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近期，南京楼市中冒出不少老盘“新开”现象，不乏河西、龙江、桥北等繁华商圈，开盘价格甚至低于在售竞品，然而去化情况却不容乐观，究竟是什么原因？

01

河西老盘无人问津！开盘仅卖4套…

6月起，河西南、河西中一批项目集中开盘，700-1000万起步的豪宅大都当日售罄，将低迷的市场掀起一波热度。甚至不少人买房思路已经发生转变，“河西闭眼入，买了不出错”，事实真的如此吗？

上月19号，河西15年前的老盘——爱达鸣嘉突然领取销许，于7月28日推出全部48套毛坯房，均价仅3.8万/㎡，与河西普遍超5万/㎡的均价相比，价格便宜1万多/㎡，十分诱人。

然而，网房数据显示，开盘半个月后，爱达鸣嘉仅4套被认购，成交遭遇“滑铁卢”。销控表显示，认购房源均为大户型，139㎡、212㎡房源各两套，总价在536-794万左右，首付5成，验资197万。

作为当年秦淮河畔“明星楼盘”，爱达鸣嘉地段优势十分明显，河西雨花交界，虽不能城严格意义上的河西中部，但仍享受河西光环加持，西侧近金隅紫京府、涟城等早一批豪宅，东侧紧邻虹悦城、越城天地、赛虹桥立交，交通、商业配套都非常完善。

去化如此惨淡，与项目本身有很大关联。

优质地段“搁置”老盘，首先产品设计已经过时，外立面、小区环境已无法讲究，爱达鸣嘉仅一栋楼，两梯六户，1-3层为商业和物业，4-11层为住宅，且周边被老旧小区包围，居住环境并不纯粹，更像一栋写字楼。

产权缩水，也是老盘回归的“通病”。公示显示，爱达鸣嘉产权仅50年，目前还剩21年使用年限；除此之外，户型设计也十分老旧，103、110㎡户型都只做了单室套，最大212㎡才三房，实用性不强。

试想一下，总价760万，入一套产权仅剩21年、品质感不强的三房，确实有些尴尬。

02

桥北老盘升级回归！去化不足三成…

除了爱达鸣嘉之外，桥北也有个老盘换了“新衣”上市。荣锦瑞府前身为天华硅谷，紧邻地铁3号线、S8号线交汇的泰冯路站，苏宁天华硅谷早在2011年就开盘，早已售罄。

荣锦瑞府为天华硅谷三期，据说是天华硅谷将外立面进行了升级，重归市场。

项目于今年3月首开，均价约2.6万/㎡，总价230万起步，首付3成，目前处于持销状态。网房数据显示，荣锦瑞府上市的400套房源，至今去化不足三成，销量惨淡。

朋友圈中，也有中介以“工抵房”的形式，打出了该项目的特价房，89㎡三房，总价仅需180万左右，比市场价低了约50万，促销力度很大。

究其原因，荣锦瑞府所处的桥北板块，供应量非常大，尤其是天润城、威尼斯水城、明发滨江新城等超大体量老盘，不仅存量房市场庞大，就连新盘至今尚未全部售完。

荣锦瑞府的上市无疑是对板块库存的加剧，2.6万/㎡的均价，并不占太多优势，与周边无倒挂（周边二手房仅2万/㎡），刚需觉得贵，改善客又看不上。

03

宁工新寓“危楼”改造完成，即将入市

同样是老房换“新衣”，宁工新寓一村最快将于本月上市，市场关注度比较高。

宁工新寓为90年代老小区，房龄已超20年，因受地铁4号线施工影响，导致部分楼栋出现沉降，成为“危楼”，最终被地铁公司以单价2.6-2.8万/㎡收购，共计343套房源。

经消防加固改造后，这343套房源即将再次入市，共计33个单元，涵盖48-114㎡一至三室，毛坯放风价4-4.3万/㎡，首付3成，现房销售，样板间已公开。

众所周知，龙江寸土寸金，交通、商业、医疗、教育配套都很成熟，尤其是学区资源，宝船小学（拉小分校）施教区内能购得新房，纯纯“稀缺货”，最小49㎡户型总价相对较低，若预算相同，改造后的宁工新寓一村显然在装修、外立面、舒适度方面具有显著优势。

但是，这类出新后的老房子依旧存在许多“硬伤”，首先是户型设计过时，面宽很窄，进深很长，直接影响采光面，卫生间为暗卫，也是很多老房子的通病；另外，楼栋无电梯、小区人车不分流、停车难，也是买家需要考虑的问题。<<<放风4万+，老破小也有“第二春”！主城343套“翻新”现房，预计8月开卖...

价格方面，宁工新寓在售二手房均价4.3万/㎡，而本次入市房源均价也在4-4.3万/㎡，相当于二手房的价格买了出新房源，但产权年限并没有变，房龄已超20年。

对此，有网友表示，这是上车宝船学区房最好的机会，小户型可以“闭眼入”，同样的预算购入重新装修的新房，何乐而不为呢？但仍有不少网友持质疑态度，“既然翻新了，为何不干脆加装电梯？”认为其浪费了优质资源和地段，更有人直言不会买，对房龄及学区政策变化感到担忧。

宁工新寓一村“复出”，市场接受程度如何，期待8月的揭晓~

--写在最后--

①地段不是唯一因素，需求匹配度更重要。“刚需买不起，改善看不上”，是老盘“复出”的通病。

我们拿上文中爱达鸣嘉分析，虽地处河西中，周边却被南湖一带均价3万/㎡左右的老旧小区包围，爱达鸣嘉3.8万/㎡的均价虽比河西正中便宜不少，但很明显，所处位置定位刚需群体，在项目没有明显改善优势的情况下，价格不高不低反而显得有些尴尬了。

而宁工新寓为何呼声更高，其客群定位就是对教育资源有需求的家长们，相较于宁工新寓之前的老宅，出新后不仅没涨价，还有低门槛小户型可以选择，需求和价格匹配上了，自然不缺客户。

②出新不是唯一出路，改变操盘思路也可以是突破口。延伸来看，近期南京市面上出现不少促销盘、团购盘，最终目的都是把“万年”持销盘尽快卖出去，但回顾销售情况我们可以发现，相比于折扣价，房企升级楼盘品质，提高性价比，也许对去化帮助更大。

比如，河西中璟华府转给朗诗接手，升级了科技系统“健康堡垒”，实实在在提升居住体验后，很快于7月收官，更换销售团队，力挽狂澜，不失为一个好选择。

据了解，朗诗地产南京公司已与南京达来房地产开发有限公司，达成营销专项服务合作。接下来，朗诗将具体负责九龙熙岸的营销工作，期待后期结果~