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动辄低于市场价几十万的法拍房，能买吗？


“抄底”、“捡漏”、“降价拍”;这些极具诱惑力词汇吸引着大批购房者，也成为房产交易市场的流量密码，这就是众人围观的法拍房。我们先看几个竞拍成功案例。

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①河西中：中海塞纳丽舍西苑，竞拍成交单价5.1万/㎡，低于市场单价约2万/㎡

今年2月，河西中部中海塞纳丽舍西苑经过80轮的激烈角逐，最终以856万总价成交，折合单价约51504元/㎡。本次拍卖吸引了近万人围观，共7人报名，房子位于6楼（房屋总高12楼），没有租赁，存在各种可能欠费（小区内物业费、公摊费、杂费等相关费用）。贝壳网显示，中海塞纳丽舍西苑挂牌均价为7万/㎡。
②桥北：天润城第六街区，竞拍成交单价1.45万/㎡，低于市场单价约3000元/㎡

今年2月，桥北天润城的一套房源成功拍卖。该房源位于天润城第6街区，户型建筑面积约89.49㎡。本次拍卖共吸引了超过1.1万次围观，共有8人报名，一共竞价54轮，最终以130.16万的总价竞拍成功，折合单价约为1.45万/㎡。贝壳网显示，天润城第六街区挂牌均价为1.7-1.8万/㎡。
③河西南：海珀星晖花园，竞拍成交单价5.7万/㎡，低于市场单价约1万/㎡

3月初，河西南一套海珀星晖花园法拍房成功拍出，总价约852万，竞争激烈，终于在竞拍52轮后，顺利成交。这套法拍房建面约148.94㎡，单价算下来约5.72万/㎡。海珀星晖目前还在限售期，所以没有二手房挂牌/成交记录，但参考河西南二手房整体挂牌价6-6.5万/㎡的行情，海珀星晖花园这套法拍房具有很大价格优势。

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从上述成交案例不难看出，在南京通过法拍的形式购置房产，一般都低于市场平均价格，可以省下一大笔钱。“高收益”往往对应“高风险”，这样的捡漏方式，需要你三思而行。

误区一：法拍房能绕过限购

去年12月19日，最高人民法院明确：法拍房将纳入限购范围。业内人士认为，此次政策将法拍房全面纳入限购，对于很多想通过法拍房绕道限购的人来说，影响非常大。

来源：最高人民法院

南京是为数不多的法拍房也限购的城市之一。早在2017年6月，法拍房就被纳入限购范围。南京市出台《住房限购政策的实施意见》，其中在“关于执行对象的认定”的第三条中明确提到：因司法拍卖获得的不动产，需按限购政策执行，即法拍房的买家需具备购房资格！


误区二：只顾捡漏不看来源

大家对法拍房的安全性其实没什么顾虑，毕竟是司法拍卖。但是法拍房的来源却有很多种，甚至有的是凶宅，介意的朋友务必要提前搞清楚。
南京就有过法拍凶宅的案例，很多人印象深刻，2018年6月，南京市秦淮区法院公开拍卖的瑞景文华小区一栋三层别墅，经过一天的竞价，最终以786万元成交。这栋别墅在当地市场价格预估为1236万元，因存在“重大瑕疵”，按市场价50%评估为618万元。该房产的“重大瑕疵”是指7年前在此发生的一起命案。当年南京一名商人在别墅车库杀害女婿，背后牵涉500多万元的“假死”骗保案。

根据司法拍卖服务商来拍法服的统计，法拍房的来源中30%是因为房主出现民间借贷纠纷，如企业经营、创业投资、民间资金拆借等；还有40%是因为债务担保，比如帮助较好的亲戚朋友进行银行贷款时的担保。

法拍常见来源：

一是由商业贷款产生。购房人或企业向银行贷款购房或用于企业经营，但不能如期如数偿还时，银行向法院提出诉讼，要求贷款人就被抵押物进行拍卖变现来偿还银行的贷款。

二由民间借贷产生。如，甲方借乙方钱款，约定以自有房产抵押给乙方，到期如不能还款，根据规定，乙方不能直接取得抵押房产，也无法通过以物抵债方式达成和解的，只能向法院申请强制执行甲方的抵押物，通过拍卖变现来还款，并向法院出示抵押证明或借款协议，向法院申请强制执行甲方的房产来偿还债务。

三是由金融犯罪产生。金融罪犯在刑事案件中的房产所得进行查扣，通过法院进行拍卖，变现后返还给受害人。四是由司法没收产生。如，涉及刑事案及贪污腐败的犯罪嫌疑人，没收其名下全部财产，如该财产涉及房产，该房产依法可进行拍卖，变现所得全部上缴国库。五是由无主财产产生。指的是无人认领的房产。拍卖所得需上缴国库。


误区三：过户了很快就能入住
清场，才是法拍房的第一大“坑”。 所谓清场，就是把上任房主留下来的一切，全部清理出去，最高法所规定的法拍房清场准则是：谁处置，谁清场，重点一二线城市，八成以上的法拍房，都是法院清场。 但是，实际操作下来往往会出现很多问题，比如房东跑了，里面有租客。 如果这个租客和原房东签订租赁合同的时间在房东抵押房产之前，那么根据“买卖不破租赁”原则，你即便拍下房子，也不能赶走租客。 除了人的清场，物品清场也很麻烦。 大部分情况下，如果法拍房没有明确规定，那么法拍房中的物品，还是属于原房主的。一旦东西处置不当，不但很有可能被某些原房主“讹”一笔钱，还要和他扯皮劳心劳力。

误区四：税费缴纳和二手房一样

税费：法拍过程中，可能遇到这种情况：这套房子的上一手税费，还没有交清，那么你拍到房子之后，就要先补交，个别房源还牵扯到二次过户，你需要连续交两次契税。 办证费用：可能出现一种情况，土地属性属于划拨用地。如果是这种房子，你拍下之后想要拿到完整的房产证，还需要去补交“土地出让金”。

除此之外还可能牵扯到拖欠物业费和水电费，这也是一笔不小的开支。

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梳理上面法拍房存在的“坑”，对于那些想要入场法拍房的朋友，有如下建议： 

第一：有房票，有购房资格尽量不要碰法拍房。 虽然法拍房价格相对较低，但是和限价新房相比吸引力就低了很多，而且购买新房也没有那么多的隐藏风险，实在不行退而求其次，二手房也是不错的选择。 

第二：有任何模糊，都果断放弃。 法拍房的风险很多，文中也没有介绍到所有情况，如果存在模糊不清，或者特殊情况，那么最好果断放弃，千万不要高估人性，也不要高估你的耐性。 

第三：小白不碰法拍，刚需不碰法拍。 法拍，是个零和博弈的小众市场，要么吃撑，要么亏完。 一旦某个环节出现问题，那就是血本无归，像这种市场，对于经验不足的小白来说，风险过高，对于手头资金有限的刚需来说，风险更高。 

如果你真的看到一套让你心动的法拍房，而且准备下手，最好做好以下准备措施： 去不动产交易中心，调查土地和房产的来源；去当地税务中心，调查上一手的税费和买进价，通过买进价计算差额税；去当地派出所和居委会，调查原房东的户籍情况；去物业管理中心，调查这个房子的水电费和物业费的拖欠；去找按揭银行，防止出现无法放款的情况。