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  进入“金三”，主城不少新盘接连亮相，拿出了实打实的好产品。一些以往少见的高品质、中小面积、低总价的100平方米区间“楼市新面孔”浮出水面。

  据不完全统计，目前主城待售新盘中有近7个项目都有100平方米区间两房、三房房源供应。既有刚需项目的主力房源，也有中高端项目的起步房源，后续还有几个宣称将提供89平方米户型的新盘“酝酿”上市，并将该户型作为一个销售重点。

  从供应产品来看，这批100平方米区间房源相当实用，无论是89平方米纯刚需面积还是100平方米出头舒适面积，基本上都能做到三室两厅，迎合了部分刚需甚至是首改购房者。

  （数据仅供参考，最终价格/户型/首付比例以开发商公布为准）

  河西、大校场门槛都降了

  最小100㎡首改上车机会来了

  今年，河西南的香港嘉华G72地块即将首开，100㎡小户型房源回归河西南，不管是倒挂空间还是周边配套，都具有极强的诱惑力。

  作为河西首幅“双限地”，G72毛坯限价4.4万/㎡，预计加包后5万/㎡左右。该项目是河西南新拍地块中唯一有100㎡产品项目，总价500万起，可以说是河西南上车门槛价，稀缺性不言而喻。

  从前期公开的100㎡户型来看，该户型为市面上主流三房两厅一卫，非常符合刚需们需求。

  要知道与G72同期出让地块大多约140㎡起步，预估入手门槛就有700多万。即便是去年年底收官的深业龙湾上府，起步也是115㎡。

  二手房链家数据来看，目前河西南100㎡的小户型挂牌价低则5.5万/㎡，高则6.5万/㎡左右，总价在580万-660万之间。

  而香港嘉华G72地块入手价格500万左右，相比之下，入手门槛至少降低50万。而和河西南主流在售的改善户型相比，入手门槛更是降低了百万以上。

  此外，江心洲纯新盘栖霞建设G118被曝户型建约118-158㎡，全装修预估均价4.4万/㎡。而去年新入市楼盘江心印起步就做到了140㎡，带包均价4.67万/㎡/㎡，另有其余项目部分叠墅产品更是做到了380-400㎡。相比之下，江心洲2022入手门槛也意外降低。

  南部新城纯新盘润淮府起步户型约110㎡，金地大成汇文起约125㎡，都不同程度的兼顾到了区域首改和改善。反观，四叶草、锦云台、金基望樾等动辄140㎡起步产品，润淮府可以说是从刚改到改善一网打尽。

  像河西、南部新城、江心洲这些关注度高的热门板块，2022年纯新盘小户型确有增多趋势，且首付比例也较以往有所下调，甚至有些盘已明确表示首付可谈，最低3成。这对想在河西、南部新城安家的首改人群来说是个好消息。

  江核、仙林、燕子矶小户型亮相

  最小89㎡，品质地段都不错

  江北核心区正在整体走向改善。从户型上来看，江北核心区的户型门槛正在逐步变大，近一年拿地的项目，户型面积基本都在120㎡以上，门槛越来越高。

  目前核中核纯新盘中铁建G19，毛坯限价3.8万/㎡，据说项目设计了两房产品，规划面积不到90㎡（具体数据以开发商为准），全装修+升级装修预估均价超4万/㎡。

  而目前周边在售盘建面约112㎡起，晴翠府含包均价约4万/㎡（约3100元/㎡包），起步总价约448万。估算下，如果G19拥有同价位装修包，总价只要370万就能上车，对比之下G19总价少了六七十万。

  去年至今，仙林湖新盘以100㎡以上产品为主，总价约350万，主要面向地缘改善，让不少预算有限的刚需购房人望而却步。而在一年后，小户型房源再度回归。

  仙林湖纯新盘中海观文澜规划打造13栋16-20F住宅，面积段89-130㎡，无底跃，含包放风价38000元/㎡，89㎡三房总价约340万左右，竞争力明显，若3成首付，门槛约102万，对仙林刚需市场是重要补仓。

  燕子矶两大纯新盘华发四季雅筑和颐和四季府先后曝光，其中已公开样板间的华发四季雅筑起步99㎡，案名刚发布不久的颐和四季府89㎡起，从两盘37000元/㎡放风价来看，总价最低只要329万，首付3成不到100万即可上车，对比新玄武、迈皋桥，燕子矶贴心照顾了刚需。

  另外，去年一度大热的江宁麒麟科创园，也将迎来小户型补仓。

  目前，江宁在售的小户型房源主要集中在禄口等远郊板块，虽然入手门槛较低，但更多面向地缘客。除此之外，100㎡以下的小户型并不多。

  据悉高科纯新盘紫麒景院打造约89㎡、107㎡、134㎡、143㎡户型，最快10月公开，毛坯限价2.6万/㎡，加包后预计3万出头。以89㎡来算，最低280万，3成首付80多万，对比之下，置业门槛降了大几十万。

  该项目位于麒麟科创园核心区，紧邻麒麟中央公园和有轨电车1号线，地理位置优越。目前板块内还有纯新盘星河钟山盛世（户型最小98㎡）、东南国资G92地块待入市。

  随着去年仁恒城市星徽、时光璟宸的相继收官，目前板块内的小户型比较稀缺，新保弘领东苑，在售少量尾盘，只有大户型，户型面积段128-144㎡，蓝光睿筑在售109、110㎡户型，总价300万左右。如果高科紫麒景院入市，89㎡户型会再次吸引一波刚需购房潮。

  小户型市场关注度高，业内人士表示：

  100㎡以内产品或成上半年成交主力

  此前我在城北踩盘过程中遇到，一些刚结婚不久的年轻夫妻，他们无奈表示，现在主城小户型面积房源太少了，可供选择的空间有限。

  之所以积极看房，刚来南京时买的二手房，现在想换新房，考虑到未来小孩要上学，最好能带学区，总价在300万左右。

  不难发现，由于市场供应量变化，一季度南京新亮相楼盘，都从小户型面积推起，一定程度上也是在向刚需倾斜，优先保证自住上车。

  然而值得注意的是，300万门槛对部分购房者，还是有点高，市场选择性多的同时，多个楼盘重叠度高，同质化严重。但即使如此，对于一些初来南京的年轻购房者，吸引力还是相当明显。

  有置业者表示，如果将选房目标着眼于次新房，则目前的这批新盘小户型房源无竞品对手，无论从户型、品质、还有居住舒适性角度来看优势都相当明显。

  当然，目前大批置业者可能还处于“蛰伏”状态，但周末看房相当活跃，如果产品对路，地段又不错价格适中，南京“银四”新盘成交量拉升的可能性依然较大。