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  今日（1月15日），南京迎来2020年首场土拍！

  此次推出的是南部新城G107地块、麒麟G108地块！2幅地块出让总面积超12.6万方，起拍总价49.75亿。网传G107地块吸引了20家房企报名，如大名城、中海、保利、南京建发、金地、正荣、招商、中梁、金茂、华发、龙湖、旭辉等！看来今天的土拍竞争会比较激烈。

  土拍亮点：

  1、经过72轮竞价，南部新城G107地块被南京金基东南置业有限公司（金基）斩获，总价34.3亿元，成交楼面价31149元/㎡，溢价率26.1%。

  2、经过1轮竞价，麒麟G108地块被南京星绘恒企业管理有限公司斩获，总价22.55亿元，成交楼面价9064元/㎡。

  城南

  1.楼面价31149元/㎡！金基斩获南部新城G107地块

  土拍结果：

  经过72轮竞价，南部新城G107地块被南京金基东南置业有限公司（金基）斩获，总价34.3亿元，成交楼面价31149元/㎡，溢价率26.1%。

  南部新城G107地块

  地块名称：秦淮区红花街道南部新城怡居东路以北地块

  地块四至：东至国际路，南至怡居东路（规划），西至响水河，北至红花路（规划）。

  总用地面积：39327.44㎡

  出让面积：39327.44㎡

  出让年限：70年

  规划用地性质：R2二类居住用地

  容积率：1.01≤Far≤2.8

  起拍总价：27.2亿

  最高限价：39.4亿元

  起拍楼面价：24701元/㎡

  最高楼面限价：35780元/㎡

  ▲G107地块位置图

  NO.2019G107地块出让条件

  （1）该地块不接受联合竞买。

  （2）项目须全部采用以可再生能源作为系统冷热源的集中空调方式。

  （3）地块要求装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付, 不享受容积率奖励政策。

  （4）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交南部新城开发建设管委会。

  南部新城G107地块土地解读

  目前南部新城是主城范围内少有的可供大片开发的处女地，2017年、2018年共出让了两块商办用地，没有什么水花。但是，2019年片区内出让了6块土地，其中涉宅地块有4幅，引起了广泛关注。

  而南部新城G107地块位于大校场片区，在2019年11月22日发布的第八批预公告中也曾亮相，更是南部新城核心区内难得的纯宅地，未来将解渴片区新房市场。

  △图源水印

  值得一提的是，南部新城G107地块紧邻金茂G32地块。2019年7月初G32地块被金茂以总价51.5亿拍下，楼面价29705元/㎡，南部新城此前长达6年的时间未有宅地供应，相较6年前，地价翻了近4倍。

  目前该地块定名为金基金茂府。据了解，项目将由金基、金茂、建发、新希望4家房企联合开发，预计建设11栋17-32层的高层、小高层住宅楼。其中包含5栋32层、1栋31层、4栋17层（含一栋人才房）以及18层、19层各一栋的纯高层住宅产品。金茂操盘，打造“府”系中高端精装产品。此前资料显示，项目户型面积预计是120㎡起的改善大户型，项目具体售价或将与大名城紫金九号看齐，精装均价超5万/㎡。

  乐居君曾经到金基金茂府踩盘，发现2019年11月，金茂G32地块内部就已经有大型机器进驻，开始进行施工，地块内部也比较平坦，建设难度较小。

  △金基金茂府效果图

  从片区新房市场来看，片区几乎处于房荒状态。此前板块新房房价水平在3.5万/㎡，多盘已经收官。从二手房市场来看，区域内怡居园、明通家园等二手房基本都是老小区，根据安居客的数据来看，这些小区的二手房挂牌均价在3万-3.4万/㎡，而较新的小区，如保利堂悦和复地宴南都最新二手房挂牌价均已超过了4.5万/㎡。

  不管是老小区还是较新的二手房，对比半年前的挂牌均价，都有了2000元/㎡-3000元/㎡的上涨。随着南部新城地块逐步的出让，周围的配套设施也在逐步的完善，如南部新城医疗中心已于2018年底正式投入运营，南外本部、南部新城文化艺术中心、神机营文化中心、能源中心等配套都在有序推进建设之中。可以说片区内的二手房业主心理预期也在普遍上升。

  △截图来源：安居客

  麒麟

  2.楼面价9064元/㎡！南京星绘恒底价斩获麒麟G108地块

  土拍结果：

  经过1轮竞价，麒麟G108地块被南京星绘恒企业管理有限公司斩获，总价22.55亿元，成交楼面价9064元/㎡。

  据小道消息透露，这幅地块将用作五星控股总部并建设五星电器商场，五星总部及旗下孩子王、汇通达、好享购及风投公司整体搬迁，未来商业、住宅、办公全部由仁恒操盘！

  麒麟G108地块

  地块名称：江宁区麒麟高新区运粮河东路以南、光华路以东地块

  地块四至：东北至沧波门南街，东南至现状，西南至光华路，西北至运粮河东路

  总用地面积：95018.11㎡

  出让面积：地上：86683.77㎡，地下：8334.34㎡

  出让年限：住宅70年，商业40年

  规划用地性质：R2二类居住用地，Bb商办混合用地，Rc基层社区中心

  综合容积率：2.87

  起拍总价：22.55亿

  最高限价：32.5亿

  起拍楼面价：9064元/㎡

  最高楼面限价：13064元/㎡

  ▲G108地块位置图

  NO.2019G108地块出让条件：

  （1）该地块不接受联合竞买。

  （2）住宅建筑高度不得低于35米。

  （3）C、D分区可建设酒店式公寓，C、D分区酒店式公寓配建比例不得高于C、D分区地上总建筑面积的30%，且应集中在D分区建设。

  （4）F、G分区地面为城市道路，出让地下空间且应符合市政管线敷设、绿化种植等要求，出让范围为道路路面标高以下-4米至-10米空间，作为停车设施使用，具体以审定的规划设计方案为准。

