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今年，是自住群体买房的最佳时机。

为什么？主要三点原因：一是“房住不炒”牢牢定调，炒房客基本已经退场，扰乱市场行为大大减少；二是新盘库存量超7.5万套，楼市进入买方市场，同一板块甚至多盘激烈竞争，做品质、降首付，连头部板块都降低购房门槛，上车挑房好时机；三是房贷利率一再下调，南京已经有银行首套房利率下跌至4.9%，买房成本正在降低。

提到买房，不得不说到预算。在南京，如果你既要新盘，又要配套，小区品质又不能太低，总价300-350万，均价3-3.5万/㎡左右，基本属于刚需及刚刚进入改善的选择范畴。

2022南京房价金字塔 仅供参考

今天，我整理买房人最关心的一些市场问题，进行简答，并针对300-350万内预算的人群，推荐几个最适合的上车盘。

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首先，针对当下南京买房人最关心的几个问题，做一个简答：

1、南京限购松动？网传溧水取消外地户籍限购，是真的吗？

乐居新媒体第一书致电溧水区房管局，工作人员对此没有否认，非南京户籍，可以带着身份证和户口本，来开购房证明，购买首套房，但是二套房的话，要走人才购房政策。

2、二季度，南京楼市是否会回暖？

取决于疫情和市场环境。3月份楼市受疫情影响严重，多盘延后开盘，但买房人自住需求迫切性强，或将在二季度集中释放。另外，线上“云选房”模式的推出，也一定程度上防范了疫情干扰因素。

3、为什么“冷热不均”现象，越来越严重？

“冷热不均”确实存在，优质改善盘卖的特别好，一些远郊刚需盘鲜有人问津，属于正常现场，并且楼市越是降温，“冷热不均”现象越明显。简单举个例子，好比早高峰的地铁，拥挤的情况下，有个座位空缺大家就会立马坐下，反而地铁没人的话，你会思考后选个喜欢的位置坐。所以，品质好盘，该出手就出手，收官就没有机会了。

4、全国各地都在救市，南京会跟进吗？

个人认为有必要跟进。因为当下南京的限购、限贷政策，是市场火热时期政策了，不是太匹配目前的行情，可以适当开口，刺激需求，早日恢复楼市良性循环。

5、购房终极疑问，到底应该怎么选？

根据大多数人的购房经验，一看板块，选择有实质性规划或已经落地的板块，比如河西南、河西中、雨核等等；二看品牌，目前来看央企、国企更稳重，一直口碑很好的私企品牌也可以；三看产品本身，户型、装修、配套、价格是否和自己的需求匹配。

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近五年，南京购房门槛其实一直在默默上涨。在我印象中，2017年左右，首付80万，你就能买到江宁核心，小龙湾地铁盘龙湖春江郦城，南站板块的毛坯的中交锦致等；随着土拍集中供地以及毛坯限价的不断提升，现在，即使你手握100万首付款，也会被无情的划入刚需群体，刚刚进入改善阶段而已。

选择多了，自然就要挑一挑，下面几个300-350万的新盘，是我认为价格与品质双重兼顾，性价比显著，刚需或刚改不妨看一看。

1、仙林湖-中海观文澜

加包后放风价：约3.8万/㎡

户型面积：约89㎡起

总价：加包约340万起步

销售动态：已公开售楼处和样板间，本月即将首开

项目亮点：央企中海，超值装修包，仙林湖过硬配套

相较于其他房企，央企中海更擅长迭代创新和差异化竞争，观文澜起步89㎡，小区无底跃设计，总价约340万起步，可以说是区域首改客群的福音。

这里想重点强调一下精装标准，约2000元/㎡左右的包，都是品牌用材，性价比可以说很高了，首付可能会有惊喜。

包括大金中央空调、百朗新风、博世地暖三大件，全屋墙布；选用方太厨房灶具，汉斯格雅卫浴、唯宝台盆和马桶、罗格朗插座、开关面板等；阳台采用三玻两腔，封闭交付，并且室内配有一键智能总控系统。

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约340万起步的89㎡户型，三室两厅一卫设计，南向独立阳台不与房间连通，户型方正，功能间实用，对刚需非常友好，想看样板间的可以直接去售楼处。

