不涨反跌!南京昔日被疯抢的“倒挂盘”,房价回到5年前…
来源:乐居买房2022-03-30 11:31:08
那些年,你花光所有运气抢来的摇号“神盘”,如今赚了多少?谈到2018、2019年,必定会勾起南京大批抢房人的回忆。所谓“倒挂盘”,即受到新房限价政策的影响,当年与周边二手房小区价格发生落差,新房买到就是赚到,因此很多“倒挂盘”也遭千人疯抢,摇号开盘,最低中签率仅1%左右,引起市场很高的关注度!如今三四年的时间过去了,这些盘的二手房市场行情卖的又如何呢?那些你以为稳赚不赔的“倒挂盘”,有的竟然不涨反跌……①翠屏城:3年仅涨2000元/㎡,有业主抄底价甩卖……2019年1月开盘均价:12218元/㎡(毛坯交付)目前二手房均价:1.4万/㎡(截至2022年3月)2019年初南京正值寒冬,那时江宁禄口板块的限价盘翠屏城,单价仅需“1”字头,推出712套收官住宅房源,轰动全城。8181位购房者参与摇号,中签率8.7%,项目当时全部售罄。2019年项目开盘均价为1.2万/㎡左右,当时二手房挂牌均价为1.6-1.7万/㎡,妥妥的倒挂盘,倒挂4000-5000元/㎡左右。
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那么,翠屏城目前二手房价能卖多少呢?我查询了相关二手房网站发现,翠屏城目前小区均价在14015元/㎡。也就是说,3年仅涨了约2000元/㎡。从房源成交记录看,有一套112平的四房,成交单价仅1.2万㎡,房主直接抄底价卖了,况且,二手房交易还存在税费成本,当初抢到翠屏城的业主,有的已经赔了……我在二手房网站还发现,翠屏城在售二手房高达367套,不少都写着“毛坯未入住”,“诚心出售”字样,应该都是当年投资客抢来的“存货”……中介表示,翠屏城小区房源多,客户少,库存量特别大,急售的房主,只能让价吸客,不过大部分房主都比较佛系,挂着慢慢卖,等待有缘人。
2019年底,翠屏城的挂牌价在1.6万/㎡左右,近两年来,翠屏城的二手房挂牌价逐渐回落,如今挂牌价仅在1.4万/㎡左右,加上禄口板块新房的分流,翠屏城小区成交周期也在逐渐拉长,让急于置换、变现的房主很头疼。
②金轮津桥华府:曾经中签率2.49%,6年二手房价没涨……2018年11月开盘均价:20690-21560元/㎡(毛坯交付)目前二手房均价:25934元/㎡(截至2022年3月)
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2018年11月28日,江宁大学城老盘金轮津桥华府时隔2年,推出最后12套房,均价20690-21560元/㎡,毛坯交付,毫无疑问的当天售罄。金轮津桥华府最早在2016年开盘,当时开盘均价20000元/㎡。当时小区已经有二手房在售,彼时的二手房价大约为2.5万/㎡,与新房倒挂5000元/㎡,因而当时吸引了504组客户报名,中签率仅2.49%。我们再来看金轮津桥华府目前的二手房价,依然在2.5万/㎡左右,过了五六年的时间,该小区二手房价几乎没变,当初抢房指望大涨的购房人,现在一定很失望。究其原因,中介表示,改小区的电梯洋房建在地铁地库之上,这个规划设计不太受买房人喜欢。另外有一排洋房距离地铁站太近,难免会有一些噪音影响,另外,小区周边商业没有完全运营起来,显得不是特别繁华。③武夷名仕园:二手房价与4年前几乎相同
2018年9月开盘价:16150元/㎡(毛坯交付)目前二手房均价:25934元/㎡(截至2022年3月)
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位于江宁大学城的武夷名仕园于2015年8月首开,至2018年9月时隔两年加推最后一栋楼72套房源,销许均价16150元/㎡,吸引6174组买房人报名摇号,中签率仅1.2%,当天全部售罄。当时,项目价格优势比较明显,小区二手房挂牌价2.1万元/㎡,存在约5000元/㎡的倒挂空间,如此算来,当时入手135㎡房源到手就赚约66万。如今,我在而首付查询到,武夷名仕园小区二手房价也仅在2.3万/㎡,相比于4年前,房价几乎没什么变动。中介表示,武夷名仕园新房时便宜吸引不少投资客买房,小区入住率不算太高,基本处于出租状态。小区环境一般,开发商不比周边银城、世茂等品牌开发商。因此价格上增幅不大。但小区性价比很高,方山脚下宜居,适合预算有限的刚需、刚改客群。通过上述案例我们不难发现,南京远郊板块的一些楼盘,即使购买时存在价格“倒挂”空间,但如果板块内长期无实质利好兑现,拿不出过硬杀手锏,依旧经不起时间的打磨,更是不存在稳赚不赔这一说了。
如果说市场火热时一波购房者跟风迷了眼,那么在当下市场冷静期,购房者不妨吸取前人教训,理性置业。放眼当下新盘市场,买房人确实不断擦亮眼,最直接的市场反应是,南京非热门板块的“倒挂盘”,即使有所谓的“买赚”空间,实际也卖不完了……
金浦御龙湾:迈皋桥“倒挂”老盘,开盘21天仅卖出21套……
3月8号,城北迈皋老盘金浦御龙湾平推124套房源,户型建面约89、122㎡,毛坯均价31458元/平,首付3成起。
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目前金浦御龙湾二手房挂牌均价为3.8万/㎡,也就是说,新盘的确存在7000元/㎡的倒挂空间。
但是,从网上房地产数据来看,该项目开盘20几天,目前仅售出21套,不排除数据延迟上传的可能。
主城的“倒挂盘”,大家为什么买单意愿不强?我查阅相关资料分析原因,一是户型原因,目前市面上89㎡的户型已经做到了三房设计,金浦御龙湾的户型设计仍是两房设计,功能性不占优势;二是交通问题,迈皋桥现阶段一号线北延项目仍在进展中,预计2023年完成,当前仍有大量路段处于施工状态中,目前那段交通会有拥堵;三是产权缩水,怕后期出现“便宜买便宜卖”的情况。综上,在南京,买倒挂盘,切莫跟风!
业内人士提出一些建议,就算是买到了倒挂神盘,低中签率也只是一时的风光,在后期的二手房市场上,神盘走下神坛,各方面的硬性条件才是杀手锏。
因此,在购买“鸡腿盘”、“倒挂盘”时,除了看倒挂空间,还要多考虑一下因素:1、避开无实质性利好规划的远郊板块。无城建利好、发展规划支持,且二手房挂牌量较大的板块,缺少硬性条件支持,容易导致后期二手房涨幅动力不足;2、体量较大、开发年限比较久的楼盘。如今买房人对居住环境的要求越来越高,被限价的老盘虽有倒挂优势,但小区绿化、公共设施、户型设计等,在后期都会影响二手房交易;3、多了解开发商及物业品牌。对于购买二手房的买房人来说,物业管理水平直接关系到居住舒适度,在对房龄、户型无法选择的情况下,物业口碑较好的小区则会更胜一筹。
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