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第三轮土拍已于昨天落幕，此次六合、溧水、高淳三大副城占据了大半。去年11月，南京发布《十四五”支持六合高淳两区高质量发展规划》，也体现了南京发展两大南北门户的决心。而加大外围副城的土地供给，是进一步完善副城功能品质提升的重要前提。今天就三个副城板块展开分析。

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六合副城

六合是三大副城中较早打开对江南主城交通发展联系的板块，地铁S8号线于2014年就开始运营，也承接了少部分主城外溢刚需客户，所以六合的房地产市场发展相对于溧水、高淳两个副城相对早些，另一方面借助江北新区副中心的发展契机，近年来更是吸引不少品牌房企抢滩布局。

 （六合板块图）

2017年之前六合以荣盛为房企代表，在售楼盘项目几乎由荣盛包揽，当地每一个有购房需求的客户都看过，或者将要去看荣盛的楼盘。18年开始，中海、龙湖、保利、恒大、卓越、旭辉、金科等知名房企开始进入，板块品牌房企格局逐渐初显，购房者有了更多的选择，而品牌力也成为楼盘之间的核心竞争力。截止2021年底，六合板块新房均价为16621元/㎡，近5年房价复合增张率为6.21%，随着双限地块的入市，大厂周边楼盘如亚东金基暄玥府、都会江来府等均已踏上2万+门槛。

三批次土拍中六合共有9宗地块成功出让，其中雄州4宗、龙袍新城2宗、龙池、程桥、金牛湖各1总，全部底价出让。

地块点评：雄州G97、G98、G99、G100

本次雄州新城二期4宗地块由中交联合平台公司底价竞得。4宗地块在今年2月的土地推介会上就已出现过，地块均位于雄州新城二期范围，该片区将打造成为六合“新街口”，通过雄州大桥可快速通达雄州中心一期，享受龙湖天街、欢乐港等成熟商圈配套。在去年二批次集中出让中，雄州中心二期就已经有3宗地块（G94、G95、G97）成功出让，毛坯限价16900元/㎡，目前3宗地块规划尚未出炉，加上本次出让的4宗地块，雄州中心二期共有7宗地块待入市，整个板块后期竞争力还是比较大的。

（雄州新城二期规划总平面范围图）

地块点评：龙袍G103、G104

龙袍新城作为南京市城市总体规划的九个新城之一，也在去年拍出了板块首宗住宅地块，由奥体建设竞得，毛坯限价19800元/㎡，板块房价起点就将站在2字头。此次G103、G104底价成交，未来将不设毛坯销售售价。龙袍现阶段对接主城只有一座收费的跨江大桥，商业医疗教育面处于空白期，作为南京楼市的新面孔，能否满足当下挑剔的购房者胃口，尚需时间探索。

（龙袍新城居住社区布局引导图）

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溧水副城

2016年开始是溧水风生水起的一年，宁溧城际正式开工，万达宣布进入溧水，这一年南京主城重启限购，主城大批投资客涌入外围板块，从而带动溧水楼市进入一房难求的销售局面，全年销售面积达136万方，可谓是空前绝后，此后三四年内，也保持着近百万方的销售面积，均价也迈进1字头。楼市随着市场环境从2021年开始降温，2022年1-9月仅成交31.83万方，同比下降5成。 

根据溧水近5年的商品住宅库存走势来看，板块库存面积持续走高，去化周期拉长，截止2022年9月，溧水区商品住房库存96万方，去化周期涨至23个月，较2017年末增长10个月。继而在今年6月18日，溧水区出台3大楼市新政，包括：全面推进实行“房票”安置政策；实行商品住房（含二手商品住房）购房补贴政策；推行商业性个人住房贷款全市最低贷款利率政策。随着政策的落地，将有效促进板块商品住宅的去化。

受库存压力影响，今年以来溧水仅在二批次集中供地中上市过1宗地块，此次成功拍出7宗地块，分布于城南、城北、空港新城和石湫板块。

地块点评：城南G07、G08

城南是溧水较为配套、资源成熟的住宅生活片区，市场认可度颇高。G07、G08两宗地块相邻，均位于万达广场南侧，城南板块在去年两集中曾经拍出4宗地块，位于地块东北侧，分别为金地峯范、玖宸府、香港置地·紫玥、万科都荟沐语，4个项目产品定位比较相似，主打平层改善产品，目前销售均价在15500-17500元/㎡，也是后期城南板块的主力竞品，而G07、G08地块建设要求与竞品较为接近，需打造差异化产品竞争；

（城南G07、G08地块区位）

地块点评：空港新城G10、G11、G12

空港新城从区位上来说更靠近主城，但区域内的商业短板一直被诟病，根据最新消息，板块内首家商业远洋·月鹭广场将于今年整体开业，目前已有部分商家率先开业，除此之外还有金轮雍翠庭B地块商业配套金轮生活坊、以及1.2万方的银城荟生活广场，后期将会陆续开业。

目前主力在售的项目有银城中奥君荟、月鹭府滨荟，均价在12600-13600元/㎡，待上市项目有中国铁建G29（凤鸣朝阳）、润科G31，此次3宗地块也皆由润科底价摘得。

03

高淳副城

随着S9号线的贯通，石臼湖的美景吸引不少摄影爱好者前去打卡，有着南京“小垦丁”“天空之镜”的美誉。但高淳楼市确很少进入购房者的视线，板块相对于溧水六合又更加不同，因为距离主城相对更远，约80公里，吸引不了主城投资、或者刚需外溢的购买力，是一个典型的内生需求板块，所以很少看到比较亮眼的品牌房企，不过也有一些顾勇奋战的房企，如万科、融创、华夏幸福，圈粉不少品牌为王的当地购房者。

此次高淳5宗地块均由政府公司竞得，G05地块位于团结圩地铁站附近，该地块距离高淳主城有一定距离，没有住宅项目在售，去年三批次土拍中已经有2宗地块成功拍出，目前尚未入市。G06、G07位于开发区板块，紧邻高淳环球广场，也是高淳为数不多的商业综合体之一，目前还在建设中。G08地块位于高淳法院北侧，紧邻宝龙广场，改区位竞品较多，内部竞争激烈，整体新房售价在11000-13000元/㎡。

据统计，高淳待上市地块面积达184万方，而目前新房库存也已接近90万方，此次土拍待上市地块库存又扩充41万方，板块新房市场将进一步承压。

政策利好：继溧水618房票安置政策之后，7月25日，高淳发布楼市补贴新政，涉及房款补贴、优势入学政策以及优惠贷款利率三个方面内容，以推动市场回暖。根据去化周期来看，高淳和溧水去化周期在全市来看相对处于高位，均在20个月以上。而此次补贴只针对新房，目的也是为了加速一手房的去化。

本次三个副城板地块全部成功出让，除六合雄州二期4宗地块由中交联合政府公司竞得外，其余均为平台公司底价成交。面对当下乏善可陈的市场环境，房企对远郊板块信心大幅下降，不过溧水、高淳均有倾斜政策出台，也给各家楼盘打了一阵强心剂。进入寒冬季节，四季度整体市场破冰可能性较小，促销让利或是房企的必经之路。

来源：克而瑞南京