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乐居楼盘测评系列 测评师：曹洁

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

【评测师点评楼盘】

城北TOD综合体，自带8万方商业，地铁双线交汇。

【项目亮点】

1、距离6号线兴智路站约300米，3站还可换乘7号线，地铁线路通达全城。

2、自带8万方地铁上盖商业综合体，快速解决生活购物需求。

3、苏宁世茂璀璨云著位于兴智科创园板块，总价低，且户型最小76㎡起步，适合刚需。

【价格分析】

目前板块新房价格在27000-30000元/㎡，在售楼盘有紫樾府、苏宁世茂璀璨云著、江悦润府、弘阳栖尧美著等项目。整体来说，新港兴智科创新城板块新房供应量充足，价格对刚需客群相对比较友好。苏宁世茂璀璨云著价格相对较高，均价2.9元/㎡左右，新生圩宝龙广场、江悦润府、紫樾府、弘阳栖尧美著均价在2.7万-2.8万元/㎡左右。此外，在首付方面，目前苏宁世茂璀璨云著要求6成，其余项目要求3成，相比较板块内其他项目，璀璨云著作为板块内首个摇号项目，品质和精装修标准更高一些，但是6成首付的置业门槛也更高，限制了一部分首付资金有限的买房人。整体来看南京新房市场一直较为火热，各大热门板块房价持续上涨，首付门槛也持续拔高，刚需置业群体不断被挤压向外部转移，受这种板块轮动影响，新港兴智科创新城板块目前热度也逐渐提高，受品牌房企入住、持续的土地供应、板块规划利好等持续影响，板块依然存在较强的升值潜力。区域内二手房均价普遍在2.1-3.1万/㎡，次新房有华润幸福里、金尧华府、银河湾卓苑等小区，均价在3万/㎡左右。目前新房价格和二手房价格持平，没有什么明显的倒挂，但随着新房现价和配套逐步落实，很有可能加速区域新房和二手房倒挂。

【楼盘规划】

苏宁世茂璀璨云著位于城北兴智科创新城板块，规划打造约90万方TOD智慧城市综合体。目前项目D地块房源已售罄，主要在售房源位于C地块，共10栋25-26F住宅，户型有76、89、93、105、115、133㎡。项目住宅部分容积率约2.5，绿化率30%，后期物业服务也将由苏宁提供。

项目为城北TOD综合体项目，约90万方，自带约8万方地铁上盖商业综合体。社区设计使用酒店式入户大堂，并使用智能化科技系统，增强居家安全性和智能化操作；屋内还配备中央空调、新风系统、地暖三大件，并使用史密斯、方太、老板等高品质配置。

【楼盘基础信息】

1、容积率为2.5，较低，社区内楼栋分布合理，居住舒适。

2、绿化率为30%，绿化较好，空气较为清新。

3、人车分流的设计，增强小区内道路美观度、行人安全保障。

【户型分析】

76㎡F1户型-二居室-建面约76㎡

建筑面积约76㎡  2房2厅1卫，户型设计合理，总价低、性价比高，适合低门槛上车。

户型方正，餐客厅一体化设计，连接约270度的宽景阳台，视野开阔，确保充足的通风和采光良好，动静分离。三开间朝南，南北通透，主卧、次卧均带南向飘窗，提升了空间的利用率。

主卧还预留了步入式衣帽空间，增加收纳空间，同时确保空间更为开阔舒适。卫生间做到了三段式 干湿分离，保持了室内的整洁安全，提高了卫生间的利用效率。户型设计合理，总价低、性价比高，适合低门槛上车。

133㎡E户型-四居室-建面约133㎡

建筑面积约133㎡  4房2厅2卫   户型方正，南北通透，空间尺度感较强。入户配置独立玄关，确保房间私密性，增加了收纳空间。

南向采光面长达约21.5米，采光优越，客厅+卧室 双阳台设计，动静分离，互借空间，既可以打造女主人喜欢的花园小天地，也可以打造成男主人喜欢的健身休闲场地。

餐客厅和阳台一体化相连，建筑面积约34㎡，增加了公共区域的面积使用率。动静分区明显，居住舒适度较高。另外，主卧占地面积约13.8㎡，带独立卫浴空间，干湿分离，预留了步入式衣帽空间，同时距离动区也最远，主人房的私密性与舒适度都较高。