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交通+商业+公园+医疗+教育，仙林湖“五位一体”配套，几乎集齐所有生活所需资源，地铁2、4号线，万达茂，仙林湖公园，金陵小学中学等，同样是3.5-4万/㎡的价格，如此醇熟配套甚至秒杀很多“新一线”板块。

万达茂商场实拍

2、雨花中央科创生活区-金基雅玥

加包后放风价：约3.6-3.7万/㎡

户型面积：约97㎡起

总价：加包约350万起步

销售动态：已公开售楼处和样板间，预计5月首开

项目亮点：金基高品质，紧邻软件谷河西南，高端会所

上周六（4.9），金基城南纯新盘雅玥，正式公开97、137㎡升级装修样板间，精装标准参照金基嘉玥配置，博洛尼玄关柜、客厅背景为岩板，日立中央空调、威能地暖锅炉、新风为金基定制。厨房灶具为方太和老板，配备洗碗机。主卧高仪智能马桶和花洒，阳台配电动晾衣架等。

据了解，项目品质参照嘉玥标准建造，园林绿地更是达到了约3.8万方。

预计5月首开3、6号楼216套房，含包放风价约3.6-3.7万/㎡，预计3成首付起。

建面约97㎡三房两厅一卫：该户型三开间朝南，格局方正，尤其是约9.6米客厅，视野非常开阔。餐客厅一体化设计，开阔格局，畅谈区与就餐区互不打扰。南向约6.4米双阳台，大面积玻璃幕墙+超大窗墙比，室内采光充足，后期封闭交付。

以下是约97㎡样板间实景：

厨房预留了双开门冰箱位置：

阳台大面积窗户封闭交付：

主卧为大面积玻璃：

卫生间高仪台盆马桶与花洒：

目前，项目参观接待设置在金基嘉玥售楼处，后期还将在项目9#打造实景样板间和示范区。值得一提的是，金基雅玥内部将打造业主专属会所，这也是区域唯一。

金基雅玥所在的中央科创生活区板块，区位优势明显，距离河西南、软件谷等一步之遥。也是主城房价洼地。

3、江北城南中心-天悦锦麟

加包后放风价：约3.2万/㎡

户型面积：约97㎡起

总价：加包约310万起步

销售动态：已开盘，目前已有97~135㎡户型房源在售

项目亮点：南京首个大悦城，双地铁环绕，后期规划充足

天悦锦麟是由新希望和大悦城共同打造的，两家都是实力不凡。

新希望作为刚进驻南京两年开发商，已经开发了12个项目，而大悦城一直在全国商业领域有极高的知名度和影响力，而大悦城商业综合体成为新南京地标。

自带55万方标杆级商业综合体，南京首个14万方的大悦城商业综合体，还是值得期待的。

交通上，距离已经通车的10号线万汇城站约2千米，紧靠地铁待建设的11号线森林大道站约100米。

自然景观就在门口，项目在城南河北面，能看到河景，而且城南河南北两侧，都将会打造一个滨水湿地公园。

97平做出一个零浪费的户型，双卫、方厅、双开间大阳台，主卧还有衣帽间，实现了110平的功能空间。

4、江宁麒麟-星河钟山盛世

毛坯销售限价：27600元/㎡

户型面积：约99㎡起

销售动态：预计5月底6月初上市

项目亮点：宁句城际旁，低密小高层，商业一街之隔

3月11日，位于城东麒麟门的星河G127项目，案名定为星河·钟山盛世。项目规划打造建面约99、115㎡户型，项目售楼处预计5月份正式公开，预计5月底6月初上市。

根据前期规划，该项目拟建6栋11层小高层、商业及相关配套用房。此前曾有消息称，项目预计2022年5月底上市。

效果图

星河G127项目位于城东麒麟门板块，与S6号线宁句城际麒麟门站相距不远。商业优势比较明显，一街之隔便是已经开业的麟珑汇，盒马鲜生、麦当劳等均在此处。综合体麒麟宝龙广场目前正在建设中，该项目建面约23万方，正式开业后将进一步丰富区域配套。

