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乐居楼盘测评系列 测评师：吴明珠

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

【评测师点评楼盘】

江北目前唯一全景落地窗，且装修品质较高，值得关注。

【项目亮点】

1、越江时代属于江北核心区的青奥板块，与青奥体育公园一街之隔，是整个江北举行重大赛事的中心。

2、越江时代社区内绿地面积约在43%左右，打造了超大中央花园景观，同时还有菜地规划。

3、越江时代目前是江北核心区唯一设计有全景落地窗的楼盘，整体窗墙比较高。

【价格分析】

越江时代于2021年12月22日新领01、06、09号楼销许，销许均价33000元/㎡，升级装修包2900元/㎡，目前升级装修包优惠成交价为2500元/㎡。与周边新房相比，同属青奥板块的颐和铂岸江璟目前销许均价34748元/㎡，升级装修包1818元/㎡，整体与越江时代价格相近；西边城南中心位置稍微偏南，且不属于江北核心区范围，价格稍低，如金陵星图、天悦锦麟，毛坯限价均为28000元/㎡，其中天悦锦麟已开盘，目前销许均价约29602元/㎡。与周边二手房相比，目前同区域内二手房保利西江月价格已超过40000元/㎡，且仍然呈上涨趋势，与之相比，越江时代属区域内倒挂盘。总体来看，越江时代有一定上涨空间。越江时代位于江北核心区青奥板块，虽然板块整体呈宜居属性，但板块内不乏奥特莱斯砂之船、长江之舟等大型商业在建，同时，对标河西发展，江北青奥板块与河西奥体板块属同等量级，随着配套不断落地完善，产业不断升级，高薪技术人才不断输入，后期板块价值体现，价格也将实现补涨。

【楼盘规划】

越江时代由招商蛇口、新城、弘阳、新希望联合打造，占地约66056.67㎡，拟建12栋24-27F高层住宅，建筑面积110㎡起，将打造110㎡、128㎡、143㎡三类共5种改善大户型。同时，社区内部自带约3800㎡集中商业体，另规划一栋写字楼，预计将引进一家中国500强企业总部，整体集住宅、商办于一体。社区容积率为2.5（含商业部分），绿地率约43%，后期物业由弘阳物业承担。

楼栋外立面采用包豪斯现代简约风，极简立面设计，线条流畅，比较大气，小区共规划两个大门，分别为南门和西门，南门靠近研创园板块，西门靠近高新技术开发区，方便外出工作出行。小区内部采用错落式布局，楼间距均在42米以上，最大的更是达到约109米，整体较为疏朗宽阔，采光可充分满足。

社区内部依照“一心两轴五园”规划布局，在05、06幢之间打造了超大中央花园景观，同时，还设计了十字中轴花园和5大组团花园；社区一楼没有下挖地下室，而是配备架空层户外社交空间，未来与花园景观融合，给用户更多的休闲空间。；除社交场所外，社区内部还规划了“一米菜园”，满足居民“种菜”的田园需求。

【楼盘基础信息】

1、小区除高层建筑外，还有商业部分，整体体量较大。

2、小区内部绿化率30%，绿地率约43%，绿化较高。

3、小区由弘阳物业承担物业管理，内部人车分流，保障行人通行。

【户型分析】

110㎡三房两厅两卫-三居室-建面约110㎡

越江时代建筑面积110㎡起，将打造110㎡、128㎡、143㎡三类共5种改善大户型，主推户型为110㎡三房两厅两卫、128㎡四房两厅两卫

 

110㎡三房两厅两卫

整体户型方正，三开间朝南，超10米向阳面；入户设玄关柜，方便置物并增加储物空间；餐客厅一体，连接U型厨房，动线设计合理，方便待人会客；约6.8米双阳台，南北共4个飘窗，采光强，通风好；主卧搭配步入式衣帽间，保证隐私性，同时配备独立卫浴，保证居住体验；卫浴三段式，干湿分离，同时配备飘窗增加置物空间。

