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乐居楼盘测评系列 测评师：吴明珠

在做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。

【评测师点评楼盘】

香港置地打造，约143-229㎡大平层产品，溧水较为稀缺。

【项目亮点】

1、紫玥建面约143-229㎡大平层产品，在溧水区域是比较少见的，产品本身墙窗比到达了0.4，比较优秀。

2、紫玥定位为高端改善，从大平层产品的设计入口，将受众与一般改善分离，保障居住圈层的统一。

3、香港置地隶属于怡和集团（世界500强），在南京曾打造过越城天地、金陵中環等品质产品，质量有所保障。

【价格分析】

紫玥12.2日新领销许，销许均价为16884元/㎡，另有升级装修包。与周边新房相比，同处于溧水城南板块的玖宸府销许均价为16281元/㎡，万科都荟沐语价格为16655元/㎡，紫玥作为其中唯一的大平层产品，升级装修价格略高，总价略高。与周边二手房相比，城南区域二手房2021年涨幅最大的小区是碧桂园翡翠台，达0.57%，目前房价约16797元/㎡；另外溧水万达广场附近的二手房，现阶段挂牌价基本稳定在1.43万元/㎡左右，关注度比较高的康利华府价格维持也在1.45万元/㎡上下。总体来看，紫玥目前价格较为合理，适合改善自住。基于板块发展，溧水城区发展越来越完善，配套设施较为齐全，不少南京城区的居民也会在溧水买房投资，带动溧水房价，而城南是溧水城区中关注度较高的板块，后期板块上涨可以预见。目前来看，紫玥项目周边汇集了万科、德信等品牌新房，板块高端改善居住性质较为明显，也带着附近二手房价共同上涨，作为区域内唯一的大平层产品，后期有一定上涨的可能。但市场下行，短期来看，该房源仍然只适合作为改善盘居住。

【楼盘规划】

紫玥位于溧水区石燕路与崇文路交叉口，占地约46540㎡，共规划548户10栋17-18F住宅，建面约143-229㎡大平层产品。社区内容积率2.0，绿化率30%，得房率约80%-86%，楼间距约40米，主力户型层高约3.1m，整体视野与采光都较好。

小区楼栋外立面，以直线为设计语言，运用“全景玻璃窗+局部铝板”设计，增强小区整体采光与视野，另外还仿照城市商业体，运用L型折板进行转角设计，符合溧水城市发展基调，较为大气。

社区内部以“一街双轴八景观”的布局，按照“T字形”进行景观规划，同时引入河流景观，打造宅间社交空间、林下社交空间、多功能草坪、运动空间、休闲氧吧等七大主题景观，可根据小区不同年龄段需求，进行散步、休闲、遛狗等活动，同时社区内部还规划一条运动环线，可满足社区居民运动需求。小区外立面设底商，后期会成为一条商业街，满足社区居民日常消费需求。

小区楼栋为两梯两户设计，内设约6米挑高精装大堂，采用德国TKE电梯并设置智能呼梯控制系统，减少归家等待时间。内部完全人车分流，车库采用商业光厅设计。

【楼盘基础信息】

1、紫玥设计为建面约143-229㎡大平层产品，采光、通透性较好。

2、社区内部设计“一街双轴八景观”，整体绿化较好。

3、社区实行完全人车分流，可保证社区内部出行安全。

【户型分析】

165㎡户型-四居室-建面约165㎡

紫玥均为大平层产品，建面约143-229㎡，户型分为143㎡、165㎡、185㎡与229㎡四种，均为主力户型，其中165㎡四室两厅两卫与185㎡四室两厅两卫套数较多。

165㎡四室两厅两卫

整体户型方正，约15.1米四开间朝南，采光较好；入户设玄关柜和鞋帽间，方便归家换衣，增加储物空间；餐客厅一体，连接南向约8.3米双阳台，空间明朗，动线清晰；三卧室朝南，其中主卧为套房设计，设衣帽间与双台盆独立卫浴，满足主人房的隐私性与实用性；次卫三段式设计，干湿分离；厨房为U型设计，布局合理，方便使用。

