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乐居楼盘测评系列 测评师：何莉莉

在做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。

【评测师点评楼盘】

龙湖天曜位于江北正核心雨山路板块，总建面约47万方，19栋建面约100-137㎡低密洋房。

【项目亮点】

1、龙湖天曜自带约17万方全业态龙湖天街商业综合体，既可满足社区业主的消费需求，也能给板块增加购物活力。

2、位于中央居住区核心位置，紧邻地铁10号线雨山路站，可与1号线、2号线、11号线等线路进行换乘。

3、首开预计3成首付，在江北核心区，3成首付，均价约3.5万/㎡左右，是江北核心区目前首付最低的纯新盘。

【价格分析】

龙湖天曜目前销许均价约30868万/㎡，首付预计3成起，与核心区的8成首付相比，3成首付算是比较低的，很适合预算有限的买房人。 龙湖天曜位于雨山路中央居住区，周边老小区较多，目前的二手房市场稳定，均价约在27810元/㎡，同等价位建议选择新房，环境和舒适度更好。从区位看，雨山路板块与河西板块被长江隔开，都是沿江发展的区域，房价差确比较大，河西新房价格在6万-6.7万/㎡左右，而雨山路板块的新房价格在3-3.5万/㎡左右，比河西低了3万/㎡不止。 自从2020年12月份长江五桥通车后，将两个板块的距离缩小，一座桥即可互通，如今雨山路板块的价值日益见涨，再加上龙湖天曜配建有龙湖天街商业体，又是洋房产品，未来增值空间较大。

【楼盘规划】

龙湖天曜占地面积约15.6万方，总建筑面积约47万方，共规划19栋住宅，共计946户，8-11层低密住宅，面积约100-137㎡，容积率较低，约1.8，绿化率较高，约35%。，整体得房率很高，接近90%。

 

交付后物业采用龙湖智慧服务，龙湖智慧服务有管家服务，还有“龙民节”“小龙人夏令营”“节假日福利”等物业特色，在行业口碑较好，居住环境，居住安全可以保障。

 

配建南京龙湖天街TOD综合体，约17万方的商业综合体，未来入住后，逛街购物便捷，步行即可到达。

【楼盘基础信息】

1、容积率较低，人口密度相对较低，居住质量较高

2、绿化相对较高，空气、生态环境较佳

3、人车分流，老人小孩出行相对安全

【户型分析】

C户型-四居室-建面约137㎡

目前项目共有三种户型：101㎡三房两厅两卫、122㎡四房两厅两卫、137㎡四房两厅两卫，三种户型均含有升级包，整体格局反正，偏简约现代风格，空间布局合理。

 

C户型 建筑面积约137㎡户型  四室两厅两卫  户型方正、动静分离，功能的分区的设计较为合理，独立的入户玄关，储物空间大，可以存放不同的小物件，比较便捷。

 

四个卧室分别位于四个角，这样的布局很有效地把活动区和休息区分开。客厅与餐厅相连，厨房活动空间大，可供家中多人同时准备餐点;南向跑道式阔景阳台，同时满足采光、透气、休闲娱乐等空间，视野开阔。配合龙湖整体的园林式设计感，增添了生活乐趣；主卧套房基调为轻奢，独立卫浴，步入式衣帽间，主卫与次卫仅一墙之隔，翻版管道的排布，节省更多空间。

B户型-四居室-建面约122㎡

B户型 建筑面积约122㎡，四房两厅两卫，四叶草户型，户型方正，南北通透。主卧、次卧与客厅三开间朝南，次卧与客厅连通南向阔景阳台，采光通风观景俱佳。主卧采用套间设计，且带独立卫浴。

A户型-三居室-建面约101㎡

A户型 建筑面积约101㎡，三房两厅两卫，全明户型，南北通透。三开间朝南，南向宽幅阳台，采光、观景两不误。飞机造型，超高空间利用率。

【样板房细节】

样板间入户使用钢木门、电子门锁设计，智能家居，安全可靠；墙纸使用布鲁斯特或同等品牌，中央空调、新风、地暖等齐全，减少业主装修时的烦恼。

 

厨房一体式大台面，定制橱柜，整体视觉效果很大气；水槽龙头（可抽拉式）、小五金等标准均采用摩恩或同等品牌；卫浴品牌有科勒、法狮龙等。

【交通出行】

轨道交通：龙湖天曜周边轨道交通便捷，距离地铁10号线、规划的17号线雨山路站约100米，通过此站可以实现3站直达江北核心区（南京工业大学站），10站快速到达奥体中心、河西中部。 未来还能与已经通车的1号线、2号线、规划中的11号线、13号线、15号线和17号线等6条线路进行站内换乘，到达南京各个城区。 目前10号线二期、三期正在规划中。二期沿线将来可到达南部新城核心区、新街口中央区、雨花城区、以及栖霞、江宁等区域；三期西延至科工园板块，是南京长江南、北之间一条非常重要的城市轨道。

公共交通：周边有10余条公交线路，距离雨山路地铁站公交站台直线距离140m，有400路；402路；513路；601路；419路等出行选择，可以到达市民广场、高旺小学、江浦客运站、五里桥立交等周边区域，十分便利。

自驾：从龙湖天曜自驾出发，通过雨山路，转入浦口大道将别快速路，直达江北新区、六合区城中。 通过雨山路转入江新大道，到达长江五桥（江心洲长江大桥），距离项目仅1公里左右，双向六车道，（免费）直通河西中部江山大街，到达河西儿童医院、保利大剧院，青奥双塔，金融城等区域。 这两条交通主干道车流较大，出行应避开早晚上班高峰期。

【周边配套】

教育配套：周边规划的教育资源距离项目仅一路之隔，为北花园路小学及中学，规划36班小学、24班初中，在建中，具体交付时间暂未公布，未来计划将引进公办学校。

医疗配套：距离项目约5公里范围内有浦口区中医院、江苏省中医院江北分院、江苏省人民医院浦口分院、鼓楼医院江北分院（运营中），通过长江五桥，还可共享河西板块医疗资源，例如河西儿童医院、明基医院等。同时板块内规划还有一所质子重离子医院，目前正在落位中。

商业配套：龙湖天曜自身配建有约17万方的龙湖天街商业街区，目前已经开始动工。 北侧有在建的浦口虹悦城，距离项目约3.2公里；西南侧有在建的浦口交建商业综合体。未来家门口就可以逛街购物，休闲娱乐，满足日常生活的基本需求。

公园配套：龙湖天曜项目北侧规划有兰溪-银雀湖公园，步行即可到达。周边5公里以内有1个森林公园：老山国家森林公园，直线距离约5公里左右。 5个休闲公园：求雨山文化公园，凤凰山公园、珍珠泉公园、佛手湖公园，均在5公里范围以内，非常宜居的生活环境。

位于地铁口的洋房产品，客群大部分是在河西、雨花等区域上班的人，改善自住偏多。

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