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乐居楼盘测评系列 测评师：何莉莉

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

【评测师点评楼盘】

地处江北科学城，由金地、越秀、碧桂园共同打造，建筑面积约89㎡/105㎡精装三房。

【项目亮点】

1、区域有约85万方V-Park中央公园，自带约2.6万㎡商业街区，区域教育、产业资源均已落地。

2、360°玩呗系统，设计有奔跑、攀登、乐玩、科普等空间，包含了全龄段人群的居住需求。

3、外立面采用褐色为主色调，新褐石红砖建筑设计、大面积窗墙比等结合。偏刚需，低总价，约200万左右起。

【价格分析】

时代艺境前期开盘，销许均价22021元/㎡。周边新房有龙湖三千庭，销许均价约21044-21166元/㎡；水沐云筑，销许均价21583-21925元/㎡，均价相差不大。从市场看，时代艺境位于江北科学城，产业方面，已入驻江北科学城的名企有台积电、清华紫光、华为、百度等，科学城重点发展集成电路、新能源汽车等战略性新兴产业，预计到2025年，集成电路产业企业总数超600家，产业人才突破2万人。从2021年9月南京的第二次集中土拍来看，南京共挂地53幅，其中出让土地最多的当属江北科学城，有G99地块、G100地块、G101地块、G102地块，包含4幅宅地和1幅商住混合用地，距离时代艺境仅约1.2公里，毛坯限价24500元/㎡，预估精装房达到26500元/㎡，时代艺境前期拿地毛坯限价20000元/㎡，精装限价22000元/㎡，限价拉涨4500元/㎡。

【楼盘规划】

时代艺境规划打造7栋26层高层住宅，产品面积约89㎡和105㎡三房户型，公园、街区、住宅为一体的公园街区融合体。容积率2.5，绿化率35%，总户数884户，车位1139个，车位比1:1.29，住宅年限70年，物业公司为上海金地物业服务有限公司南京分公司。

时代艺境紧邻地铁S3号线兰花塘站，与11号线（规划中），双地铁交汇，4站直达河西南，串联江南/江北；5条过江通道，城市快速路；自带约2.6万㎡商业，旁边规划幼儿园、小学、初中，紧邻V-park中央公园等。

外立面采用红砖褐石风情建筑，将古典与现代元素融合。针对本项目的客群年轻化的特点，示范区打造了内容丰富的“潮玩市集”。访客进入示范区后，直接面对的是花艺区、糖果店、电玩区等街区中，比较有新意。

【楼盘基础信息】

1、打造7栋26层高层住宅

2、容积率2.5，绿化率35%

3、车位1139个，车位比1:1.29

【户型分析】

89平米户型-三居室-建面约89㎡

建筑面积约 89 ㎡     三房两厅一卫      格局方正，三开间朝南，南北通透，采光好；客厅与卧室采用连通双阳台，南向主卧带飘窗；客餐厅与厨房在一条动线上，保障室内动静分离。

105平米户型-三居室-建面约105㎡

建筑面积约105 ㎡   三房两厅两卫    三开间朝南，南北通透，采光良好；客厅与卧室采用连通双阳台设计，宽敞舒适；客厅、餐厅、厨房串联，动静分离让空间的互动更强；套房式主卧，衣帽间和独立卫浴，干湿分离。

【样板房细节】

全系精装交付，带有中央空调和新风系统，采用科勒、摩恩、施耐德、爱迪士等装修品牌。

定制版的升级装修包可供选择，有5大体系12项超值升级，墙纸交付、增加了玄关柜、阳台洗衣柜和主卧的大衣柜、中央空调升级为日立品牌，卫生间马桶升级为智能马桶盖（1户1个）等装修升级细节。

【交通出行】

轨道交通：紧邻地铁S3号线兰花塘站，4站直达河西南；以及换乘王11号线（规划中），建成通车后可与S3号线在马骡圩站换乘，6站直达江北核心区，贯穿江北，长江五桥与河西无缝对接。

公共交通：紧邻山峰路兰花塘路公交站，老公山公交站，距离约250米内，可乘坐429路（外圈、内圈）、403路，可到达紫峰研创中心，雨润集团，琼花湖公园，兰花塘地铁站等。浦乌中路双峰路公交站，距离约550米，可乘坐612路，684路，410路，到达江浦、江北核心区沿途各区域。

自驾：紧邻南京绕城公路，自驾出发，可通过浦乌路，进入346国道，到达江浦居住中心，核心区商圈；同时，可连接长江五桥、长江三桥，开车到河西南车程约30分钟，出行需避开早晚上班出行高峰期。

【周边配套】

教育配套：在教育配套方面，有苏杰学校，书人实验学校，规划中的金惠路学校，教育氛围浓厚；社区周边还有幼儿园、小学、初中等多个教育规划用地，教育资源丰富。

医疗配套：医疗资源有桥林街道社区服务中心，桥林新城医院（规划），仁爱医院（布局）等，其中桥林社区卫生服务中心将与明基医院合作。目前以社区医院为主，缺少大型医疗资源。

商业配套：时代艺境自带约2.6万㎡乐享生活商业街区“时代星天地”，以及丝兰湖商业中心（试运营）等，可以满足基本的购物需求。

公园配套：区域内有占地面积约85万方V-Park中央公园，集生态、游览、休闲、娱乐、健身于一体。丝兰湖公园（已开业）、市政公园、琼花湖公园。还规划有石碛河景观带中心地带，10大景观广场，包含空中长廊、亲子沙滩、石碛图书馆等空间，生态环境宜居。

从户型面积段来看，该项目还是偏向于刚需以及投资等买房人群，小户型、总价低。

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