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       不得不承认，南京新房库存正在减少！

  在多重利好政策刺激下，南京楼市开启新一轮走量热潮。

  上周二（5.10），南京限售松绑正式落地【往期回顾：南京限售松绑首日，大批业主紧急上架房源...】，各大售楼处逐渐开放，买房人信心也在逐渐回归。

  从限售/限购松绑之后市场反应来看，一线板块到访量显著增加，虽谈不上全面回温，但成交数据真的在动了。

  据南京网上房地产显示，上周（5.9-5.15）南京楼市共认购1221套，成交1033套，日均认购约174套、成交约148套，环比上周（认购880套，成交923套），认购量上涨约39%，成交量上涨约12%！【往期回顾：上周新房认购、成交双涨，两盘摇号，云上润府今日开盘丨一周简报】

  截止到5月16日20:00，南京新房库存76216套，相比5月10日的77309套，减少了1093套，楼市新政“药力”正在显现。

  （数据来源：南京网上房地产 ）

  1新政满一周新房破1100套

  5月12日单日成交297套！

  市场“动”起来才有希望，南京不少房企积极“让利”走量。

  据不完全统计，5.9-5.17新政执行首周，南京新房商品住宅成交面积约为17.6万方，新房成交套数为1144套。

  尤其是上周四（5.12），成交达到297套、成交面积37817.22㎡，这个数据已经是前一周3天总和（数据仅供参考）。

  不可否认，新政后，个别非限购区市场回暖迹象明显。

  尤其是近日，随着央行降息、政策端刺激（南京户籍二孩家庭可购三套），售楼处人气相比以往明显回升。

  之前沉寂许久的成交截图、喜庆海报又再次活跃在销售的朋友圈之中。

  1、江核青奥中海观江樾，案场看房人气明显增多，单日劲销3000万。

  销售表示最近一周，售楼处看房人数显著增加，不少都是家庭集体出动看房。

  据网上房地产数据显示，中海观江樾总入网套数260套，截止5月17日10时，未售128套，实际卖出132套，整体去化5.1成。

  
这个成绩对比目前青奥其他三个在售项目，仍处于绝对领先地位。

  2、核中核晴樾府5.10之后，现场认购不断。

  据了解南工大板块的大华·锦绣江来，在江核限购放开当天，仅4小时火速成交了5套房源，最快成交时间约43分钟，刷新成交记录。

  3、鼓楼滨江1500万级大平层开始走量。

  中冶锦绣天玺作为鼓楼乃至南京顶豪代表，户型面积380㎡，起步门槛1500万（含装修包），可270°俯瞰长江，是南京改善盘里为数不多的真正江景房。

  （锦绣天玺效果图）

  4、雨核金基嘉玥收官在即，最近底跃去化不错。

  金基嘉玥作为雨核热盘，逢开开必摇。4月初收官加推，据悉当天热销9成，目前还有少量顶底房源在售，总价530万-900万不等。

  5、上秦淮改善盘看房人数增加，最高到访单日40余组。

  受新政利好影响，上秦淮最近几个楼盘自然到访客户明显增多。

  以续销盘芳原来说，据了解，最近一周项目准意向客户到访接近百组，最高单日到访量40组+。即便是在工作日，也有不少地缘客前来看房。

  4月底，区域内纯新盘紫京四季摇号首开，现场人气火爆。据网上房地产数据显示，项目总入网144套，截止目前仅剩43套未售，卖出7成左右。

  而据案场透露，近期前来看房客群当中，意向度都不错，其中改善占了一多半。

  除了以上续销盘，还有近期加推的项目，市场热度也明显高于往日。

  1、青龙山刚需品质盘未摇号，平推卖出9成。

  上周，青龙山热盘玖峰兰庭时隔20多天迎来加推，首付3成，虽然96套房没有摇号加推，但据开发商海报称，本次加推卖出9成。

  2、燕子矶华发四季雅筑上周五迎来加推，首付3成、不验资，128套房共吸引182组买房人报名，整体中签率约70.3%。据说热销9成，劲销5亿。

  3、5月16日，雨核华润云上润府️在营销中心开盘选房，据悉，开盘结束，108㎡户型所剩无几，143㎡还剩余少量房源。

  此次加推B4号楼114套房，建筑面积约108㎡，143㎡，销许均价41205元/㎡，另有3500元/㎡升级装修包，5成首付，吸引131组报名，综合中签率约87.02%。