185㎡户型-四居室-建面约185㎡

185㎡四室两厅两卫

整体宽阔明朗，约17.5米四开间朝南，通透性较强；入户设玄关柜和鞋帽间，方便归家换衣置物，增加收纳空间；餐客厅一体，连接南向约9.25米阔景阳台，空间宽敞，方便待客；三卧室朝南，主卧为套房设计，配备衣帽间与双台盆明卫洗浴间，满足主人房的隐私性与实用性；次卫三段式设计，干湿分离；厨房为U型设计，布局合理，方便使用；厨房旁设单独生活阳台，可用来洗衣或作为单独储藏空间。

紫玥户型均带入户式衣帽间，使用较为方便，且户型偏大，通透性较好。

【样板房细节】

紫玥此次开放样板间为165㎡四室两厅两卫与185㎡四室两厅两卫，均为升级装修版本，采用立邦、方太、美的、东鹏、科勒、百朗等多种一线品牌，装修标准较高。

样板间呈现出现代简约风格，大面积采用天然石材，入户玄关处地面铺设的是水流型拼花石材，工艺较为繁杂，标配入户衣帽间，可满足归家置物需求；

餐客厅、玄关处采用金属踢脚线，背景墙选用岩板+艺术玻璃较为美观，日立中央空调、地暖系统、新风系统三件套，保障屋内居住舒适；

约9.25米阔景阳台，窗墙比达到了0.4，空间明朗阔绰，同时，屋内房间均配备小夜灯，方便入夜起床，比较贴心。

橱柜为整体制作，台面为石英台面，方便打理，厨房门为上滑道吊轨设计推拉门，便于清扫，防止生活磕碰；灶后钢化烤漆玻璃、凉霸、阻水线与滴水线等设计，均考虑到使用者需求，比较人性化。

主卫配置电热毛巾架、智能马桶一体机等，另外双台面洗脸盆设计，方便主人起床使用。

【交通出行】

轨道交通：紫玥直线距离地铁S7辛庄站约700米，往北可达空港新城，往南可达无想山；另外可乘坐至空港新城江宁站换乘S1号线到达南京主城区域。

公共交通：社区居民可步行300米左右，前往崇文路小学南站乘坐溧水6路、溧水8路；或者步行450米左右前往崇文路小学站，乘坐溧水15路，三条公交线路基本可实现通达溧水各地，较为方便。

自驾：紫玥北侧可至天生桥大道，东侧可至琴音大道，两条主干道可连接整个溧水地区，另外天生桥大道可连接宁宣高速，琴音大道可连接长深高速或者246省道可到达南京主城区域。

【周边配套】

教育配套：距离紫玥最近学校为溧水区实验小学崇文路校区，步行一个路口即可到达，另外社区自带建设一个幼儿园，预计2023年底可完成建设；距离项目4.5km处，可到达溧水高级中学附属中学（初中），约2.9km可到达溧水高级中学，三所学校均为溧水本地人民比较认可的学校。

医疗配套：紫玥距离溧水区人民医院约1.9公里，溧水区人民医院是溧水区最大的一所集医疗、教学、科研、康复于一体的三级综合性医院、二级甲等医院，可沿项目南侧崇文路往西自驾前往。另距离溧水中医院约2.1km，也可自驾或乘坐公交前往。

商业配套：紫玥附近商业配套较为成熟，距离溧水万达广场直线距离约300米，约1.5公里可到达康利广场，约1.2公里可到达时代国际广场，约2.2公里可到达大润发，居民购物较为便利。另外社区自带底商，后续会建设成为商业街，可满足平时下班的日常购物需求。

公园配套：紫玥附近自然景观资源较为丰富，西侧临近溧水体育公园，距项目约1.7公里；南侧临近辛庄湿地公园（约2.8公里）和无想山国家森林公园（驾车约4.4公里），北侧临近溧水秦淮源公园（约2.1公里）。

适合项目附近溧水本地居民用作改善居所，以及外地来溧水工作生活的居民自住。

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