  （5）C分区可与D分区之间设置一至两处空中连廊，其宽度不超过8米，空中连廊距离路面净空高度不小于9米，层数不超过两层，仅为交通功能，以沁园路中心线为界分别纳入两侧分区计算容积率，不计入分区建筑密度，具体位置及用地范围以审定的规划设计方案为准。

  （6）地块商办项目中，商业占比20%，办公占比50%，办公用房须自持不少于2万平方米，其余商办用房自持年限不少于5年（以竣工验收合格起算），期满后须经麒麟科创园（生态科技城）开发建设管委会书面同意方可销售，且可转让最小单元面积为150平方米。

  （7）E分区为基层社区中心用地，可建设地上总建筑面积为3537.62平方米。具体要求如下：社区卫生服务站，建筑面积不小于300平方米；文化活动室，建筑面积不小于600平方米；体育活动站，建筑面积不小于200平方米；基层社区党群服务中心，建筑面积不小于1000平方米；社区警务室，建筑面积不小于60平方米；居家养老服务站，建筑面积不小于600平方米；公厕，建筑面积不小于60平方米；垃圾收集站，建筑面积不小于80平方米；环卫作息场，建筑面积不小于30平方米；环卫车辆停放场，用地规模不小于250平方米；以上设施中社区卫生服务站、文化活动室、体育活动站、基层社区党群服务中心、社区警务室、居家养老服务站、公厕、垃圾收集站、环卫作息场、环卫车辆党群服务中心共计建筑面积2930平方米，须由麒麟科创园（生态科技城）开发建设管委会出资并委托竞得人建设，建成后移交麒麟科创园（生态科技城）开发建设管委会，所对应土地按划拨方式供应，建设费用须经第三方审计机构确认后由麒麟科创园（生态科技城）开发建设管委会支付给竞得人。

  （8）该地块装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，公共建筑单体预制装配率≥40%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。

  （9）竞得人须在成交后十个工作日内与麒麟科创园（生态科技城）开发建设管委会签订《地块投资发展协议》。

  （10）该地块距离规划地铁8号线较近，建设过程中须按照地铁意见（宁地铁函【2019】406号）执行。

  （11）该地块因建筑业态较多、且有部分自持，出让后可应税务部门要求向税务部门提供各用途及分区的起始价测算说明。

  （12）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交麒麟科创园开发建设委员会。

  麒麟G108地块土地解读

  麒麟G108地块位于麒麟科创园核心区域，地块内部比较平坦，有较多的枯草植被覆盖。该地块紧邻麒麟中央公园，西北面有麒麟有轨电车站点，距离规划中的南京地铁“换乘王”8号线也较近。

  G108地块为商住地块，建筑体量近25万方，包含住宅、商业、办公、社区中心等多种业态且部分商办用房需自持，出让条件较为苛刻，开发门槛较高。

  值得一提的是，麒麟G108地块与大型文化商业综合体荔枝广场仅隔一条运粮河。荔枝广场已于2017年4月8日正式开工，根据乐居君实探发现，项目仍在有条不紊的建设中。根据规划，荔枝广场建筑面积21万m²，由600亩生态IP乐园与大型购物中心组成，集精品酒店、亲子娱乐教育、科技影城、文化美食等为一体，建成后将成为城东单体最大的购物中心。

  △在建的荔枝广场

  麒麟科创园板块区域规划起点同样很高，被定位成江南主城创新驱动的先锋城区，也是南京“具有全球影响力创新名城”的发展核心、集“科学研究、技术研发、产业转化、聚才创业”功能于一体的综合性科技创新平台、融合商业服务、生态休闲、居住生活的复合功能区。

  板块内自2018年2月，东南国立以6.7亿底价拿下G02租赁住房用地后，就再也没有涉宅用地出让。麒麟G108作为时隔两年来首次亮相的涉宅用地自然十分受关注。

  值得一提的是，麒麟G108地块的最高楼面限价13064元/㎡，而距离该地块直线距离约1.4公里处的新保弘领东苑，楼面价22429元/㎡，同时也是前区内地价最高的项目。相距不过3公里的蓝光黑钻公馆，楼面价22353元/㎡。

  另外，板块内目前在售的新房项目均价在约2.6-3万/㎡，被称为麒麟“神盘”的熙悦开盘均价已经突破了3万/㎡的价格红线，新保弘领东苑也早就在2018年公开了售楼处，可是因为种种原因至今没有入市。也有业内人士猜测，熙悦新房价格有所上涨，可能也是为新保弘领东苑铺路，麒麟科创园板块的新房价格格局可能会发生改变。

  除此之外，此前江宁区教育局已经明确麒麟中心小学将与南京外国语学校仙林分校合作办学，并且麒麟中心小学门口有工人挂牌“南京外国语学校仙林分校麒麟小学”（试挂牌），同时有本地业主透露科创园学校也将挂牌南外仙林，合作办学。

  △乐居网友提供

  区域的教育利好对板块的二手房市场到了一定的刺激作用，有买房人信心爆棚，将挂牌价格提高了十几万出售，虽说是个人行为，但是也表现了业主对于板块发展的看好。目前，麒麟科创园板块的次新房小区均价在2.7万/㎡-3万/㎡左右，且还在呈上升趋势发展。

  麒麟G108地块成功出让后，板块内的配套将进一步完善，此后的区域楼市格局将有什么变化我们也拭目以待。