  开盘针对报名且5月16日开盘当天认购并购买升级装修包，7天按时签约的客户，设置了200元/㎡的优惠，吸引不少买房人。

  其实不仅售楼处人多，二手房交易市场也开始回暖，最让我诧异的是，不少豪宅频频成交。

  二手房近一周成交1553套

  挂牌量稳中有升在13.4万套！

  据不完全统计，5.10-5.17期间，南京二手房共成交1553套，其中昨日成交305套，不少品质改善产品开始走量。

  当然，限售放开目前尚不足判断二手房成交走势变化，但中介门店带看量较3、4月份有所增加。

  （数据来源：南京网上房地产）

  1、网传江核502㎡豪宅2000万成交！

  2、金隅紫京府再次单价破7万成交！

  小区学区为南师新城小学北校区和新城初级中学怡康街分校。

  3、河西中海玥名都，161㎡户型37天成交，成交单价86893元/㎡。

  其实，去年11月份，该小区也成交一套161㎡户型，成交单价83794元/㎡，如今短短五个月，同样的户型单价涨了2899元/㎡。

  值得一提的是，目前南京二手房挂牌量134573套，依旧维持在13万套高位，不过相比前几日限售放开，两天新增2万套，这几天增量相对平稳。

  另外，对比周边城市来看，苏州约12.6万套、合肥约8.5万套，杭州约8.6万套，南京二手房挂牌量处于高位。 

  成交方面，据南京网上房地产统计数据显示，4月南京二手房成交共6040套，比上月的5947套上涨了93套，环比上涨了1.56%。

  但同比去年4月15295套的成交量，已经不仅仅是腰斩了。今年4月成交量不到去年4月成交量的4成，不仅如此，多个小区报价环比下跌。

  如果按照当前库存量和4月成交量来算，南京目前二手房去化周期超过20个月。

  小乐走访城南一些中介门店得知，随着限售放开市场回暖，带看量稍有提升，但目前仍然不到2021年同期的水平。

  据中介透露，近期限售放开，新增房源增加，个别房源挂牌价虚高，有些买家考虑到家庭收入方面压力，观望情绪较浓。而卖家方面，有些投资客急于套现，逐渐增加议价空间，不过总体来看市场成交价格还算平稳。

  以前二手房放款慢、利率高，也给交易带来困扰。如今，随着南京房贷利率的全面下调，二手房的贷款环境明显宽松。目前，南京二手房贷款利率最低可以做到5.2%，而且抵押办好即可放款，相比此前速度大大提升。

  3

  围绕二手房

  各地楼市调控空间

  进一步打开！

  杭州也绷不住了！

  就在今天（5.17），杭州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），从优化二手住房交易政策、完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等方面进一步完善房地产市场调控。

  1、二手房限购放松：购买二手房时，落户本市未满5年的户籍家庭，不再需要2年社保；对非本市户籍家庭，原本需要4年社保或个税，更改为1年社保或个税。

  2、二手房转让增值税部分“5改2”：个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年。个人转让非家庭唯一住房的，增值税征免年限仍为5年。

  3、购房政策向三胎家庭倾斜：符合条件的三孩家庭，在限购范围的限购套数增加1套；符合条件的三孩家庭参与摇号时，参照“无房家庭”优先摇号。

  无论是增值税，还是购房门槛的降低，都围绕二手房展开。毕竟，杭州的新房一直有独立行情，也是长三角城市中最晚出台松绑政策的，即使是第一季度如此低迷，依然有不少楼盘5年限售。

  之所以眼下在二手房动刀，还得从最近的成交数据来说。据克而瑞数据，2022年5月第一周，杭州二手住房成交环比降72%至1.5万平方米，同比降90%。

  不止杭州，近期出台新政的二线城市也不少！

  5月16日，成都放松了对限购和无房的认定条件。

  5月15日，海口出台新政：人才落户就能买房，买二套房的首付比例也降低了。

  5月14日，东莞深夜连出7条救市新政，生孩子就给房票，商品房满两年就能上市交易，首付和房贷利率能下调。

  5月12日，长沙出台救市新政，只要把手里的房子租出去，就能获得购房资格。

  为什么各个城市都在救市？说好的不提“夜壶”？

  综合统计局数据来看，1-4月份拉动经济增长的“三驾马车"：投资、消费、出口三个指标急速探底，如若不加以干预，长此以往不利于于社会基本面稳定。

  4央行降息，最低4.4%

  利好刚需首套自住！

  5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布相关通知，调整差别化住房信贷政策，主要内容之一是，全国首套商业性个人住房贷款利率的参考标准下调20个基点。

  （注意，此次政策调整主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。）

  目前南京首套房利率普遍在4.9-5.2%，极少有银行能做到4.4%，二套房5.4-5.6%，因此个人猜测，此次降息主要是保护首套自住刚需客群，并非所有人都能享受。

  我们知道房贷利率=5年期LPR+银行加点，一般是5年期LPR降，房贷利率才会跟着降，而5年期LPR一般在每月20号公布。

  今年4月20日公布的5年期以上LPR为4.6%，意味着全国范围内首套房商业贷款利率不低于4.4%，二套房不低于5.2%。

  但这次，还没到20号，官方就迫不及待宣布降息，并且降的不是5年期lpr，而是降低加点。如果20号5年期LPR也降，房贷利率可能比4.4%还要低，对自住首套房可以说是大利好。

  比如同样100万房贷，30年纯商贷，房贷利率5%的月供是5368.21 元，而房贷利率4.4%的月供是5007.60 元。

  首套房贷等额本息，月供减少了361元，30年少还13万！

  如果不出意外的话，此次降息后，接下来不排除还会有一两次降息。