正文

11月21日,南京市规划和自然资源局发布国有土地使用权挂牌出让公告南京市本级挂[2022]年宁出第09号,共推出15幅地块,用地总面积约48.6公顷,出让起始价总额约为56.3亿元;出让地块分布城东马群、仙林湖、六合、溧水、高淳等区域,主要集中于六合、溧水、高淳等远郊非核心板块,本批次地块限时竞价时间为12月20日上午9:30开始。

1

地块主体分析

1.1

地块信息

地块名称:NO.溧水2022G15溧水区永阳街道秦淮大道以西、交通路以北地块

地块四至:东至秦淮大道,南至交通路,西至致远路,北至现状

出让面积:24692.21㎡  

规划用地性质:商住用地

综合容积率:2.3

起拍总价:2.96亿元

最高限价:3.36亿元

起拍楼面价:5212元/㎡

最高楼面限价:5916元/㎡

规划条件:用地性质为Rb商住混合用地,容积率2.3,建筑高度≤60(m),建筑密度≤35,绿地率≥30;商业办公建筑占地块地上总建筑面积不得小于10%,且不得高于20%,地块内不得配建公寓;配建不少于地上建筑总面积4%的社区党群服务用房。

1.2

周边配套

地块位于溧水区城中板块,地理区位较好,周边商业、交通、教育、医疗等生活配套完善,居住生活氛围浓厚,教育及景观为地块配套短板,尚有一定提升空间。

交通:周边公共及道路交通较为便利,地块紧邻S7号线溧水站,与溧水汽车客运站一路之隔,东侧临近溧水南北主干道秦淮大道,可快速通达溧水城南城北,南侧临近交通路,为溧水东西向主干道,东西分别接入长深、宁宣高速,可快速连接南京主城。

商业:周边商业配套齐全,地块周边2公里内有海乐城(溧水主城受欢迎度较高的综合性购物广场)、五洲星世纪商贸城(家具建材中心)、天利广场、通济街商业广场等大型生活购物广场。

教育:周边教育资源完善,地块周边有溧水区实验幼儿园、溧水凯斯幼儿园、溧水区文昌小学、溧水第一初级中学、溧水区第三高级中学,周边教育涵盖幼儿园到高中较为完善,但整体教育水平有待提高。

医疗:周边医疗资源完善,地块东侧1公里左右有溧水中医院(集医疗、教学、科研、康复于一体的综合性三级中医医院)、溧水区去妇幼保健院。

景观:区域景观资源以市政绿地、小型市民公园为主,无大型景观资源。

2

市场分析

2.1

土地市场

 溧水城中板块近5年有7块涉宅用地供应,全部成交,无土地流拍;土地供销集中在2020年,当年成交5幅涉宅地块,2020年上半年之前,土地市场热度较高,楼面价在6800-7200元/㎡,溢价率在30%左右,2020年下半年至今土地市场急剧降温,地块均已底价成交,楼面价下跌到6000元/㎡左右;板块最近一次涉宅土地成交是2021年9月26日,地块被创维以底价竞得,楼面价5973元/㎡。

2.2

商品房市场

 从2021年1月至今的销售数据来看,板块商品住宅市场整体供大于求,供求比1.33;板块供销集中在21年下半年,近一年受整体市场下滑影响,溧水等远郊板块市场下滑尤为明显,板块新房市场供销量大幅萎缩,成交均价呈波动下跌趋势,主力成交价在13000-14000元/㎡。

2.3

竞品分析

目前板块主力在售竞品港龙天利棠玥府、礼樾云居、熹樾、中交锦合4个项目,创维文悦府1个待上市项目,以及恒大悦龙台项目(停工停售)。

港龙天利棠玥府规划打造8栋17-18层中高层住宅,项目总住宅体量5.5万方,目前已推出6幢楼,剩余2幢待推,存量3.25万方;

礼樾云居规划打造13栋17层中高层住宅,项目总住宅体量9.31万方,目前已推出所有楼栋,存量0.9万方;

熹樾规划打造18栋8-27层住宅,项目总住宅体量14.7万方,目前已推出14幢楼,剩余4幢待推,存量7.93万方;

中交锦合规划打造10栋11-26层住宅,项目总住宅体量9.91万方,目前已推出8幢楼,剩余2幢待推,存量6.35万方;

创维文悦府规划打造11栋17-18层中高层住宅,项目总住宅体量9.36万方,预计将于本月(12月)迎来首开。

板块整体广义库存27.79万方,库存量较大,叠加目前市场持续低迷,存在一定去化风险。

3

土地初步预判

3.1

价值预判

NO.溧水2022G15地块位于溧水城中,紧邻S7号线溧水站,交通便利,周边商业、医疗、教育等各项生活配套齐全,但地块小区位一般,处于城中与城北开发区交界处,一定程度上影响土地价值。

3.2

产品预判

NO.溧水2022G15地块综合容积率2.3,为商住地块,建筑限高60m,结合地块本体及周边竞品市场情况,建议项目打造18F左右中高层产品,面积段以89-120㎡为主力户型产品,满足周边首置首改需求;商业可结合地铁出口打造中小型商业盒子,主要服务项目周边2公里以内消费人群,以及地铁沿线消费人群。