南京追地③丨仙林湖宝刀未老！3幅宅地重磅补仓，热度飙升！
来源：乐居买房2022-04-01 17:12:16
上周（3.24），南京迎来2022年首批集中挂地，共计20幅地块，用地总面积68.58公顷，起拍总价267.23亿元。
该批地块将于4月13日至20日报名，4月22日网上公开竞价出让。
也就是说，还有不到1个月的时间，南京将迎来今年的首批“两集中”土地出让，土拍结果将直接影响南京未来房价格局！未来让大家更深入了解地块情况及周边配套、在售项目，乐居小编亲赴前线，进行了重点地块实地航拍，干货满满。南京追地第③期，我们重点关注下城东板块！本次推介的20幅地块中，包括城东5幅涉宅用地，分别位于老城东（1幅）、仙林湖（3幅）、马群（1幅），地块目前什么情况？毛坯限价是否上涨？周边楼市行情又如何呢？一起往下看！
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仙林湖G07 G08 G09地块
4号线旁 三幅地块紧密相连
毛坯限价34000元/㎡，没涨！
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仙林湖G07：栖霞区仙林白象片区仙林大道以北、天佑路以西（EAc030-12-45）地块
· 地块区位：东至现状，南至现状，西至白象路，北至广志路。
· 规划指标：R2二类居住用地
· 出让面积 ：16675.65
· 容积率：1.0
· 起拍楼面价：20643元/㎡
· 最高毛坯限价：34000元/㎡
· 出让条件：
（1）地块住宅建筑的高度不得低于35米。
（2）地块允许配建地上总建筑面积3%-5%的商业服务用房。
（3）地块内所建商业建筑可上市销售、转让。
（4）竞得人应采取隔音降噪等措施，使地块内建筑达到环保等部门要求。
仙林湖G08：栖霞区仙林白象片区仙林大道以北、天佑路以西（EAc030-12-48）地块
· 地块区位：东至现状，南至现状，西至白象路，北至现状。
· 规划指标：R2二类居住用地
· 出让面积 ：32753.97
· 容积率：1.0
· 起拍楼面价：20549元/㎡
· 最高毛坯限价：34000元/㎡
· 出让条件：
（1）地块住宅建筑的高度不得低于35米。
（2）地块规划不允许设置配套商业服务用房。
（3）竞得人应采取隔音降噪等措施，使地块内建筑达到环保等部门要求。
仙林湖G09：栖霞区仙林白象片区仙林大道以北、天佑路以西（EAc030-12-49）地块
· 地块区位：东至天佑路，南至现状，西至现状，北至现状。
· 规划指标：R2二类居住用地
· 出让面积 ：19529.41
· 容积率：1.0
· 起拍楼面价：20679元/㎡
· 最高毛坯限价：34000元/㎡
· 出让条件：
（1）地块住宅建筑的高度不得低于35米。
（2）地块规划不允许设置配套商业服务用房。
（3）竞得人应采取隔音降噪等措施，使地块内建筑达到环保等部门要求。
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仙林湖G07 G08 G09地块 航拍图
①全部毛坯限价34000元/㎡，没有上涨！
值得注意的是，今年首批“两集中”地块中，不少地块毛坯限价均有所上涨，仙林湖G07-09地块的毛坯限价却未发生变化，依然是34000元/㎡。
待未来这3幅地块入市后，按照2000元/㎡的基础装修作为标准，它们的全装修价格大约是3.6万元/㎡，再加上升级装修包的价格，或许在3.8万元/㎡左右。
②“五位一体”最强配套：地铁+商业+公园+医疗+教育
从区位图和航拍图我们可以清楚地看到，仙林湖G07、G08、G09地块全部挨在一起，紧挨仙林大道，周边配套非常成熟。
地块西侧就是地铁4号线仙林湖站，万达茂商业体，以及环境优美的仙林湖公园，不远处有金陵小学、金陵中学仙林分校（中学部）、南京市艺术小学、江苏省中医院（紫东院区）。
交通+商业+公园+医疗+教育，仙林湖“五位一体”配套，几乎集齐所有生活所需资源。同样是3.5-4万/㎡的价格，如此醇熟配套甚至秒杀很多“新一线”板块。
