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乐居楼盘测评系列 测评师：何莉莉

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

【评测师点评楼盘】

山语隽府由华侨城和路劲联合开发，欢乐谷旁，8-11层低密山景学府低密度多层，居住舒适。

【项目亮点】

1、项目位于紫东新区欢乐谷板块，欢乐谷、玛雅海滩水公园都已经开园，紫东新区的“网红地”。

2、山语隽府由华侨城和路劲联合开发，路劲操盘。8-11层低密山景学府低密度多层，居住更加舒适。

3、低密度项目，得房率高，同样面积的户型，山语隽府的实际使用面积将高出其他楼盘。

【价格分析】

山语隽府位于栖霞山板块，由华侨城、路劲联合打造，为路劲首个山语系产品。项目于2020年6月首次开盘，当时均价为26313-26471元/㎡。山语隽府目前还有房源在售，户型建筑面积为80、85、117、133㎡，整体均价27000元/㎡。与板块内新房相差不大。区域内暂无二手房。根据最小户型80㎡，总价约216万，首付约65万起就能买到。相对于4km外的仙林湖片区来说比较有优势，目前仙林湖区域房价已突破4万大关，新房首付要求5成，洋房均价已经卖到3.6万/㎡。对于预算有限的年轻人来说，低总价、首付3成、纯洋房还是值得关注的。从教育配套来看，拥有学区保障，该板块的南外仙林分校华侨小学、中学已正式签约，其中小学部已经开学。从商业来看，项目靠近仙林大学城的栖霞山片区，可以享受金鹰湖滨天地、万达茂等大型综合体商圈的商业配套。值得注意的是，相比南京其他板块，此区域作为文旅板块优势明显。形成聚集城市活力的水上旅游枢纽门户，板块价值进一步提升。综上，对于均价2.6-2.8万/平的刚需板块来说，栖霞山若地铁开通，板块潜力是有的，但利好兑现可能还需三五年，整体上增值空间较大，保值性也较大。

【楼盘规划】

山语隽府项目由华侨城和路劲联合开发，路劲操盘，项目总建筑面积约6.6万㎡，打造11栋8-11层低密山景学府低密度多层，其中2栋8层、9栋11层，得房率80-86%，容积率约1.7。共计702户，车位数743个，车位比1:1.06。

项目位低密度住区，楼栋之间的间隔足够大，相互之间都不会影响采光和通风，并且，由于靠近栖霞山，高楼层的业主还能够享受到山景资源，整体的居住舒适度很高。

【楼盘基础信息】

1、项目总建筑面积约6.6万㎡，共计702户

2、打造11栋8-11层低密山景学府低密度多层，其中2栋8层、9栋11层

3、得房率80-86%，容积率约1.7

【户型分析】

B户型-三居室-建面约89㎡

建面约88㎡户型却打造成三房两厅两卫的设计，布局功能合理，南北通透，且做到了三开间朝南，厨房、卫生间等功能区均带有独立采光源，通风效果和采光效果都很好。此外，88平做到双卫设计，主卧自带卫生间，提升业主的居住舒适度和私密性。

【样板房细节】

装修选用了摩恩（或同品牌）、科勒 （或同品牌） 、方太 （或同品牌） 等众多知名品牌，配备中央空调、地暖、新风三大件，还搭配有报警按钮、密码锁、可视对讲、卫浴柜地台等多种人性化细节。

建面约117㎡户型实景图：

【交通出行】

轨道交通：与地铁4号线延线仙林湖站直线距离仅约400m，步行5分钟即可乘坐，可直达江苏宁总部、鸡鸣寺、鼓楼站；可换乘3号线，到达南京站、南京南站等处。去年动工的地铁6号线由南京南站开往栖霞山，未来去南站换乘高铁也非常方便，后期还有规划中的S5号线，S5作为宁扬城际的一部分，起于扬州火车站，止于南京地铁2号线终点经天路站，并与南京地铁4号线在仙林湖站、白象街站换乘。总的来看，在轨道交通上地铁6号线（建设中）、4号线北延（规划中）、S5号线（规划中）三轨交汇。

公共交通：周边有多条公交线路，距离公交站欢乐大道南站约600米，步行8分钟即可到达，可乘坐328路定时巴士、344路出行，328路从经天路地铁南站途径仙林湖路北站、中国智谷站，一直到欢乐谷总站。344路可到达栖霞山，欢乐谷总站。

自驾：自驾线路，可通过玄武大道、栖霞大道和规划中的滨江大道三条东西向主干道快速通往市中心，南北向的天佑路2021年10月份通车后，5分钟直达万达茂。周边还有绕城高速、312国道、栖霞大道等快速路，实现多维立体同行。与此同时，门口的欢乐大道，往北连接栖霞大道，往南连接南京绕城直达南京南站、往西可连接沪蓉高速直达新街口。

【周边配套】

教育配套：临近公办仙林南外小学初中，西侧规划四块教育用地，仙林大学城等12所高等学府。

医疗配套：临近社区医院，可满足一般的就医需求。目前仙林片区已有三甲综合医院泰康鼓楼医院投入使用，此外距离在建的江苏省中医院仙林分院直线距离约4km，驾车约15分钟可到达，预计最快今年交付投入使用。

商业配套：周边还有众多大型文旅IP，全国第八座欢乐谷主题公园、玛雅水上公园、全国收个内河综合型邮轮母港、栖霞山非遗文创小镇等。除此之外，周边有3大商圈环伺，区域包含仙林湖商圈、欢乐谷商圈和规划中的国际邮轮母港商圈，满足一站式购物需求。距离在建的南京万达茂直线距离约4公里，周边还有好又多超市、苏果超市、世纪华联超市等，满足日常生活所需，方便快捷。

公园配套：西侧紧临国家4A级景区栖霞山，直线距离约1.2km，距离峨眉山直线距离约658米，不失为饭后散步的好去处，周围还有官窑山、李家山等山体公园环绕。

户型建面约80—117㎡，总价210万起，主打刚需小户型，适合周边地区的刚需、刚改客群。

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