128㎡四室两厅两卫-四居室-建面约128㎡

128㎡四室两厅两卫

整体户型方正，四开间朝南，约13米阳光采面；入户设玄关柜，方便置物并增加储物空间；餐客厅一体，约6.6米开间横厅，同时连接阳台，增强采光的同时，也增加了活动空间；厨房U型设计，动线合理，布局流畅；主卧配备步入式衣帽间，保证主人隐私，L型观景飘窗，宽敞明亮，同时配备独立卫浴，保证实用与舒适。

【样板房细节】

越江时代此次公开样板间分别为110㎡基础装修样板间与143㎡升级装修样板间，其中升级装修样板间装修标准较高，采用大金、威能、爱迪士、马可波罗、多乐士、维宝、摩恩、弗兰卡等多个一线装修品牌产品，同时，该样板间也是江北核心区目前唯一的全景落地窗样板间。

样板间整体配备中央空调、新风、地暖三件套，定制全屋智能家居系统，可用手机控制屋内家居，比较智能与人性化，地面地砖为马可波罗或同等品牌产品，也是江核目前唯一使用抛物面地砖的样板间。

入户设锯齿纹状玄关柜，与一般柜体不同，比较大气，餐客厅一体化，空间宽阔，搭配全景落地双阳台，视野较好，阳台处配备电动晾衣架，方便使用。

主卧为套房设计，搭配飘窗与独立卫浴，主卫配备电热毛巾架与智能一体马桶，其中镜柜与地柜均为交付标准，插座处设计开关盖，防止水打湿导致漏电，比较人性化。

厨房为L型设计，动线流畅，配备不锈钢大单槽与可抽拉式水龙头，洗刷空间较大，使用空间充足。

【交通出行】

轨道交通：越江时代未来将有3条地铁环绕，现有地铁10号线临江站，距社区地址约为2公里；距在建中地铁11号线森林大道站及珠江南站直线距离约700米，规划中地铁15号线青奥体育公园站则在社区正前方，交通出行比较便利。

公共交通：与越江时代最近的公交站台为城南河路·横江大道站，在社区前方城南河路上，可步行到达乘坐G59路、683路等，比较方便；同时可乘坐机场大巴江北新区线直达禄口机场，市内通勤比较便捷。

自驾：越江时代靠近长江隧道、长江五桥，可通过这两条隧道快速到达河西及南京主城区，社区东西两侧分别为横江大道、浦滨路，可通过这两条主干道，快速到达江北各地；同时项目南北两侧分别为浦口大道、江新大道，可分别与长江隧道、江心洲隧道相连；总体来看，周边主干道较多，交通路网比较发达。

【周边配套】

教育配套：越江时代周边最近的学校为金地未来学校，约3.5公里，可提供小学一年级至高中十二年制教育；距江北新区内行知中学、明道中学、苏杰学校等众多名校均在8公里以内，比较方便。另外，周边有完整的教育规划用地，涵盖幼儿学、小学、初中及高中。

医疗配套：越江时代周边医疗设施较为便利，距江苏省人民医院浦口分院（二甲）约1.8公里，可通过城南河路驾车直达；距浦口区中医院（二甲）约4.6公里、鼓楼医院江北分院（三甲）约7.6公里。此外，项目距国际健康城距离较近，可享受核心区医疗配套。

商业配套：越江时代周边商业配套较为齐全，与奥特莱斯砂之船（在建中）仅一路之隔，临近总部大道商圈，距离南京第一家大悦城（在建中）距离约2公里，周边还有虹悦城，江北万达广场，长江之舟（华邑五星级酒店），瑞斯丽五星级酒店等等，比较便捷。另外项目还自带约3800方集中商业体，可满足社区居民日常需求。

公园配套：越江时代属青奥板块，周边公园较多。项目距离青奥体育公园约2公里，可骑行或自驾前往；距离南京首个城市湿地公园——绿水湾湿地公园约2公里内，可骑行或散步前往；社区北部隔街可到达城南河，另外在河滨路附近有规划“明珠广场”滨水休闲公园和城南河生态绿廊，整体配套比较绿色宜居。

河西、江浦等需要改善住宅环境的家庭；未来在江北研创园工作的外来人口；有投资需求的客群。

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