不过，地块周边有中电熊猫液晶材料公司以及龙泉山陵园，算是一点不足之处。
交通：地铁4号线是仙林湖内目前唯一一条地铁线，2号线经天路站距离仙林湖也不远，有2号线后期将东延至仙林湖的说法。通过2、4号线，仙林湖居民可以四通八达，直通南京主城区，前往新街口、鼓楼、河西、江宁、南站等热门商圈。
商业：万达茂是距离地块最近的商业体。南京万达茂共斥资150亿，是万达集团倾力打造的“第四代文旅商综合体”，它拥有全天候东方文化主题乐园、520米室内商业步行街、汇聚万国风情的国际街等。它打造“梅花折扇”的建筑外观，已成功申报“最大折扇建筑”的世界基尼斯纪录。现在的万达茂已经成为仙林湖业主休闲娱乐、购物消费的最佳去处。
公园：仙林湖公园依仙林湖而建，占地约53万平方米，它是目前南京市范围内除玄武湖公园外，规划面积最大的湖景公园。仙林湖公园最大的特色和亮点就在于湖景所带来的生态野趣，红冠水鸡、白鹭、野鸭等常年栖息在此，十分惬意。
教育：仙林湖片区的教育资源非常丰富，南师、南财、南中医等众多高校林立，南外仙林日常霸占栖霞最好的民办学校，人文气息非常浓厚。仙林湖片区的金小、金中也延续优质的生源优势，提供高质量的教学，口碑极佳。
产业：南京仙林智谷是南京市栖霞高新技术产业开发区的重点板块，园区占地1080亩，包括园区内部300余亩的鲤鱼山。园区重点发展人工智能、大数据、物联网、互联网、软件信息等高新技术产业。这里将成为栖霞产业迸发的新高地。
③地块紧邻中海纯新盘，区域内仅1盘在售
仙林湖在售新盘数量并不多，推盘节奏也不算快，目前仅有云樾观山府1盘在售，前期的半山云邸已售罄，水沐雍荣府仅有少量房源在售。去年12月初，云樾观山府迎来首开，在此之前，仙林湖上一次有房源入市还是在2021年的4月份，半山云邸、水沐雍荣府先后领销许加推。
地块紧邻的纯新盘中海观文澜，已正式公开售楼处和样板间，样板间的户型建筑面积约89、110、130㎡。该项目于去年9月出让，毛坯限价3.4万元/㎡，将打造13栋16-20F低密住宅。
虽说3幅地块毛坯限价没涨，但3块地容积率为2.6，而中海观文澜的容积率只有2.2。也就是说，中海观文澜相对周边密度更低，是该项目一大优势所在。
老城东G03地块
今年卷土重来 创新高
毛坯限价上调900元/㎡！
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老城东G03：秦淮区光华路街道石杨路以南、郑和外校小学部以西地块· 地块区位：东至现状，南至运粮路，西至现状，北至石杨路。（1）A分区为单身职工公寓（租赁住房）和居住社区中心用地，不得配建酒店式公寓。其中配建的租赁住房，由竞得人建成后自持。（2）规划条件中明确的居住社区中心必备功能（除菜市场以外），由竞得人出资并建设，建成后无偿移交秦淮区人民政府，出让价款总额不做调整。菜市场不得分割销售、不得分割转让。居住社区中心除上述必备功能外，剩余部分可建设商业服务设施、办公，可上市销售、转让。（3）B分区规划居住用地应按每百户不少于30平方米的标准配套建设社区居家养老服务用房，建成后无偿无条件移交秦淮区人民政府，产权归秦淮区人民政府所有。
城东G03位于石杨路以南，东侧是郑外石杨路小学部，距离在建的玖樾印象不远。老城东板块，周边交通、商业、教育配套都很醇熟。
该地块曾于去年10月挂出，但最后因故终止出让。根据原公告，地块是单身职工公寓用地、住宅用地，容积率1.69，起拍总价16亿，最高限价18.3亿，住宅毛坯限价44900元/㎡。今年再挂出，地块不少指标做了调整，用地性质变更为住宅用地、居住社区中心用地，容积率1.76，起拍总价16.6亿，最高限价18.9亿，住宅毛坯限价45800元/㎡，上调了900元/㎡，创板块新高。城东G03地块平整，综合容积率1.76，未来住宅大概率是低密产品。A分区的活动中心、菜市场、养老院等，一定程度上可以满足项目乃至周边居民日常生活所需。地块南侧是七桥瓮生态湿地公园，从石杨路转承天大道即可抵达大校场，整体资质不错。目前，城东G03周边有两家新盘：玖樾印象，主打8-11层小高层，目前在售130、143㎡两种户型，全装修均价46883元/㎡，另有3300元/㎡升级包可选，首付5成起；南京交通G122，去年11月出让，毛坯限价44500元/㎡。项目规划有11栋26-30F住宅，户型140-180㎡（具体以开发商公布为准）。
