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乐居楼盘测评系列 测评师：郑琳

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

【评测师点评楼盘】

星河时代位于浦口城南中心，打造6栋高层住宅，建筑面积89-128㎡，总价260万起。

【项目亮点】

1、对于资金有限又想置业核心区的购房者来说，与江北核心区一路之隔的浦口城南中心是个不错的选择。

2、地处江北黄金主动脉——浦滨路的中心位置，距离11号线珠江南路站仅160米，5站可达河西中，交通便捷。

3、小区中央有大尺度中央花园，包括6大主题园境、9大趣味体验以及24节气漫步道活力环。

【价格分析】

与星河时代一起，作为浦口城南中心拓荒盘的正荣润棠府、望江悦府和滨江嘉品，均已尾盘即将收官，前期均价也在3万左右。星河时代是目前城南中心唯一在售新房，项目在城南河以南，更靠近研创园一期，距离地铁11号线比较近，目前仅剩最后2栋房源，对于想入手城南中心的人，均价和首付都具有一定的优势。目前项目周边二手房均价29213元/㎡，整体与新房相差不大。城南中心与江北核心区一路之隔，宅地充足，新房限价。星河时代毛坯销售限价2.75万元/㎡，全装修均价不到2.95万元/㎡，升级装修包价格则为2165元/㎡。城南中心今年的纯新盘大悦城&新希望G52地块，另一幅是银城&融创G53地块，毛坯限价是2.8万/㎡，预计未来上市后价格在3.2万/㎡左右。星河时代结合位置、限价和板块整体发展潜力，依然有一定的升值空间。

【楼盘规划】

星河时代规划项目规划6栋29-30层高层住宅，容积率2.50, 绿化率35%。小区正南正北朝向、围合式布局，面积有89㎡三居、108㎡三居和128㎡四居，共770户。

项目首次开盘时间为2021年4月25日，并于5月、6月2次加推，前期房源基本售罄，仅剩少量顶底房源。目前仅剩4、5号楼，预计9月加推，共116套房源，户型建筑面积约89、108㎡，带装修交付，另有2165元/㎡升级装修包可选。

项目最大楼间距约92米，保障充足采光和居住舒适度，同时小区中央有大尺度中央花园，占地约2.7万方，包括6大主题园境、9大趣味体验以及24节气漫步道活力环，满足不同年龄段业主的多样化的户外体验需求。

【楼盘基础信息】

1、绿化率中等偏上

2、车位1:1 较少

3、人车分流 出行安心

【户型分析】

89㎡户型-三居室-建面约89㎡

作为星河时代的入门户型，89㎡的三房设计还是非常的用心的，预算有限的年轻人作为首套房和婚房都是不错的选择。户型整体非常方正，三开间朝南，其中客餐厅、厨房在一条动线上，与卧室静区完全分开，非常适合一家三口刚需居住。

客餐厅一体连接宽景阳台，大横厅设计，开间约6.4米，空间更加开阔，活动空间较大；全卧室带飘窗，南向两个卧室带飘窗，采光充足；卧室空间略显紧凑，但是布局合理，对于需要独立空间的年轻人来说，房间数量的充足能带来给好的居住体验。

户型客厅与卧室走廊过长，有一定的空间浪费。

128㎡户型-四居室-建面约128㎡

建面约128㎡户型，四室两厅两卫，比较适合改善人群，或者家里有二胎的家庭，适合四居室，空间足够。其四开间朝南，大横厅设计，大面宽采光；厨房正对餐厅，与客厅连成一线，生活区与休息区分开，互不干扰，动静分离；主卧套房设计，L型衣帽间，带独立卫浴，不仅私密空间可以保障，卫浴分开使用也避免共同使用卫浴的尴尬。

【样板房细节】

89平米样板间

收纳系统是项目的一大亮点，以89餐客厅收纳系统为例，鞋柜、餐柜、电视柜总占地面积仅2.9㎡，收纳系统总容量约达到6.9m³。入户顶天立地玄关柜，未来可打造从客厅到阳台的一体化收纳柜，提升收纳空间。

厨房高配石英石台面，抗污渍、划痕。

卧室预留充足衣柜收纳空间，飘窗侧柜，兼顾收纳功能的同时，可作为休憩空间，整个空间看起来大方流畅。

另外整体配备十大温暖科技：智能锁、可视对讲、一键总控、电动窗帘、智能监控系统、多媒体娱乐系统、中央空调系统、新风系统、地暖系统、净水系统。

【交通出行】

轨道交通：距离在运营的10号线雨山路站2.8公里；距离规划中的地铁11号线珠江南路站距离项目仅160米左右，近乎无缝对接。同时11号线也被誉为江北换乘之王，规划与7条地铁线路换乘（在马骡圩站与s3宁和城际换乘、在绿水湾站与15号线换乘、在浦口万汇城站与10号线换乘、在中央商务区站与4号线13号线换乘、在浦口路站与15号线换乘、在大桥站与s8宁天城际换乘、在柳州东路站与3号线换乘）贯穿江北新区，同时可以通过换乘多条地铁线路畅达南京的各大区域。

公共交通：周边公交站点众多，距离江北新区城市候机楼站（机场巴士江北新区线）、滨江和园东站、孵鹰大厦站约500米左右，距离江北新区研创园站约900米，可到达周边区域，医院、地铁站，客运站、以及江北各区，南京火车站等。

自驾：地处纬七路隧道和南京长江五桥之间，开车20分钟内直达河西。向西有江北快速大道，直接连通绕城高速和纬三路、长江大桥方向，畅达全城及全省各地。同时周边还有沪陕高速、沪蓉高速、宁合高速等快速通道，出城也更加方便快捷。

【周边配套】

教育配套：距离约700米范围内有大美国际育儿园、浦口区新世纪幼儿园，南京市乐贝加(滨江)幼儿园；距离江浦实验小学滨江分校800米，珠江小学约1.5公里；3.1公里左右有公办性质的浦口区行知幼儿园，行知小学、行知中学。项目周边规划有幼托、小学、初中用地，其中幼托、初中用地位置就在星河时代隔壁，已经建成（待挂牌）。

医疗配套：周边有江苏省人民医院江北分院（浦口中心医院）和浦口区中医院、鼓楼医院江北国际分院、国际健康城、江北国际医疗中心等 ，车行10-15分钟内均可到达。

商业配套：周边商业配套丰富，在建的万达广场距离项目约3公里，预计明年开业；砂之船目前也入驻江北核心，距离项目约1.4公里，预计明年5月竣工投用；同时虹悦城距离项目约2.5公里，下半年投入运营。此外项目紧靠浦滨路，沿浦滨路往北开车5分钟即可到达江北金融中心，板块内目前江北图书馆，江北美术馆已投入使，生活配套设施齐全。

公园配套：星河时代靠近长江，自然资源丰富。周边有城南河生态绿廊、芝麻河生态绿廊 、青奥体育公园、绿水湾湿地公园、求雨山文化公园、凤凰山公园。砂之船效果图

户型89㎡起步，最低总价260万，邻近地铁，规划配套完善，门槛也比较低，适合刚需刚改兼投资客群。

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