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乐居楼盘测评系列 测评师：何莉莉

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

【评测师点评楼盘】

位于雨花台区赛虹桥板块，由上铁地产在南京打造的首个项目，拟建9栋26-33层住宅和1栋商业。

【项目亮点】

1、淮风晓月既位于城市中心之上，是南京中心地段与城市资源的聚合，未来不可复制。

2、一路之隔就是40万方的虹悦城；周边有地铁1号线、2号线；并且项目3公里范围内拥有多家三甲医院。

3、上铁地产，房地产开发一级资质，实力非常雄厚。建筑整体风貌为现代古典风格，稳重大方。

【价格分析】

赛虹桥G68地块，是板块内首幅“双限”地块，上铁以37亿底价拿下，成交楼面价25646元/㎡，毛坯限价4.1万/㎡，全装修限价4.3万/㎡。加上升级装修包，精装价格预计在4.5-4.6万/㎡左右 （具体以正式公布为准）。上铁淮风晓月也是目前赛虹桥板块内唯一的新盘。在项目周边有两家新盘很受欢迎，包括已收官的花语江南和小行的仁恒城市星光，其中花语江南收官销许价为43260-45659元/㎡；仁恒城市星光上次开盘价为44367-44759元/㎡。与周边二手房相比，有凤凰和美、亚东国际公寓和禹洲吉庆里等，目前二手房价在4万-5.4万/㎡左右。赛虹桥板块新房断供，作为板块内唯一的新盘，上铁淮风晓月精装修预计约4.6万/㎡，周边的二手房价最高已经卖到5.5万/㎡，价格相差1万，有极大诱惑力。此外，淮风晓月紧靠河西，目前河西新房非常少，摇号困难，且新房价格卖到6万/㎡。相信淮风晓月一定会吸引众多河西外溢的买房需求。作为新街口、河西、南部新城三大CBD中核，项目后期的需求和价格潜力将不容小觑。 

【楼盘规划】

上铁淮风晓月占地面积约5.15万方，共计9栋26-33F的高层住宅和1栋商业，精装交付，户型建筑面积约110㎡、137㎡。容积率约2.8，绿化率较高，约35%。

淮风晓月位于雨花台区赛虹桥板块，是中铁地产在南京打造的首个纯商品房项目，毛坯限价4.1万/㎡，后期加上装修包，预计精装修价格约4.6万/㎡。项目窗墙比很大，外立面采用局部铝板外墙+真石漆涂料+局部石材外墙打造，品质感十足。小区人车分离，主入口采用浅米黄色+ 灰色的色彩搭配，稳重大方，简洁优雅。

在景观布局方面，在小区入口处，设置层叠的水幕，水景后是铁艺镂空景墙，小区名称与铁艺山水装饰在景墙上，艺术感十足；此外小区次主轴景观道上，设置廊架、多级水景与绿化组合，同时设置儿童游乐天地、自在天地、列植乔木轴线景观以及老年活动场地，最大程度满足业主对园林景观的需求。

【楼盘基础信息】

1、占地面积约5.15万方

2、共计9栋26-33F的高层住宅和1栋商业

3、容积率约2.8，绿化率较高，约35%。

【户型分析】

137㎡户型-四居室-建面约137㎡

淮风晓月推出了110㎡、137㎡两种主力户型，精装修，3房和4房配置，可以满足首次置业到改善置业的需求。

建面约137㎡的四房两厅两卫，整个户型动静分离，户型方正，空间开阔。这个户型最大的亮点，将餐厅、客厅、厨房、阳台空间融为一体，形成了一个大尺度空间，客厅连接约6.7米双开间阳台，给予家庭成员充足且多样的社交场景。此外，该户型也做到了主卧设计独立卫浴和定制衣帽间，既有品质感，也有私密性。

【交通出行】

轨道交通：淮风晓月靠近地铁1号线中华门站，另外地铁S2号线（原地铁8号线，规划中），距离项目仅约300米，建成后，业主出行的便捷度都大幅提高。

公共交通：周边500米范围内有多个公交站点，还有136路、21路、113路等多条公交路线。也可乘坐85路前往奥体中心东门、河西大街；110路前往紫晶明珠、兴隆大街等地。

自驾：自驾出行的话，淮风晓月可以说非常方便。应天大街、梦都大街快速到达河西和城东；软件大道、绕城高速直接连接南站和江宁。凤台南路、雨花西路、机场高速不仅可以通达主城和河西，而且可以快速连接出城主干道，开车畅行无忧。 

【周边配套】

教育配套：淮风晓月一期地块南侧规划一所30班公办小学，周边还规划了一所公办初中教育用地（目前学校未定，具体等教育局通知）。此外，周边已交付小区学区划分为雨花实小，同时距离项目仅约1km处为在运营的南京实验学校（南京一中分校）。

医疗配套：淮风晓月3公里范围内拥有多家三甲医院：市第一医院、省第二中医院、明基医院、儿童医院河西分院、市妇幼、省人民医院等，医疗资源优越。其中，江苏省人民医院，又名南京医科大学第一附属医院、江苏省红十字医院，是一所综合型三级甲等医院。在2018年，被国家卫健委公布为首批肿瘤多学科诊疗试点医院。

商业配套：淮风晓月北侧就是40万方商业综合体虹悦城，板块有大型商业综合体虹悦城，旁边还有一个大型的苏果社区商店，下面底商药店、熟食、菜场等，休闲购物一应俱全。此外，项目位居新街口老城区和河西新城区中心地带，可以快速到达河西商圈、新街口商圈，包含金鹰世界、万达广场、德基、中央商场、新百等。平时逛街购物，约见好友等非常方便。

公园配套：周边5km范围内有莫愁湖公园、菊花台公园、白鹭中央公园等地，都是家人散步、锻炼的好去处。

户型面积约110㎡、137㎡，三房起步，适合周边地区的刚改、改善人群。

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