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从首批次的触顶热火，到后续的热冷分化，再到取消限价、优质地块托底认领，随着2023年迈入倒计时，南京土地市场又走过了不平凡的一年……

整体来看，2023年南京土拍市场略有高开低走之势，开局势头很猛，后续几批次仅靠单宗地块撑场，更甚至有开局就收场的全员闷声“一轮游”。

买房君统计，南京共有9轮集中供地进行招拍挂，成功出让涉宅地块100宗，成交金额1108亿！

而今年土地市场的变化，也对明年的楼市走向有必然的影响……

1、2023年涉宅土地成交1108亿，同比降15.3%

整体来看，近5年南京土地市场的战绩。2019年，南京涉宅用地出让，117宗涉宅地块，全年卖地约1527亿。

2020年，涉宅用地136幅，总价1889.17亿，加上商业、商办等用地，总额冲破2000亿大关，超越北京跻身全国“卖地第四城”。

2021年南京全市共卖出157幅涉宅地块，成交总金额超2015亿元，有16幅地块的楼面价达到30000元/㎡以上。

2022年成功出让104宗涉宅地块，累计出让金额约1308亿；成功出让的104宗地块中，底价成交的达到84幅，占比约77.8%；摇号地块9幅，占比约8.6%。

2023年，100宗涉宅地块，成交总额超1108亿。在成交金额上，同比去年下降15.3%。

无论是土地成交总金额还是成交幅数，2023年南京土拍市场均不及前两年。

2、冷热分化：13宗地块触顶摇号，82宗底价成交

 冷热分化，仍然贯穿了整个2023年南京土地市场。 

2023年南京九批次土拍中，首批次有4宗地块触顶摇号，3宗出现溢价；二批次也有3宗地块进入摇号环节，2宗溢价成交；4、5批次均有2宗地块触顶摇号，6、7批次市场延续冷热分化，仅单宗地块撑场；在8批次地块土地竞价规则进行调整，不再设置最高限价。但8批次全部底价成交，收官的9批次仅1宗地块出现溢价。

整体来看，全年摇号比例13%，底价成交比例82%，溢价成交比例6%。

值得关注的是，据金刚石数据统计，进入摇号阶段的13宗地块中，最热的为百家湖象屿G16，参拍房企达到了32家，中签率低至3%；此外，河西中绿城G55、河西南伟星G03及河西中中建八局G42，参拍房企数量也达到了27、22、21家。

整体来看，市场冷热两级分化的原因，除了地块自身条件的影响以外，市场复苏力度不及预期，以及有补仓需求的房企在年初就率先积极拿地，后续拿地需求减弱均有影响。

3、国央企霸榜，保利成2023土拍大赢家

从拿地金额TOP15房企来看，也可以看出央国企的拿地主力地位以及雄厚的资金实力。

今年南京拿地金额TOP15房企基本是央国企“霸榜”。其中保利发展拿下7宗地块，总金额105.12亿，成南京土拍的大赢家。

中海和绿城位居二三，拿地金额为74.3亿和69亿。 

在拿地数量上，除了保利7宗（其含扬子国投联合拿地4宗）霸榜外，溧水城建各7宗，润科和六合新城各5宗，六合国资4宗，南京交通集团、中建八局、江北新区建设投资、六合市政公用、棠盛置业及南京北联建设等房企分别3宗；中海地产、 南京新居建设集团等房企2宗，其他房企1宗均为托底成交。值得一提的是，南京2023年拿地房企中，民企拿地可谓是寥寥无几，有超八成是国央企及城投托底。

4、16盘已亮相，“爆款”压迫感已在路上

当然，在今年土拍后，还有一个现场特别明显。不少开发商是真的卷，在2022年普遍保持在拿地6个月后上市销售周期，但今年不少开发商拿地半月后就出规划，甚至于3个月左右就开盘卖房了，玩命抢跑打通现金流。

买房君统发现，有16宗年内出让的地块，已陆续亮相。其中，保利招商·文璟和颂、伟星长江之歌、中海江湾境、中粮悦著·九章、朗拾|雨核、朗拾二期、招商璀璨璟园、保利博雅和著、建发璞云、象屿华发·铂萃云湾、金地都会峯范、保利国贸璟上和越秀天和共13盘已入市开卖，保利荷雨臻悦、联发华发嘉和华府和观云润府三大新秀也即将入市。

以上项目也基本是所在板块的看点所在，伟星长江之歌的顶奢、建发璞云的宋风、小行朗拾和雨核朗拾、招商璀璨璟园等盘的热火，都是2023年楼市中浓墨重彩的存在。

与之相左的则是，一些托底地块动作相对缓慢。买房君统计发现，84宗节点尚不明确的地块，除了部分处在江核优质版图内，多数地块为非核心板块，明年能否入市也是个未知数。且买房君发现，不少区域现在新房量积压，但去化困难，这对新地块的入市节奏明显会产生一定影响，关于2024楼市的第一重“压迫感”逼近了。

第二重“压迫感”则是来自于新“卷王”，绿城华发G55和中海G53规划一亮相，直接引发了整个南京楼市的动荡，加上中建河西中G42参战，2024或进入南京顶豪史上最卷时代。

“空中挑高”大平层的跃墅产品、 约20000㎡围合式中央景观花园、楼栋首层全架空等多个重磅级关键词对于在售顶豪项目来说，“压迫感”正在不断逼近……

此外，江心洲G54、能建城发幕府山G21等项目也是关注度颇高，几个“爆款”都在悄然而至的路上……