图源 住在南京网

项目前身是麒麟G127地块，在2021年11月25日，被星河以底价6.6亿元拿下，楼面价约14811元/㎡，毛坯销售限价27600元/㎡。

此外，1公里范围内拥有居住小区约17个、幼儿园8所、小学两所、中学一所，产业园2座，同时拥有区域工业集中区，整体氛围还是比较成熟的。

5、燕子矶新城-颐和四季府

加包后放风价：约3.6-3.7万/㎡

户型面积：约89㎡起

总价：加包约320万起步

销售动态：预计本月公开售楼处和样板间

项目亮点：颐居建设（南京本土国企开发商），纯新盘，燕子矶新城

继华发四季雅筑之后，城北纯新盘颐和四季府近日公开万谷慧和燕子矶花园城城市双展厅。

项目前身为燕子矶G119地块，拟建8栋28-33F高层住宅、商业，将打造建面约89、108、128 140㎡户型产品。

由颐居、华发联合开发，颐居操盘，毛坯限价32000元㎡，含包放风约36000 -37000元/㎡。预计4月公开售楼处和样板间，地点就设在原燕熙台售楼处。

效果图

经典的89㎡三房两厅一卫的小三房设计，从户型图看，餐厅北面开了窗户，增加了采光性和通透性。

颐居G119地块西侧就是华发G82地块，南侧紧靠着已经收官的燕熙台，西侧靠着南京师范大学附属中学燕子矶新城幼儿园、小学、初中，省人民医院燕子矶分院就位于地块北侧，同时地块东南侧规划有幼儿园、社区中心，周边有南京泰晤士学校、南京外国语学校仙林分校等，教育资源丰富。

此外，地块距离在建地铁1号线北沿线笆斗山站、6号线燕江新城站直线1公里以内，距离地铁7号线也不远，未来交通便利。

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1、搞懂房产领域的专业名词

公摊面积：公摊面积主要包括两部分，其一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。其二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙加上外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。一般高层的公摊面积比例应该在24%-30%之间，这样既保障了公共区域的人性化，住户也拥有适度的空间。

得房率：得房率作为买房比较重要的一个指标。就是指可供住户支配的面积与每户建筑面积之比。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%。其与公摊面积有着直接联系，与小区的相关配套密不可分，如果得房率过高，相对的公共部分的面积就会越少，那么就有可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯间的数量等，所以楼盘的得房率也需要一个度。

容积率：容积率就是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比，比如：一个小区内有100套住房，每套住房的建筑面积为100平方米。该小区占地总面积为5000平方米，则该小区的容积率为2。容积率越小，这个小区生活的舒适度就越高。

小区绿化率：主要是指绿化面积与项目规划建设用地面积之比。主要针对的是投影覆盖而言。而还有一个概念是绿地率，主要是指小区各类绿地的总和与居住区用地的比率，其主要是针对种植面积而言。所以小区绿化好不好，主要看的是绿地率而不是绿化率。

2、关注楼盘实际的赠送面积

不少地段好、配套优的楼盘，价格也相当贵。那么，它们凭什么吸引人们购买呢？答案就是送面积。有些楼盘的赠送面积甚至可以高达30％，如果按实得面积计算，事实上单价并不很高。

所以在挑选楼盘时，不要只看销售面积，还要仔细算算你的房子送了多少面积出来，实际单价到底是多少。然后你就可以知道，这个楼盘到底值不值得购买了。

3、怎么看开发商质量？

建议选择央企国企，或者好口碑的开发商。一般好的开发商手里都有充足的资金，所以在小区实景、室内外建筑细节和建筑元素以及园林设计上都会有好的呈现。所以选好开发商，不论是在前期施工还是后期的物业管理都会尽心尽责。那么未来的小区也不会差。

4、看房时如何看建筑质量？

一般情况下，高层的建造标准、建造质量要高于多层。普通多层住宅一般为砖混结构，而高层住宅由于是钢筋混凝现浇，地基深而结实，墙体厚实，不渗水，抗震性能好于多层，整幢大楼不会下沉变形;而且折旧年限长。

5、怎么判断小区氛围好不好？

一般规模大的小区的建筑面积都在三十万平方米左右，这种小区一般比较有保障，因为面积大可以容纳更多的配套设施，且更有小区环境。

除此之外，购房者对小区现在、未来的规划是怎样也要有所了解。例如楼盘规划设计是否人性化，户型是否实用、精致、典雅、南北对流、户户有景，是否实现人车分流等等。当然，小区的配套设施和物业管理质量如何是否能及时到位也要注意。