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乐居楼盘测评系列 测评师：吴晶

在做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。

【评测师点评楼盘】

位于正方新城板块，由旭辉集团、新城控股、天安中国三强联合，打造9栋25-27F高层住宅。

【项目亮点】

1、主要设计有偏向青年的活动空间；亲子游戏空间、专属婴儿车位等儿童成长板块，以及康体乐园中老年板块。

2、社区内部有智能人车出入系统、智能生活辅助系统、智能社区安防系统等三大智慧系统，便捷有保障。

3、首付3成起，约70万左右，楼盘基本户型以刚需小面积为主，相比其他板块价格较亲民。

【价格分析】

上宸云际项目毛坯限价24100元/㎡，目前销许均价约26561元/㎡，没有装修包，户型全系双开间阳台设计，首付3成起，最低上车门槛约70万左右，对刚需群体非常友好。周边新房相比，相差不大，目前旁边的玖华府，预计打造9栋高层住宅，将由龙光和杭州滨江联合开发，龙光操盘，最高毛坯限价2.42万/㎡；绿地理想城前期开盘均价约23133元/㎡，住宅毛坯交付；山语春风前期开盘均价21852-22112元/㎡，有升级装修包；荣盛隽峰雅苑前期开盘均价约23000元/㎡；联发云启前期开盘均价约23540元/㎡。与二手房相比，目前周边二手房较少，多为产业园和科技，可参考意义不大，新房供给较多，是置业热门的板块。正方新城板块内的楼盘基本户型刚需小面积为主，3成首付，均价也相对其他板块较亲民。目前在建和待出让地块也较多，未来这些地块全部建成后，人气将进一步提升，各项配套同时也能有所升级。另外，机场二通道未来通车后，正方新城便能快速与河西、软件谷等板块联通，能有效承接河西、雨花等板块的刚需外溢。

区域内在售新盘价格相差不大，以刚需为主。

【楼盘规划】

上宸云际规划总建筑面积约15.8万平方米，地上建筑面积约11.6万平方米，拟建9栋高层住宅及相关配套设施，户型面积约89-121㎡全龄段，精装修，绿化率30%，容积率2.5，总户数1174户，物业为旭辉物业。

现代风格，公建化立面+玻璃幕墙，搭配简单建筑线条勾勒，顶部采用艺术化设计格调。景观设计文化核心圈、生活核心圈2大核心，包括全龄乐享区、林下会客区、入户礼仪区、中心休闲绿茵、书屋、户外音吧、十二星座夜光跑道等，以及“无触通行“智能泊车体系，无论多晚回家，园灯都会照明。

2021年2月24日，正方新城G03地块开拍仅57秒就竞价26轮，被旭辉以15.3亿元竞得，成交楼面价13199.7元/㎡，毛坯限价24100元/㎡，预计将分为4次开盘。

【楼盘基础信息】

1、项目占地约4.6万方，预计建造9栋高层。

2、项目容积率较低，整体舒适度较高

3、小区内部景观规划完善，绿化率达30%。

【户型分析】

89㎡户型-三居室-建面约89㎡

上宸云际推出了89㎡、101㎡、121㎡三种户型，精装修，3房和4房配置，可以满足首次置业到改善置业的需求。

建筑面积约89㎡户型 三室两厅一卫  户型比较方正，三开间朝南，采光好；打造了双开间阳台设计，互借空间，动静分离；卫浴干湿分离设计，主卧宽敞，卧室均带飘窗，满足日常的储物和休闲需求。

建筑面积约101㎡户型  三室两厅两卫   三开间朝南，采光好；南向双阳台，互借空间，动静分离；主卧套房设计，南北通透，独立卫浴；餐客厅一体化设计；L型厨房，两卫设计，干湿分离，也非常实用。

建筑面积约121㎡户型   四室两厅两卫  四开间朝南，通风采光都比较好；南向双阳台，活动空间充足，动静分离；大开间短进深，全明户型南北通透，适合改善需求的家庭。

【样板房细节】

上宸云际采用精装修设计，无精装包。三大全屋系统——中央空调、地暖系统、新风系统。室内通高门、全尺寸出风口等。

7大装修配置品牌：杜拉维特、高仪、威能、西蒙、海尔、方太、书香门第等，2大温控系统：海尔中央空调+威能地暖系统，双重温控，配备全球豪宅专属的杜拉维特洁具。

【交通出行】

轨道交通：交通方面，约300米可达S1号线正方中路地铁站，快速通达南京南站，紧邻正方中路、将军大道，距离秣陵互通高速出入口约800米，出行便捷！另外，未来地铁5号线的南延线(预计2023年建成)将直接延伸到正方新城软件园，出行便捷度再升级。

公共交通：周边有多条公交线路，正方中路客运站，距项目276米，停靠877路，878路；正方中路站，停靠线路有864路，890路，877路，878路，879路，距离项目约320米；可以到达凤仪街，东善桥小学，胜家桥，石塘、银杏湖大道，桂谷，正方中路地铁站，吉印大道地铁站等，以及江宁各个区域。

自驾：自驾出发，通过将军大道，转入正方中路，可达砂之船奥莱（规划中），以及周边的超市和菜场等、百家湖金鹰天地广场、景枫KINGMO以及太阳城等；转入宁宣高速，可直达南京南站和禄口机场，出行基本比较顺畅，但是注意避开早晚上班高峰期，有堵车风险。

【周边配套】

教育配套：与目前规划的幼儿园、小学为邻。区域内还有银城幼儿园、以及在建的拉萨路小学江宁分校，上宸云际未来也会同期交付一所幼儿园。

医疗配套：医疗配套上主要以社区卫生服务站为主，缺乏大型的综合性医院。区域内目前有南京同仁医院，距离项目约6公里；江宁妇幼已在设计招标阶段，自驾达到也很方便。

商业配套：商业方面，项目自带社区商业，步行300米即到达绿地理想城1.2万方商业街区，一路之隔规划多宗商业用地，砂之船奥莱，以及5公里生活辐射圈涵盖百家湖金鹰天地广场、景枫KINGMO以及太阳城等。产业方面，目前江苏软件园内及其周边已汇集了中兴、微软、腾讯、中国电信、IBM、HP等众多高科技产业。

公园配套：周边公园较多，环境比较好，紧邻上秦淮湿地公园，牛首山森林公园，还可以漫步江宁爱情隧道、大塘金香草谷等城市景观资源，可以周末自驾游玩。 

配套点评：目前周边配套的完善还需一段时间

面积89-121㎡全龄段，轻改善产品，客群多为江宁本地，定位90年左右青年。

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