【样板房细节】

样板间高装修标准，搭配智能家居系统。装标包含“新风系统+地暖+中央空调”三大件，同时加入智能门锁、洗碗机、净水器、带除臭红外线杀菌功能的收纳玄关柜等人性化细节设计。智能家居系统也是项目的一大亮点，配备掌上APP智能家居+一键呼梯等智能设计。

卫生间采用科勒的卫浴、欧普的浴霸、潜水艇的地漏，此外还包含了镜柜、毛巾架、电加热马桶盖等，以及市面上很少见的马桶喷枪。U型厨房设计，操作动线更加合理，厨房还选用了老板洗碗机、科勒水槽及龙头、龙胜名族的凉霸等。

【交通出行】

轨道交通：苏宁世茂璀璨云著邻近地铁6/7号线（在建中），距离地铁兴智路站仅约300m。地铁6号线，已于去年12月开工，计划将于2023年建成通车，建成后可以和南京多条地铁换乘，到达燕子矶新城、紫金山、光华门、大校场等区域。地铁7号线，已于2017年11月开工，计划将于2021年底建成通车。这条号称南京“换乘王”的地铁，将连通兴智科创新城与燕子矶新城、鼓楼滨江、河西等多个热门主城区域。

公共交通：周边公交站点不是非常多，到达城北周边范围或仙林等地方可以选择公交出行。苏宁世茂璀璨云著距离公交开发区人力资源市场站约550米，可乘坐331路、333路到达仙林中心等地；800米范围内有恒广路站、新港员工公寓站、新城路-翠林站、尧辰路-新城站等公交站，可乘坐332路、79路、139路、330路、334路等公交车到达栖霞山、紫金山、迈皋桥、紫金山、汇通路等地。

自驾：从苏宁世茂璀璨云著自驾出发，内环快速路（仙新路）与机场高速、沪宁高速等多条快速路相交，与宁洛高速相辅，开车可以通达全城。平时不堵车情况下，自驾20分钟内可抵达南京站、玄武湖公园、燕子矶、仙林中心等地，30分钟内可抵达南京南站、新街口等地，快速路通行较为便利。

【周边配套】

教育配套：苏宁世茂璀璨云著周边2公里范围内有多所学校，包括栖霞海门实验中学、栖霞中学、实验小学尧辰路校区+琅邪路小学分校、第一实验幼儿园、南京金地明悦幼儿园等。板块内还规划有高中1所、初中2所、小学3所、幼儿园6所，其中预计2022年具备办学条件的兴智科创新城公办小学、幼儿园规划就在项目东北侧。

医疗配套：板块内有栖霞区妇幼保健所，距离苏宁世茂璀璨云著约1.5公里；南京新港医院距离项目约1.6公里，南京市栖霞区医院、南京烷基苯医院距离项目约2公里；南京市妇幼保健院(丁家庄院区)距离项目约3.5公里，暂时没有三甲医院。

商业配套：苏宁世茂璀璨云著自带约8万方地铁上盖商业综合体；距离项目约1.3公里处还有金地宝龙峯汇中心，也是商业综合体项目，基本满足购物需求。同时，项目还可享受燕子矶、迈皋桥商圈的配套。

公园配套：苏宁世茂璀璨云著北侧有滨江公园，直线距离约2公里左右；西南旁是天平山公园。另外，北侧与长江之间，还有将近4平方公里的乌龙山公园。项目周边还预留了3块大型公园绿地，而栖霞大道也将打造为景观大道。

兴智科创园是热门刚需板块，户型76-133㎡，总价门槛低，适合首次置业的刚需人群或城北改善客群。

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