正文

天干物燥，小心“刺客”！

近日，“雪糕刺客”一词火遍网络，暗指那些在冰柜里平平无奇的雪糕，当你去付款时，动辄几十块的价格远超出你的心理预期，就像被刺客“刺”了一剑。

而南京楼市中，也暗藏不少“房价刺客”，尤其在鼓楼、玄武、建邺等主城区，宁海路、五台山、珠江路等醇熟地段，一批50-90年代的老小区看似其貌不扬，却常常以8-10万/㎡的均价“劝退”买房人，它们正是所谓的“学区房”。

譬如，鼓楼五台山周边，拉小+29中学区房，包括怡景花园、峨嵋岭、金鹏大厦、北校尉营、牌楼巷、百步坡、拉萨路等老小区，房龄最老的在60年代之前，挂牌均价7-10万/㎡；

鼓楼宁海路周边，力小+29中学区房，包括宁海路、匡庐新村、北东瓜市、南东瓜市、剑阁路、山阴路等，面积最小仅30㎡，总价却高达三四百万。

当教育均衡化成为主基调，“教师轮岗制”在全国各城市蔓延，仅有学区属性加持的“房价刺客”，优势还会继续凸显吗？

我们通过业内了解到，目前南京学区房市场成交量虽有触底回升，但成交价格却降了许多，整体呈“放量下跌”态势。这也意味着，房子的金融属性慢慢淡化，居住价值正在稳步回归。

1

不到一年，降价50万！鼓楼一线双学区房挺不住了

金鹏大厦实拍图

家住新街口一带的老南京人都知道，汉中路一路之隔，一面是均价曾破10万/㎡鼓楼双学区房（拉小+29中），2分钟过马路至另一面秦淮区，房价立马对半砍，这就是学区属性加持的力量。

以金鹏大厦为例，经过实探可以发现，该小区居住环境相当一般，外立面沿着汉中路主干道，挂满了密密麻麻的空调挂机，整体看起来像老旧“宿舍”，可想而知户型也并无通透可言。

但这样的房子，曾经一度在二手房市场中却相当火热，最高卖出过超10万/㎡，简陋的小区环境配如此高昂的价格，用“房价刺客”形容毫不夸张。

小区楼下二手房中介表示，金鹏大厦环境虽差，一楼底商嘈杂，但在拉小29中双学区房中，却属于总价门槛较低的，30㎡左右的户型，不到300万就可以成交，满足孩子上学需求。

中介还透露，不少家长购买此小区，并不会真的入住，有些会另外租一间大房子方便接送。

但今年6月，金鹏大厦一套54.64㎡的低楼层小两房，成交单价约7.5万/㎡，相较于2020年12月成交的同户型，单价下跌了约1.2万/㎡。

相同学区范围内，金鹏大厦对面的怡景花园小区，价格也出现大幅下跌，作为拉小学区房内最为畅销小区之一，此前，怡景花园层屡破单价10万大关，火热程度可见一斑。

而到了2022年二季度，该小区成交均价7-9万/㎡不等，不过仍然处于南京房价较高位。

中介反应，自去年11月开始，怡景花园一套房直降40、50万已经不算罕见，究其原因，学区政策变化改变了买卖双方心理预期。

2

大跳水！河西新城本部双学区房，缩水130万…

如果说鼓楼“房价刺客”尚有余威，那么河西这位“刺客”直接上演“大跳水”。

今年5月，河西中部，南师附中新城中学、新城小学本部双学区房嘉业国际城，成交了两套不到60㎡的单室套，单价分别为4.4万/㎡、4.8万/㎡，已与江宁核心区次新房价格逼近。

要知道，2020年5月，嘉业国际城同户型单价曾高达7.1万/㎡，如此相比，短短两年，资产缩水约130万！

嘉业国际城为住宅性质的公寓，居住舒适度来说不如纯住宅小区。该小区虽地段繁华，河西中部，紧邻地铁2号线，但商业人气惨淡。如经实探可发现，仅一楼奶茶店、拉面馆等底商中午有人来往，不少外卖员来回奔走，地上堆有杂物和垃圾，环境很一般。

无独有偶，同样是新城本部双学区，奥体名座小区也没少跌价。

7月，宋都奥体名座一套63.57㎡单室套，成交单价跌至4.2万/㎡，相较于两年前同户型6.7万/㎡，直接下跌2.5万/㎡，

究其原因，新城本部虽为河西目前最优学校，但这两年考试成绩并不算出众，前段时间朋友圈甚至流传一篇长文预言“新城已死”，但很快被业主发文驳回，关于南师附中新城的未来，需要更长远看待。

再者，随着限售政策宽松，河西南一批次新房上市，保“5”冲“6”的价格战，对河西中二手房市场也产生了一定冲击，甚至分走了一批客户群。

--写在最后--

①“房价刺客”退场，与楼市大环境下行密不可分。要知道，当前南京新房库存超7.6万套，大部分板块去化困难，而7月二手房成交单月破8000套，创年内月度新高，可以说明一点，二手房“降价跑量”趋势显现，这其中当然也包括了学区房市场；

业内统计，与往年市场成交对比，7月学区房价格也有近30%的降幅，环比6月成交量也有近三成下降，形势不算乐观，出现跌价属正常现象。不过，有中介反应，受到利好政策的影响，多数房主心态产生变化，议价空间相对去年末空间缩小。

②就现状来看，学区房保值能力仍大于普通二手房。如文初提及的一线学区房，虽价价格出现大幅下跌，但7-8万/㎡的单价，在南京市场中仍处于高位，目前南京尚未真正实行“教师轮岗制”，这些“房价刺客”的学区属性，短期内无法被替代；

况且，根据江北新区最新出炉的“教师轮岗制”文件，“其中提及，流动比例不低于总数的15%，骨干教师流动比例不低于总数的20%，如此看来，即使真的实施轮岗，教师流动人数占比也非常小，校与校、区与区之间教育公平性如何端平，还有待观察！

③有需求的家长，当前仍然可以购买学区房，但需擦亮眼。南京有规定，孩子上学，需提前至少一年落户，适龄学生家长，占学区房市场中一大部分刚性需求，无论选择一线、二线学区，当下也都是比较好的时机，议价空间会很大。

但二手房不同于新房，入手之前，家长切记要摸清房屋状况，房屋有无纠纷，产权是否清晰，最重要的是，学籍是否被占用！另外，购房后最好可以实际入住，每个学校家访制度不同，严一些的学校会检查实际入住情况，可以提前咨询学校老师、小区邻居等。

最后，家长在考虑学校教学能力的同时，也要考虑生源的质量，生源较好的非名校，也是妥妥的潜力股，可以纳入备选~