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南京二手房开始以价换量……

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近日，我在朋友圈常常刷到二手房中介朋友的动态，称最近签约中心爆满，甚至排队到深夜，二手房交易量有所回升，他们对未来市场信心十足。

图源 朋友圈

我们都知道，自去年11月份左右开始，受到政策和房贷利率的影响，二手房成交量降至冰点，看房的人也寥寥无几。直至春节前，央行开始降息，二手房市场才稍有起色。为了了解目前二手房市场的真实情况，我咨询了业内人士，查阅了近期成交及房价数据，为大家一探究竟！

关于成交量

据克而瑞数据统计，2022年第7周，南京二手住房成交面积收8.8万平方米，同比跌幅收窄至27%。节后成交规模大幅回落但同比仍有支撑，预计后续市场或企稳回升。

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南京某大型中介的经纪人告诉我，最近他们门店成交量确实有所回升，不少房主急着出售，降价抛房，买家基本都是自住为主。

谈及房主抛房原因，有的房主是想卖了二手房再去摇新盘；还有房主要离开南京了，去外地发展。总之，目前的二手房市场可以用“以价换量”来形容。

南京二手房成交量虽整体回升，但我注意到，在南京顶流板块——江北核心区，二手房市场依旧十分惨淡，江核1个月仅成交了8套二手房……

据河西楼市统计，江核在售的二手房小区主要有5个：正荣润江城、正荣润锦城、雅居乐滨江国际、保利西江月、华润国际社区。

①1月只有正荣润锦城、雅居乐滨江国际二手房有成交

据河西楼市统计，2022年1月，江核5个二手房小区只有正荣润锦城和雅居乐滨江国际两个小区有成交，共8套；正荣润江城、华润国际社区、保利西江月三个小区1月份均没有成交。

②江核二手房与新房之间倒挂逐渐消失

2021年下半年开始，江核新房去化开始减少，“日光盘”不再，甚至有楼盘开启了分销，二手房更是少有人问津。

江北核中核部分新盘价格，加上装修包已经过4万/㎡，我们再来看下江核二手房小区成交价。

1月份正荣润锦城一套77.97㎡的小户型成交单价4.3万/㎡，雅居乐滨江国际一套139.14㎡的四房成交单价4.4万/㎡，与新房之间倒挂差距仅在1000-2000元/㎡，而且还有其他交易税费，买房人更优先选择新盘。

关于成交价

从身边网友的情况看，很多人都在降价抛房，有人直降30万抛房，更有网友说，才挂出就降了5万。这波操作，纯纯是市场行情所迫。

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图源 网友

在南京某房产网站，24小时内降价的二手房就高达1671套，而24小时内涨价房源仅一百多套。

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图源 诸葛找房

在中介朋友分享的2月降价急售中，我注意到，一套建邺金地名京小区的二手房直降了109万！根据我以前的经验，这种降幅超百万的房子，一般都是别墅或者豪宅，因为总价基础大，降幅自然高，但对于一套总价才419万的房子来说，可真是降的够狠。

另外，一套百家湖21世纪现代城小区二手房直降了100万。

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我们再来关注下成交单价。在南京城中，树人学区房从几年前家长眼中的“香饽饽”，竟一年了下跌1万/㎡，成交周期也延长了好几倍。

新河一村小区

①同户型，短短一年跌了1万/㎡

今年1月，树人学区内的新河一村小区，成交的一套59.59平的小两房，成交单价7.2万/㎡左右。

而在2021年的2月份，小区一套差不多大的小两房，也是中楼层，简装交付，当时的成交单价已经突破8.2万/㎡。

②成交周期从3天延长至155天

中介透露，1月份成交的这套房成交周期为155天，也就是挂了小半年才卖掉，但去年2月成交的同户型仅3天就成交了。当然，除了市场遇冷，也不排除房源自身因素及买卖双方个人原因。

南京二手房市场出现以价换量态势，我认为最直接的原因有几点。

从卖方的角度看，传统意义上的“金三银四”即将到来，不少房主降价抛房，改善居住，置换新盘；还有一些以前的TZ客，市场好的时候抛慢了，如今开始割肉变现。

从买方的角度看，不难理解，居住需求自然是一直存在的，二手房所见即所得，买的放心；另有小孩适龄上学的家长，教育这块也算刚性需求，依旧会选择校区房落户。