不涨反跌！南京昔日被疯抢的“倒挂盘”，房价回到5年前…
来源：乐居买房2022-03-30 11:31:08
那些年，你花光所有运气抢来的摇号“神盘”，如今赚了多少？谈到2018、2019年，必定会勾起南京大批抢房人的回忆。所谓“倒挂盘”，即受到新房限价政策的影响，当年与周边二手房小区价格发生落差，新房买到就是赚到，因此很多“倒挂盘”也遭千人疯抢，摇号开盘，最低中签率仅1%左右，引起市场很高的关注度！如今三四年的时间过去了，这些盘的二手房市场行情卖的又如何呢？那些你以为稳赚不赔的“倒挂盘”，有的竟然不涨反跌……①翠屏城：3年仅涨2000元/㎡，有业主抄底价甩卖……2019年1月开盘均价：12218元/㎡（毛坯交付）目前二手房均价：1.4万/㎡（截至2022年3月）2019年初南京正值寒冬，那时江宁禄口板块的限价盘翠屏城，单价仅需“1”字头，推出712套收官住宅房源，轰动全城。8181位购房者参与摇号，中签率8.7%，项目当时全部售罄。2019年项目开盘均价为1.2万/㎡左右，当时二手房挂牌均价为1.6-1.7万/㎡，妥妥的倒挂盘，倒挂4000-5000元/㎡左右。
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那么，翠屏城目前二手房价能卖多少呢？我查询了相关二手房网站发现，翠屏城目前小区均价在14015元/㎡。也就是说，3年仅涨了约2000元/㎡。从房源成交记录看，有一套112平的四房，成交单价仅1.2万㎡，房主直接抄底价卖了，况且，二手房交易还存在税费成本，当初抢到翠屏城的业主，有的已经赔了……我在二手房网站还发现，翠屏城在售二手房高达367套，不少都写着“毛坯未入住”，“诚心出售”字样，应该都是当年投资客抢来的“存货”……中介表示，翠屏城小区房源多，客户少，库存量特别大，急售的房主，只能让价吸客，不过大部分房主都比较佛系，挂着慢慢卖，等待有缘人。
2019年底，翠屏城的挂牌价在1.6万/㎡左右，近两年来，翠屏城的二手房挂牌价逐渐回落，如今挂牌价仅在1.4万/㎡左右，加上禄口板块新房的分流，翠屏城小区成交周期也在逐渐拉长，让急于置换、变现的房主很头疼。
②金轮津桥华府：曾经中签率2.49%，6年二手房价没涨……2018年11月开盘均价：20690-21560元/㎡（毛坯交付）目前二手房均价：25934元/㎡（截至2022年3月）
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2018年11月28日，江宁大学城老盘金轮津桥华府时隔2年，推出最后12套房，均价20690-21560元/㎡，毛坯交付，毫无疑问的当天售罄。金轮津桥华府最早在2016年开盘，当时开盘均价20000元/㎡。当时小区已经有二手房在售，彼时的二手房价大约为2.5万/㎡，与新房倒挂5000元/㎡，因而当时吸引了504组客户报名，中签率仅2.49%。我们再来看金轮津桥华府目前的二手房价，依然在2.5万/㎡左右，过了五六年的时间，该小区二手房价几乎没变，当初抢房指望大涨的购房人，现在一定很失望。究其原因，中介表示，改小区的电梯洋房建在地铁地库之上，这个规划设计不太受买房人喜欢。另外有一排洋房距离地铁站太近，难免会有一些噪音影响，另外，小区周边商业没有完全运营起来，显得不是特别繁华。③武夷名仕园：二手房价与4年前几乎相同
2018年9月开盘价：16150元/㎡（毛坯交付）目前二手房均价：25934元/㎡（截至2022年3月）
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位于江宁大学城的武夷名仕园于2015年8月首开，至2018年9月时隔两年加推最后一栋楼72套房源，销许均价16150元/㎡，吸引6174组买房人报名摇号，中签率仅1.2%，当天全部售罄。当时，项目价格优势比较明显，小区二手房挂牌价2.1万元/㎡，存在约5000元/㎡的倒挂空间，如此算来，当时入手135㎡房源到手就赚约66万。如今，我在而首付查询到，武夷名仕园小区二手房价也仅在2.3万/㎡，相比于4年前，房价几乎没什么变动。中介表示，武夷名仕园新房时便宜吸引不少投资客买房，小区入住率不算太高，基本处于出租状态。小区环境一般，开发商不比周边银城、世茂等品牌开发商。因此价格上增幅不大。但小区性价比很高，方山脚下宜居，适合预算有限的刚需、刚改客群。通过上述案例我们不难发现，南京远郊板块的一些楼盘，即使购买时存在价格“倒挂”空间，但如果板块内长期无实质利好兑现，拿不出过硬杀手锏，依旧经不起时间的打磨，更是不存在稳赚不赔这一说了。
如果说市场火热时一波购房者跟风迷了眼，那么在当下市场冷静期，购房者不妨吸取前人教训，理性置业。放眼当下新盘市场，买房人确实不断擦亮眼，最直接的市场反应是，南京非热门板块的“倒挂盘”，即使有所谓的“买赚”空间，实际也卖不完了……
金浦御龙湾：迈皋桥“倒挂”老盘，开盘21天仅卖出21套……
3月8号，城北迈皋老盘金浦御龙湾平推124套房源，户型建面约89、122㎡，毛坯均价31458元/平，首付3成起。
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目前金浦御龙湾二手房挂牌均价为3.8万/㎡，也就是说，新盘的确存在7000元/㎡的倒挂空间。
但是，从网上房地产数据来看，该项目开盘20几天，目前仅售出21套，不排除数据延迟上传的可能。
主城的“倒挂盘”，大家为什么买单意愿不强？我查阅相关资料分析原因，一是户型原因，目前市面上89㎡的户型已经做到了三房设计，金浦御龙湾的户型设计仍是两房设计，功能性不占优势；二是交通问题，迈皋桥现阶段一号线北延项目仍在进展中，预计2023年完成，当前仍有大量路段处于施工状态中，目前那段交通会有拥堵；三是产权缩水，怕后期出现“便宜买便宜卖”的情况。综上，在南京，买倒挂盘，切莫跟风！
业内人士提出一些建议，就算是买到了倒挂神盘，低中签率也只是一时的风光，在后期的二手房市场上，神盘走下神坛，各方面的硬性条件才是杀手锏。
因此，在购买“鸡腿盘”、“倒挂盘”时，除了看倒挂空间，还要多考虑一下因素：1、避开无实质性利好规划的远郊板块。无城建利好、发展规划支持，且二手房挂牌量较大的板块，缺少硬性条件支持，容易导致后期二手房涨幅动力不足；2、体量较大、开发年限比较久的楼盘。如今买房人对居住环境的要求越来越高，被限价的老盘虽有倒挂优势，但小区绿化、公共设施、户型设计等，在后期都会影响二手房交易；3、多了解开发商及物业品牌。对于购买二手房的买房人来说，物业管理水平直接关系到居住舒适度，在对房龄、户型无法选择的情况下，物业口碑较好的小区则会更胜一筹。
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