”这个词可以十分贴切的来形容，板块VS板块、新盘VS老盘、各个月份之间的高PK等等，2019年在开盘项目、开盘套数、日光次数、纯新盘入市等各个方面的比较均占据了先机，总体限价大环境不变，个别新房价格也迎来新的突破，在这一场场较量中，南京楼市的2020年将如何发展，我们也将十分期待。