马群G10地块
马群最高毛坯限价突破
上涨了310元/㎡！
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城东马群G10：栖霞区马群街道宁杭公路以南、马高路东西两侧地块
· 地块区位：东至现状，南至现状，西至现状，北至宁杭公路。· 规划指标：R2二类居住用地，Aa居住社区中心用地，Bb商办混合用地· 出让面积 ：77958.01（含含仅出让地下空间17768.7）· 最高毛坯限价：31310元/㎡（相比板块内润栖府31000元/㎡的最高毛坯限价上涨了310元/㎡）（1）B分区为居住社区中心用地（可建设地上总建筑面积约52045.56平方米），其设置应符合《南京市公共设施配套规划标准》（宁政发[2015]21号）和《南京市公共设施配套规划标准执行细则》（宁规字[2017]459号）。①社区医养结合服务中心，建筑面积不小于10050平方米，应设置室外活动场地，并满足向阳、避风的环境要求。其中：Ⅰ社区卫生服务中心，建筑面积不小于5000平方米；Ⅱ社区一站式居家养老服务中心，建筑面积不小于250平方米；Ⅲ老年人日间照料中心，建筑面积不小于1800平方米，应设置在建筑低层，应有独立出入口；Ⅳ社区养老院，建筑面积不小于3000平方米，床位100张；②社区综合服务中心，建筑面积不小于13760平方米。其中：Ⅰ文化活动中心，建筑面积不小于5000平方米；Ⅱ体育活动中心，建筑面积不小于4000平方米，应设置“三室一场一路径”和室外活动场地；Ⅲ街镇管理中心，建筑面积不小于2000平方米；Ⅳ社区党群服务中心，建筑面积不小于2000平方米，设置在服务半径适中、便于居民办事与活动的地点，并在一楼设置居民综合办事服务大厅；Ⅴ社区警务室，建筑面积不小于60平方米，具体设置要求及规模应征求主管部门意见；Ⅵ育儿园，建筑面积不小于600平方米，应设置在建筑物低层；Ⅶ公共自行车（共享自行车）服务点，用地规模不小于300平方米；Ⅷ公厕，建筑面积不小于100平方米，应设置在建筑首层，应有独立出入口。（2）B分区配建的不少于25000平方米的居住社区中心，E分区地下建设的不少于400平方米的邮政所，E分区地上居住社区公园，B、E分区地下复合配建的不少于160个P+R机动车停车泊位和D分区用地面积不少于3030平方米的公交首末站均由竞得人出资并建设，公交首末站建成后无偿移交公交主管部门，其余设施建成后无偿移交栖霞区人民政府，出让价款总额不做调整。（3）地块基坑支护及地铁保护费用2.68亿元，由竞得人出资并建设。该部分最终建设费用须经第三方审计机构确认，超过部分由竞得人自行承担，不足部分竞得人须将差额交给南京地铁集团。（5）E分区地下建设的菜市场不得分割销售、不得分割转让。（6）C分区可建设不超过地上总建筑面积的50%的酒店式公寓、可建设不大于8800平方米的办公，所建酒店式公寓和办公可上市销售、转让；剩余部分可建设商业，所建商业须由竞得人自持，不得销售、不得转让。（7）F分区为地下连接通道（一层），可配建不大于5%的商业，所建商业须由竞得人自持，不得销售、不得转让。如因地铁建设工程需要占用F分区地下空间，竞得人须无偿提供给地铁集团使用。（8）竞得人应采取隔音降噪减震措施，使地块内建筑达到环保、地铁等部门要求。（9）竞买人及其子公司或其母公司经营范围须包括地铁投资、建设及运营，并具备相应的业绩。马群G10地块交通条件优越，紧邻地铁S6号线百水桥站，距离大型换乘中心马群站也就一站路，可以直接享受招商花园城等商业配套。距离地块不远处，有两个在售的新房项目，中海钟山印和润栖府，中海钟山印已售罄，润栖府全装修销许均价约32420-34074元/㎡，另有2500元/㎡升级装修包。
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